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Contrato de Shopping Center: Cláusulas Contratuais, Obrigações e Locação Comercial

28/06/2022 às 14:11

As obrigações, cláusulas e disposições na locação de espaço comercial em shopping center.

Um Shopping Center movimenta a economia, possui grande fluxo de pessoas e se torna um modelo atrativo para um empreendimento.

Atualmente, movimenta 159,2 bilhões de reais, segundo dados da ABRASCE  Associação Brasileira de Shopping Centers, 397 milhões de visitantes por mês, em 620 shoppings pelo país.

Você pode imaginar, o quão interessante pode ser para o seu negócio, possuir uma presença em Shopping Center?

Clientes todos os dias na porta de sua loja, atraídos ao local devido a sua infraestrutura, hoje é um meio de lazer entre famílias que levam muitas vezes os filhos para ali passar o dia, devido a segurança, ambiente climatizado e fácil acesso as principais lojas de sua cidade e até mesmo do país.

Esse atrativo, pode proporcionar o crescimento do negócio e aumento de receita, tendo em vista a possibilidade de um local estratégico, funcionamento por maior período, feriados e finais de semana.

Porém, é importante ter especial atenção na fase de negociação, em que você se depara com as condições para abrir uma loja dentro de um shopping, normas internas e obrigações que são particulares para atuação neste ramo, que é completamente diferente de uma loja em uma rua comercial.

Hoje, você vai ver ao longo desse artigo os seguintes temas:

  • 1 Quem é o lojista e empreendedor de shopping?
  • 2 Lei do Inquilinato e Shopping Center.
  • 3 Quais as obrigações do lojista?
  • 4 Cuidados no contrato de Shopping Center.
  • 5 O que é a Cessão no Contrato de Shopping Center?
  • 6 O que é a cláusula de raio nos contratos de Shopping Center?
  • 7 Exclusividade em Contrato de Shopping Center.
  • 8 O dever de fiscalização no Contrato de Shopping Center.
  • 9 Conclusão

Então fica comigo, que analisaremos as principais dúvidas e temas tratados nesses contratos.

É importante, para a proteção do negócio e crescimento.

Quem é o lojista e empreendedor de shopping?

É importante diferenciarmos o lojista e o empreendedor de shopping, visto que o contrato de locação de espaço em shopping center, não é regulado pelas normas de locação de uma estrutura comercial prevista pela Lei do Inquilinato  Lei que regula aluguel de imóveis e possui a presença de locador e locatário.

O lojista é aquele que irá estabelecer sua loja em um espaço junto ao shopping center, mediante assinatura de um contrato, em busca do lucro que será possível mediante atividade econômica, o contrato irá estabelecer seus direitos e obrigações.

O empreendedor de shopping é a figura responsável pelo shopping, seu administrador, aquele que exerce atividade econômica do shopping e administra a sua estrutura, resguardando os interesses do mesmo.

O artigo foi elaborado para você.

Vamos conferir os detalhes que tecem esse formato de negócio.

Lei do Inquilinato e Shopping Center

O Shopping Center, possui características que lhes são próprias, nesse caso a Lei do Inquilinato  Lei 8245/91, em seu artigo 54 , estabelece que em se tratando de aluguel de espaço em shopping center, as partes envolvidas em tal transação, possuem a autonomia para livremente estabelecer as disposições que serão tratadas em contrato.

Vale destacar, que existem práticas que foram adotadas ao longo do tempo e se tornaram comuns em tais segmentos, como a presença da cessão, cláusula de raio e outros aspectos que serão abordados ao longo deste artigo.

Algumas particularidades desse tipo de contrato, são alvo de questionamento e controvérsia, sendo muito importante uma análise de cada caso, justamente para verificar se algum excesso pode estar sendo cometido.

Caro leitor, consegue perceber o quão interessante é essa possibilidade?

Maior poder de negociação, para que as relações contratuais possam se firmar, com menor entrave devido às muitas obrigações legais.

Fique atento, esse formato de negócio requer especial atenção.

Continue comigo.

Quais as obrigações do lojista?

O lojista, ao optar por tal formato para sua operação, está em busca de maior lucro e visibilidade para o negócio, o qual pode lhe ser atrativo.

Contudo, é muito importante que conheça os pormenores desse formato, para não comprometer seu caixa ao ingressar em um shopping center, tendo em vista as diversas obrigações, todo bônus oferece também um ônus, em muitos casos é necessário um tempo de maturação para essa fase, mas é imprescindível estar atento aos detalhes e possuir um bom planejamento.

É necessário se adequar às orientações do shopping, suas políticas internas, bem como integrar a associação dos lojistas, esses pontos não podem ser negligenciados, sob o risco de estar infringindo o disposto em contrato e ocasionar na possibilidade de rescisão contratual, arcar com penalidades e até mesmo multa, lembrando que aqui se fala da grande parte dos casos, cada contrato é único.

Dessa forma, é importante analisar as exigências antes de encarar o negócio, para ter a certeza que funcionará para a sua realidade, ou ainda, quais adaptações serão necessárias e para isso, é fundamental pedir um esclarecimento, negociar, realizar reuniões e analisar a minuta contratual, bem como as políticas internas.

Toda decisão deve ser bem fundamentada, para que o seu negócio possa deter a estrutura certa e possa crescer de maneira estratégica, estar em um shopping é parte do seu objetivo? Analise cada detalhe, seja cuidadoso.

Você deve estar notando, que os detalhes importam, vamos verificar alguns pontos comuns nesses contratos hoje.

Vem comigo!

Cuidados no Contrato de Shopping Center

Como dito no início do artigo, o contrato com shopping center requer cuidados por ambas as partes, mas quais riscos envolvem essa operação?

A prevenção é essencial para todo negócio, logo adotar ferramentas de due diligence (diligência prévia), contribuem para a segurança das partes, o intuito é justamente identificar potenciais riscos, como:

  • Identificar se a parte que está contratando possui poderes;
  • Se a empresa possui meios de suportar o custo;
  • Existe um processo de falência ou alguma demanda que possa onerar e impedir o cumprimento do contrato?
  • Identificar os riscos do que está previsto em contrato, tais como cláusulas abusivas ou ainda excessos, por exigência de qualquer das partes.

Esses, são alguns pontos que devem ser observados, as cláusulas previstas em contrato, também requerem análise, justamente para dimensionar os motivos de sua inserção, danos em caso de descumprimento e ainda a validade das mesmas.

A partir de agora, iremos analisar as principais cláusulas previstas em contratos de shopping centers, muitas delas, comuns e práticas de mercado.

Lembre-se, é um contrato com muitos detalhes particulares ao formato de operação dos shoppings.

O que é a Cessão de Uso de Espaço no Contrato de Shopping Center?

É provável que você tenha escutado que ao buscar um espaço em shopping center, será necessário efetuar o pagamento da luva e caminhar em inúmeras controvérsias quanto à legalidade ou não da mesma.

A luva ou ponto comercial, refere-se ao valor pago pelo lojista, a título de cessão de direito de uso. Esse valor é pago ao administrador.

O valor será pago, quando da construção do shopping, para ter direito a uma unidade comercial, ou ainda, ao locar o espaço.

O valor é uma prática de mercado, não possuindo renovação anual, sendo necessário especial atenção para sua forma de cobrança, justamente para não configurar em uma abusividade na relação contratual.

O contrato deverá prever como a cessão ocorrerá, bem como as consequências em razão de rescisão contratual antecipada e irrevogabilidade da cessão nesta relação contratual, sob risco de multa.

As informações quanto ao pagamento de luva, devem ser claras no contrato, trata-se de uma prática existente no mercado.

Ainda temos mais informações para analisar.

O que é a cláusula de raio nos contratos de shopping center?

A cláusula de raio, é uma ferramenta de proteção para o shopping center, visa impedir que o lojista venha criar um novo ponto comercial em local próximo ao shopping, com vias de diminuir o faturamento ou formas de concorrência.

Dessa forma, o contrato deve prever qual a distância para que um novo ponto comercial possa ser aberto pelo lojista, mas atenção, existem contratos em que se prevê a vedação de abertura do novo ponto comercial na mesma cidade, o que inviabiliza a relação com consumidores e crescimento do negócio, essa cláusula pode ser vista como prejudicial a manutenção do contrato ou abusiva.

Estabelecer o raio, pode ser meio de proteção, mas é muito importante que o uso dessa cláusula venha a ser realizado de forma correta, para a proteção de ambas as partes, o cuidado deve existir na sua implementação e até mesmo redação contratual.

Você já conhecia essa cláusula?

Possuía dimensão, de sua relevância para a preservação dos negócios?

Fique atento à próxima cláusula.

Exclusividade em Contrato de Shopping Center

A exclusividade, é uma exigência contratual que se faz presente em alguns contratos, possui o objetivo de impedir que o lojista possa abrir outra unidade, muitas vezes na mesma cidade.

Tal prática, é vista como uma abusividade, por inviabilizar atuação econômica da parte, prejudica a operação e o crescimento do negócio. Ao ser exigido exclusividade, envolve sério risco contratual que poderá trazer riscos na operação e requer uma análise dos riscos e do teor exigido.

Já sabia desse tipo de cláusula contratual?

Ela requer cuidado e uma análise, de como poderá atingir um negócio e é válido verificação dos entendimentos dos tribunais de justiça.

O dever de fiscalização no Contrato de Shopping Center

O empreendedor de shopping, possui o dever de fiscalizar o cumprimento das obrigações contratuais pelo lojista, as quais podem variar, mas em regra geral deve estar atento:

  • A verificação se o mesmo aderiu a câmara lojista;
  • Análise da prestação de contas, para pagamento do aluguel que pode ser por valor mínimo ou percentual do faturamento, o que requer acesso às informações para a cobrança;
  • Verificação do cumprimento das normas do Shopping;
  • Levantamento de pagamento das taxas condominiais, aluguel extra se previsto em contrato (como o 13º aluguel) e demais valores.

O mesmo é válido pelo lojista, o qual poderá solicitar esclarecimento, ou seja, prestação de contas dos valores pagos, para as promocionais do shopping e infraestrutura, as quais possuem o objetivo de melhoria e atração do público.

Apesar do custo elevado para manutenção de um espaço em shopping center, existem benefícios que justificam tais cobranças, que visam atrair público, manutenção da infraestrutura, segurança e ações de atração como festividades e dias temáticos, em especial para datas comemorativas como dia das mães, dia dos namorados e natal, que movimentam e aquece a economia.

Um shopping, é planejado por meio de estudo que visa justamente efetuar a melhor disposição de sua estrutura interna, como definição de lojas satélites e suas disposições, lojas âncoras, tenant mix e ilhas.

O contrato de shopping, ainda irá dispor de cláusulas contratuais que visem estabelecer como se dará:

  • Aluguel mínimo e variáveis sobre o aluguel, não é incomum que exista o valor mínimo de pagamento de aluguel, mas o mesmo poderá incidir percentual sobre o faturamento;
  • Dispor regras e valores relativos a condomínio;
  • Obrigatoriedade de participação em associação, que visa unificar e performar no shopping.

Essas são algumas cláusulas que podem ser tratadas em contrato, as quais visam dimensionar toda a operação de funcionamento no espaço do shopping, preservação da relação comercial e crescimento dos negócios.

Ao longo desse artigo, busquei esboçar cláusulas mais comuns, mas vale destacar que existem outras e que também requerem atenção quando da análise da operação de viabilidade de adentrar em um shopping, ou ainda, elaborar um contrato, pois é necessário se olhar para o mercado, as estratégias de negócios, entendimento jurisprudencial, ou seja, entendimento dos juízes, seu posicionamento e aplicação da legislação.

O cuidado é necessário, é uma operação que demanda também tecer disposições quanto a Cash allowance, operação de fiscalização, lojas com e-commerce e cobranças sob faturamento, bem como inalterabilidade de ramos de atuação, o artigo se estenderia muito e o intuito é trazer o máximo de conscientização da importância de atenção neste contrato, o qual possibilita que negócios movimentam o mercado, gerem receita, empreguem indivíduos e proporciona crescimento aos negócios.

Conclusão

Você pode ver, como é importante ter atenção na hora de firmar um contrato para espaço em shopping center, pois poderá comprometer a saúde do negócio e é também uma grande ferramenta de crescimento do negócio e atração de clientes.

Políticas internas claras e um contrato sólido, requerem um olhar atento e profissional que possa orientá-lo na elaboração ou revisão do documento, que irá blindar o seu negócio, proporcionar que sua atividade econômica possa ser exercida.

Agora que você já sabe quais os pontos centrais, está mais preparado para buscar auxílio profissional de uma advogado, para a proteção do seu negócio.

Se você possui interesse em mais artigos, confira o conteúdo do blog e se deseja conhecer mais sobre os serviços do escritório, falar sobre esse ou outros temas entre em contato.

Aguardo você para mais conteúdos.


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Fonte: https://albertacci.com.br/blog/contrato-de-shopping-center-clausulas-contratuais-obrigacoes-e-locaca...

Dados ABRASCE, Disponíveis em https://abrasce.com.br/numeros/setor/ , acesso em 27/06/2022

Sobre a autora
Laura Abbott Albertacci

Advogada, Membro do Comitê da ANPPD (Associação Nacional dos Profissionais de Proteção de Dados) e Membro ANADD (Associação Nacional de Advogados de Direito Digital), me encontre no site www.albertacci.com.br ou @lauraalbertacci. Atuação em Registro de Marcas e Patentes, Compliance: Política Anticorrupção, Código de Conduta, Gestão de Riscos, Políticas de Risk Assesment, Regimento Interno, Termo de Sigilo, adequação de políticas de prevenção voltadas às orientações da LGPD. Elaboração, negociação e revisão de contratos Contratos e em conformidade a LGPD. Telecomunicações: Provedor de Pequeno Porte, consultoria e assessoria, quebra de IP, adequações em conformidade a ANATEL, revisão de procedimento interno. Consultoria Jurídica e Treinamentos de equipe e palestras, Compliance e LGPD.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

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