Sumário: 1- Introdução, 2- Conceitos de contratos, 3- Lei do inquilinato, 4- Terceirização da locação de imóveis, 5- Inadimplência e a pandemia de Covid-19, 6- Considerações finais, 7- Fontes
Por: Francisco Fernandes da Cunha.
Resumo:
Com base em pesquisas de autores, doutrinas e artigos, vamos abordar nesse trabalho de pesquisa a importância de serem feitos contratos de locação para ter uma segurança jurídica em relação ao bem locado, pois nesse termo será declarado todas as informações observadas e acordadas perante um relato que, sendo aceito por seus idealizadores, fica registrado o negócio com validade jurídica. Ainda hoje existem na grande parte dos negócios de locação, principalmente em cidades pequenas, o contrato verbal de locação, baseado apenas na informação de alguém ou no próprio conhecimento popular, que na maioria das vezes acabam por surgirem problemas que tornam esse negócio um caso de conflitos, pois não foi registrado os fatos que existiam no ato da locação.
Palavras chave: Contratos, Locação, Locador, Locatário, Imóveis.
Notas introdutórias
No Brasil, existe uma tradição centenária de comercializar coisas somente de boca, como se fossem negócios feito de pai para filho, como fazem em certas comercializações utilizando esse argumento até como ditado popular, quando existe uma maior vantagem para um dos componentes do negócio. Não sabem que um contrato de locação formal é um documento extremamente importante para esse tipo de negociação. A todo instante todas as pessoas do mundo estão construindo contratos nas mais variadas modalidades e em todos os setores da economia, pois todo e qualquer ato ou acordo entre duas ou mais pessoas, é uma forma de contrato, mesmo sendo de forma verbal, como o comentário anterior, que acontece em todas as partes do país, como também fora dele. Segundo a teoria, quem tem imóvel, ou outro bem alugável, chama-se locador; e quem aluga esse bem do locador, recebe a designação de locatário. Diante de tais fatos, veremos adiante alguns conceitos de contratos e sua grande importância no mundo atual.
Segundo o Código Civil brasileiro, de 2002, em seu artigo 525, fala que: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Isso que o Código Civil nos explica, nada mais é do que a exigência de se fazer um contato de forma clara e concisa para todas as modalidades de locação, que envolva a entrega de um imóvel, ou outro bem material, que possa ser retornado ao dono, que por tempo determinado, o queira de volta, com todas as responsabilidades obedecidas para uma perfeita comercialização, onde tenha direitos e deveres a serem obedecidos por ambos, que, de forma jurídica, seja válido para eventuais situações de irregularidades que possam acontecer nesse período de tempo.
Conceitos de contrato
No novo Código Civil de 2002, que alguns doutrinadores comentam já ter nascido velho, os seus criadores não tiveram a competência de criar um conceito específico para o termo contrato, pois essa discursão ficou para os autores apresentarem suas classificações e cabe a cada um aderir o conceito que mais possa se encaixar no contexto.
Muitos autores abordam que o Código Civil brasileiro se assemelha muito ao Código Civil italiano, com conceitos parecidos, que definem o contrato como sendo um acordo entre no mínimo duas pessoas, o famoso contrato bilateral, que realizam uma transação comercial jurídica de cunho patrimonial. Dentre os autores, quem segue esse caminho é o doutrinador Álvaro Villaça Azevedo.
Já o Código Civil brasileiro, impõe em seu artigo 104, que A validade do negócio jurídico requer:
I agente capaz;
II objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III forma prescrita ou não em lei.
Dessa forma, o legislador explica que para realizar um contrato, segundo os incisos do referido artigo, qualquer pessoa que seja capaz de arcar com uma responsabilidade, pode ser componente de um acordo que possa ser elaborado um contrato para que esse tenha segurança jurídica em fazê-lo.
Já no segundo inciso, a explicação é que para ter um contrato válido, com segurança jurídica, não poderá ser feito de maneira alguma com algo que denote um bem ilícito, impossível ou indeterminado. Para isso, vale o princípio da boa-fé, para que os envolvidos não tornem esse contrato algo digno de nulidade, pois envolvendo essas características não existe segurança jurídica que o proteja. Como exemplo podemos citar um contrato para fornecimento de drogas, que nunca teria validade.
O terceiro inciso nos passa a regra que os contratos não precisam ser obrigatoriamente regidos pelo rigor das leis; basta serem acordados pontos que sejam de comum acordo entre os componentes, e tornem esse documento conciso perante os critérios jurídicos, como também claros e precisos no seu conteúdo, no intuito de ser seguido e obedecido por todos os envolvidos.
Partindo do Código Civil brasileiro e apontando alguns doutrinadores, vemos um conceito de contrato bem definido no livro de Pablo Stolze, que afirma claramente contrato como sendo: Um negócio jurídico, por meio do qual as partes, visando atingir determinados interesses, convergem as vontades, criando um dever jurídico principal, bem como deveres jurídicos acessórios, decorrentes da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Perante essa definição, vemos que o autor também aborda a juridicidade de fazer um contrato delimitando os seus respectivos interesses, num determinado caso que tenha deveres principais, como deveres secundários, como sempre frisando a necessidade de se ter a boa-fé sempre que for formular, para que não haja descumprimento posterior por causa de pontos que não eram satisfatórios a alguma das partes.
Tartuce traz em seu livro uma definição de contrato baseada em duas, ou mais vontades que se relacionam com algo. Desse modo, diz:
Não se pode olvidar que tão antigo como o próprio ser humano é o conceito de contrato, que nasceu a partir do momento em que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em sociedade. A própria palavra sociedade traz a ideia de contrato, de composição entre as partes com uma finalidade. A feição atual do instituto vem sendo moldada desde a época romana, sempre baseada na realidade social. Com as recentes inovações legislativas e com a sensível evolução da sociedade brasileira, não há como desvincular o contrato da atual realidade nacional, surgindo a necessidade de dirigir os pactos para consecução de finalidades que atestam os interesses da coletividade, atendendo à real função social dos contratos(TARTUCE, 2012, p. 506).
Nesse contexto, o autor remete a ideia que desde os primórdios das sociedades já se tinham o hábito de registrarem seus acordos em formas de manuscritos que comprovassem a coisa concreta. Segundo ele, o surgimento de novas formas de legislar em prol de inovações que tornem mais comum entre as pessoas o hábito de fazer contratos, é um avanço gigante para as sociedades; um exemplo claro disso é a Lei do inquilinato, que impõe regras importantes a esse modelo de acordo de locação de imóvel.
Lei do inquilinato
Essa lei surgiu no sistema jurídico brasileiro, no ano de 1991, através da Lei nº 8.245/91, que iniciou o processo de organização das normas que devem ser respeitadas pelo setor de aluguel de imóveis que ocorre em todas as partes do país. Após 18 anos, houve a necessidade de fazer algumas alterações, daí surgiu a lei nº 12.112/09, revogando a lei anterior, devido as mudanças ocorridas na sociedade, como também do crescimento do mercado de locação, que tem intensa ascensão em todo o país.
Um exemplo da referida lei, é o que impõe o seu artigo 46, que traz ao locador a posse de volta do bem locado, em caso de ter sido feito um contrato e terem esquecido da cláusula de vencimento; pois este diz que Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Ou seja, no caso de um contrato longo, que o imóvel está na responsabilidade de um terceiro, e este foi esquecido de ter sido colocado prazo final no contrato para possível entrega do mesmo e fim do contrato, após os trinta meses decorridos, o locador tem o direito de pedir a posse do bem imóvel de volta. No caso se passar trinta dias dos trinta meses, e não houver manifestação do locador, este contrato estará renovado automaticamente por tempo indeterminado, conforme abordam os demais incisos da lei.
Outro artigo interessante é o 4º, que diz depois da revogação que Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2ºdo artigo 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
No referido parágrafo que foi introduzido e anexado este presente artigo, impõe que Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Em resumo, esse parágrafo foi atualizado em virtude de não somente o locatário ser punido com uma multa de rescisão de contrato, passando a ser exigido também que o locador seja punido com algo referente a sua não obediência de respeitar o contrato de locação, as vezes por motivos supérfluos, como na maioria das vezes ter sido procurado por alguém que sugeriu pagar um aluguel mais elevado por aquele imóvel que está alugado a outro num valor menor.
Nesse contexto, essa lei do inquilinato oferece uma segurança maior para a grande parte das pessoas que necessitam de conviver com imóveis de locação, devido a não poderem adquirir um devidamente próprio, devido ao grande valor que atualmente se encontram esses bens, e devido o poder de compra da população não ter crescido nesses últimos anos, pois a inflação desenfreada subiu demais os preços destes, diminuindo o poder de compra das pessoas.
Já o mercado de locações de imóveis tem crescido satisfatoriamente para quem vive do negócio, pois com o aumento de bens e produtos de forma constante, está sendo um ótimo negócio investir em imóveis para locação, pois é uma forma de aplicação financeira bem rentável, pois com a decepcionante taxa de juros proposta pelo sistema em relação a aplicação de dinheiro na poupança, as aplicações que ora rendem, ora perdem seus valores, uma alternativa eficiente é a aplicação em imóveis para locação, visando renda extra fixa de forma mais segura.
Uma grande cautela que o pretendente a locação de um imóvel deve ter de primeira mão, é fazer uma vistoria completa no imóvel para que seja feito um contrato bem definido da situação de que se encontra o imóvel, para evitar possíveis dores de cabeça para o inquilino numa possível entrega do imóvel no final do contrato.
Nessa vistoria, deve-se analisar a qualidade e os defeitos por ventura existentes no piso, problemas ou marcas existentes no telhado, marcas de uso existentes nos interruptores e tomadas e outros componentes da instalação elétrica; a pintura ou marcas de infiltrações ocorridos ou que poderão ocorrer com chuvas ou outras intempéries da natureza, o funcionamento de torneiras e chuveiros que por ocasião estejam em médio estado de conservação, como também o que a visão alcançar de possíveis empecilhos que poder-se-á ser abordado pelo locatário em caso de entrega do imóvel, sendo estes abordados claramente em contrato devidamente feito com todas essas descrições.
Terceirização da locação de imóveis
Uma grande alternativa para quem não quer se preocupar em ter trabalho em selecionar pessoas para alugarem seus imóveis, é entregar essa responsabilidade a corretoras de imóveis, conhecidas como imobiliárias, que são empresas especializadas em divulgar locais para locação, o que torna uma tranquilidade para o dono, em procurar quem se interessará no aluguel do seu imóvel.
Com uma vasta capacidade de elaborar meios de divulgação e maior procura de interessados no ambiente divulgado, as corretoras fazem a locação com base nas formas mais eficientes de negócio, com um modelo de contrato bem delimitado que não deixam passar direitos e obrigações pertinentes à boa-fé exigida na hora de firmar esse contrato.
São cláusulas que as vezes passam despercebidas no locador leigo, que em certas situações faz a diferença no negócio firmado, e que são abordadas devido a experiência que essas empresas tem em fazer os mais variados contratos, tornando esse tipo de contratação uma alternativa muito eficiente para quem não quer se preocupar com mais compromissos.
Inadimplência e a Pandemia do Covid-19
O pagamento do aluguel na data prevista é algo que muitas vezes deixam o locador com dor de cabeça, pois com a instabilidade financeira da população, causada principalmente pela pandemia de Covid-19, que alterou a vida da população mundial, no que se refere a vida social. Muitos morreram, milhares perderam seus empregos, e quem tinha seus compromissos mensais e cumpriam certinho, deixou de o fazer, pois não haviam mais possibilidades de arcar com tais despesas sem ter a fonte de renda necessária para isso.
No Brasil, essa crise afetou intensamente todos os setores que envolvem locações, no período entre 2020 e 2022, pois desequilibrou muitos setores, que foram obrigados a demitirem seus funcionários, ou até mesmo reduzir seus salários como forma de não demitir, e isso gerou um impacto gigantesco nas finanças desses trabalhadores, que foram obrigados a pagarem as contas mais importantes, como alimentação, e deixarem os aluguéis em segundo plano.
Uma alternativa para esses acontecimentos, na maioria das situações, em que eram feitos contratos de locação de imóveis, era uma renegociação para se enquadrar na situação atual que se encontrava a economia nacional, que gerou uma redução nos valores cobrados nos preços dos aluguéis e consequentemente o possível cumprimento das obrigações contratuais exigidas após uma releitura do momento, em que a situação deve ser reavaliada para que seja cumprida a boa-fé do locatário em arcar com suas responsabilidades.
Considerações finais
Mediante todo o exposto, concluímos que no Brasil muitos donos de imóveis ainda não tem o hábito de registrarem seus negócios de forma escrita, juridicamente, em contratos que revelem todos os assuntos combinados no ato da locação, pois no Brasil ainda existe a velha política de indicação, feita por conhecidos, que deixam de lado a parte burocrática, que é o termo de contrato de locação, com todas as cláusulas de normas que devem ser seguidas, e o fazem por boca, verbalmente, como os antigos negócios entre familiares.
Como a lei do inquilinato está aí vigente para impor direitos e deveres a locadores e locatários, uma solução para conflitos em torno de problemas que surgirem no decorrer desse período de locação, seria o judiciário, pois se não for feito um contrato formal, vai caber a quem alega o problema provar que não o tinha quando foi feito o negócio, ou caberá a quem alugou provar que no ato da locação, este já existia.
Portanto, para que seja feito um negócio para ambos serem cientes de tudo o que está sendo acordado, é de extrema necessidade que seja feito esse contrato de locação, como forma de evitar que simples problemas que surgirem no decorrer do tempo sejam origem de processos no judiciário, tornando este mais lento em sua resolução de conflitos, devido a grande demanda de casos já existentes, e embora este seja passível de resolução em audiência de mediação ou conciliação, há a possibilidade de não ter acordo e este se arrastar por muito tempo, tornando esse caso mais difícil de ser resolvido.
FONTES BIBLIOGRÁFICAS:
GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Plampona. Novo Curso de Direito Civil: Contratos. São Paulo: Saraiva, 2006.
BRASIL. Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Brasília/DF, 2009. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm. Acesso em 26 de jun. 2022.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília/DF, 1991. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em 20 de jun. 2022.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília/DF, 2002. Disponível em https//www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em 02 de jul. 2022.
Aspectos jurídicos do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Revista Âmbito Jurídico, 01 de maio de 2018. Disponível em: www.ambitojuridico.com.br. Acesso em 16 de jun. 2022.
Como a pandemia de Covid-19 está afetando os contratos de locação. Revista Consultor Jurídico, 30 de maio de 2020. Disponível em: www.conjur.com.br. Acesso em 16 de jun. 2022.
