RESUMO
A presente pesquisa tem por finalidade trazer uma reflexão acerca da situação jurídica que está inserido o condômino antissocial de um condomínio edilício. Será abordado por meio da pesquisa bibliográfica doutrinaria e jurisprudencial, a colisão entre o direito de propriedade e direitos fundamentais de uma coletividade, onde o juiz sob a luz do Código Civil, Processo Civil e Constituição Federal, poderá aplicar um apenamento mais severo diverso da única medida prevista em Lei para este caso. Após isso, será exposto os reflexos na esfera jurídica acerca da discussão doutrinaria no que tange a possibilidade de exclusão do antissocial e como será formado o convencimento do juiz para aplicação de tal medida. Ao final, será demonstrado uma análise de julgados que irá expor os parâmetros adotados pela jurisprudência pátria para a fixação desta penalidade que ataca somente um dos poderes inerentes à propriedade e conserva os demais, com o objetivo de compelir aquele que reiteradamente possui um comportamento nocivo à convivência harmônica.
INTRODUÇÃO
A propriedade em sua historicidade sempre foi objeto de discussão para o Direito, visto que o debate proposto por este instituto não se limita somente ao âmbito jurídico, mas também ao social. Considerando que a sociedade se mantém em uma constante transformação, a acepção da propriedade acompanhou esta mudança adaptando-se aos reclamos sociais e deixando o seu caráter absoluto e individualista para se condicionar a sua destinação. A atual legislação, por ter sua base construída por meio de pensamentos que refletem transformações e anseios da sociedade brasileira, garantiu e reconheceu a limitação do direito de propriedade, com o escopo de dirimir conflitos que permeiam a nação.
Diante da expansão do mercado imobiliário no Brasil, houve uma enorme demanda pelo condomínio de edifícios, haja vista que o condomínio de apartamentos apresenta uma série de pontos positivos como, por exemplo; a segurança, o lazer, a limpeza e a manutenção. No entanto, as pessoas que optam por morar em condomínios de edifícios, além de poderem usufruir de seus benefícios e reivindica-los como parte de seu direito, recebem com este, um dever.
Não há como contestar que o condomínio edilício apresenta uma vasta gama de benefícios aos seus condôminos, mas há de ser pontuado que para todo direito existe um dever e, pressupõe-se, que as pessoas que optam por morar em condomínios possuem a noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica.
Emerge o fato jurídico protagonista desta pesquisa quando determinado condômino extrapola os limites de seu direito, rompe com seu dever de zelar pela convivência harmoniosa, por via de consequência, estabelece a contenda com os demais moradores que prezam por essa reciprocidade do respeito em prol do bom convívio entre todos aqueles que também são titulares de direitos e deveres perante o condomínio.
Nessa perspectiva, a presente pesquisa tem por finalidade evidenciar a situação jurídica que o antissocial do condomínio edilício estará inserido, de maneira a demonstrar que apenas aquelas sanções previstas no Código Civil não estão sendo suficientes para barrar um comportamento que está a atentar contra princípios constitucionais de uma coletividade, sendo necessária sua expulsão. Com esse enfoque, o presente estudo irá enfatizar os argumentos relevantes em juízo que justificam a possibilidade de exclusão e a discussão levantada na esfera jurídica acerca do condômino antissocial que exerce inadequadamente o seu direito de propriedade em sentido contrário do que dispõe o ordenamento jurídico brasileiro.
PROPRIEDADE
Antes de ser iniciado a análise de tal instituto jurídico, é indispensável ser verificado o sentido etimológico do termo propriedade. Para uns, o vocábulo vem do latim proprietas, advém do termo proprius e designa o que pertence ou que é particular de alguém, em sentido mais amplo, pode-se dizer que seria toda a relação jurídica da apropriação de um certo bem. Já para outros, o referido termo vem da expressão domare, tendo como significado sujeitar ou dominar, em consenso com à ideia de domus que significa casa, em que o senhor da casa se denomina dominus (curiosamente o termo dono faz uma alusão a este), ou seja, o domínio seria o poder que se exerce aos bens que lhe estiverem sujeitos. Apesar desta distinção, tanto o vocábulo propriedade como domínio poderá ser utilizado para designar a mesma coisa visto que não há diferença no seu conteúdo, como explica a doutrinadora Diniz (2020). Com o exposto, percebe-se então que quando as pessoas exercem o domínio em conjunto, emerge o termo presente no tema desta pesquisa, o con-domínio.
Difícil é a tarefa de conceituar a propriedade, de acordo com Vittuci (1968 apud, DINIZ, 2020, p.135) é impossível enumerar a infinita categoria dos poderes do proprietário, já que alguns deles podem faltar sem que se desconfigure sua natureza de proprietário e o referido direito de propriedade. Dado esta problemática, a solução adotada pelo atual Código Civil, foi reduzir a propriedade a seus elementos essenciais do tipo (direito de usar, gozar, dispor e reivindicar), conforme artigo 1.228, caput do Código Civil. Por consequência, poderá ser definida a propriedade considerando as faculdades que a pessoa natural ou jurídica possui, dentro dos ditames legais de usar, gozar e dispor de um bem, sendo este bem corpóreo (bens que ocupam um lugar no espaço) ou incorpóreo (bens abstratos), bem como defendê-lo de quem injustamente o detenha.
Em consonância com o que dispõe o artigo 1.228, parágrafos 1° e 2° do Código Civil, elucida Diniz (2020, p. 138):
Se pode atribuir ao direito de propriedade caráter absoluto, não só devido a sua oponibilidade erga omnes, mas por ser o mais completo de todos os direitos reais, que dele se desmembram, e também pelo fato de que o seu titular pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações impostas em razão do interesse público ou da coexistência do direito de propriedade de outros titulares.
Cabe salientar que é neste mesmo sentido que dever ser entendido o artigo 1.231 do Código Civil quando preceitua a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário, isto é, quem contesta deve desconstruir este caráter absoluto da propriedade (ônus da prova), sob a alegação de que existe alguma limitação prevista em Lei, portanto, pode ser observado que o termo presume-se deixa a possibilidade de que seja analisado a situação fática e as circunstâncias constitutivas do direito de quem contesta, de modo a atender aquele famoso jargão no meio jurídico quem alega tem que provar.
Abordando a extensão do direito de seu titular, a propriedade poderá ser: a) plena, quando seus elementos constitutivos de usar, gozar e dispor do bem encontrarem reunidos na pessoa do proprietário, b) será restrita (ou limitada), quando se desmembram um ou alguns desses elementos a outra pessoa, caso que será constituída a relação do direito real sobre coisa alheia, isto é, o usufrutuário (pessoa que usufrui do bem) é limitado em relação ao domínio do bem, visto que apenas o seu proprietário privado poderá dispor do bem. Em relação à perpetuidade do domínio sobre a propriedade, este será perpétuo enquanto o seu proprietário manter o seu interesse por ela e também poderá ser resolúvel (ou revogável) quando for estabelecida entre as partes uma condição resolutiva conforme preceitua o artigo 1.359 e 1.360 do Código Civil.
Ao exercer os seus poderes sobre a coisa, o titular do domínio pode causar prejuízo ou danos aos bens pertencentes a terceiros com o abuso de seu direito, situação em que ao exercer um direito, seu titular extrapola os limites da boa-fé ou da função social, por via de consequência deverá ser responsabilizado por este ato ilícito.
O direito de propriedade no Brasil
Desde os primórdios da humanidade o homem possuía a necessidade de se apropriar de bens para sobreviver e observou que a sua probabilidade de sobrevivência seria ainda mais alta se aprendesse a viver em coletividade. Com o decorrer dos séculos, após incontáveis conflitos, surge então a necessidade de que a sua conduta fosse regulada para possibilitar que esta convivência fosse harmoniosa cumprisse com a finalidade do bem coletivo em prol da sobrevivência. Neste diapasão, como bem observa a ilustre professora Diniz (2020, p. 133):
O homem como ser racional e eminentemente social, transforma seus atos de apropriação em direitos que, como autênticos interesses, são assegurados pela sociedade que por meio de normas jurídicas, garantem e promovem a defesa individual, pois é imprescindível que se defenda a propriedade individual para que a sociedade possa sobreviver.
Também é entendido que este desígnio do homem de reivindicar bens para dizer que são de sua propriedade, teria por consequência, a instauração de um conflito duradouro pela procura da posse de bens, portanto, se torna indispensável que o Estado atue como garantidor do direito de propriedade como um direito fundamental, pois, como mencionado, o homem instintivamente irá apropriar-se de bens para suprir suas inúmeras necessidades, sejam estas de ordem física ou moral.
Na época do Brasil Colônia (período de 1530 a 1822), os indígenas já exerciam o domínio comum das coisas úteis entre os que habitavam a mesma oca, individualizando a propriedade de certos móveis como redes, armas e utensílios. O solo pertencia a toda tribo temporariamente, os índios que aqui habitavam não se fixavam em um só lugar, de cinco em cinco anos migravam para outro território ao qual tomavam a sua posse, como menciona Diniz (2020). Não distante dessa realidade, filósofos de inspiração ao catolicismo da época, já possuíam a noção de que o homem poderia se apropriar de bens, mas que este uso estaria condicionado ao bem comum de todos.
Cumpre ressaltar que ao longo das constituições brasileiras, o Estado divergiu inúmeras vezes em relação ao seu entendimento sobre o direito de propriedade devido ao seu momento histórico, o modo que estava sendo operado o cenário político da nação brasileira na época e também levando em consideração o cenário político do exterior. Conforme dispõe o Inciso XXll do artigo 5º da Constituição Federal de 1988, pode ser interpretado o direito de propriedade como o direito de uma pessoa, dentro dos limites impostos pela Lei, de dispor, usufruir de um bem e também de determinar para qual fim ele será destinado. Em outras palavras, o referido direito garante que qualquer cidadão obtenha domínio ou posse de bens, contudo, há limites (reforçando a ideia da teoria dos direitos fundamentais o qual dispõe que não existe direito absoluto), tendo como principal o cumprimento de sua finalidade social.
Tratando da função social da propriedade preconizada pela Constituição Federal em seu artigo 5º, Inciso XXlll, pode-se dizer que embora seja garantido o direito à propriedade, este deve ser exercido atendendo a sua função social, significa que a função social da propriedade a vincula não só à propriedade do bem, como também aos reclamos do que a justiça e a sociedade propõe, de maneira que deve ser exercida em prol da coletividade para que se tenha um mínimo de condições para a convivência social, com o fito de coibir abusos e impedir que o seu exercício irregular acarrete prejuízo ao bem-estar da sociedade.
É correto afirmar que o princípio da função social da propriedade está atrelado a forma de seu exercício e não ao direito da propriedade, em pleno acordo com este comando constitucional, o artigo 1.228 parágrafos 1° a 5° do Código Civil, afasta o individualismo e retira o seu caráter absoluto, coibindo o uso abusivo da propriedade, que deve ser utilizada para o bem comum. Com isso, pode ser suscitado que a convivência privada está condicionada ao interesse coletivo, visto que a propriedade passa a ter essa função social, não mais girando em torno dos interesses individuais do seu titular, mas irá sempre se sobrepor o coletivo a este.
Neste mesmo linear, cumpre destacar o exemplo clássico do jurista Reale (1999 apud, DINIZ, 2020, p. 155), a propriedade é como Janus bifronte: tem uma face voltada para o indivíduo e outra para a sociedade. Sua função é individual e social. fazendo uma analogia a uma divindade da mitologia romana que possui duas faces, uma voltada para frente, vislumbrando o que está por vir e a outra voltada para trás, em apreço ao que já se passou.
Em suma, o direito de propriedade no Código Civil vigente recebe uma abordagem peculiar que releva seu sentido nos dias de hoje, o referido direito é um direito real pleno (artigo 1.225, inciso l do Código Civil), sobre algo perpétuo e exclusivo (artigo 1.228, caput e artigo 1.231 do Código Civil), porém, não ilimitado por estar o seu exercício condicionado à sua finalidade (socialmente útil). Na atual legislação brasileira, reprimido está o uso nocivo do direito de propriedade, isto é, o proprietário que exerceu o seu direito sem a devida observância das regras garantidoras da função social de sua propriedade.
DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA
A concepção de direitos de vizinhança vem do Direito Romano e fez parte de outros sistemas legais que serviram como base de sustentação ao ordenamento jurídico brasileiro. Cumpre dizer com este apontamento, se constata que não é de hoje que existe conflito entre vizinhos, mas é algo que vem acontecendo há séculos e com o objetivo de prevenir e remediar esta contenda, os artigos 1.277 até o 1.313 do Código Civil regulam desde frutos que caem de árvores até o direito de realizar uma edificação abrangendo também o direito de passagem sobre o imóvel vizinho.
Embora os direitos inerentes a propriedade sejam os direitos subjetivos mais amplos do ordenamento jurídico brasileiro, quando se trata do patrimônio adquirido pelo homem, estes sofrem diversas restrições em relação ao seu exercício. Cabe salientar que tais restrições não se baseiam apenas no interesse individual, mas também no interesse coletivo. Destaca-se ainda que essas regras que constituem o direito de vizinhança foram concebidas para evitar conflitos de interesses entre proprietários de edifícios adjacentes (prédios vizinhos) e possuem a finalidade de conciliar o exercício dos direitos de propriedade com as relações de vizinhança, pois, sempre existe a possibilidade de conflito entre vizinhos, de modo que o referido direito são disposições legais que visam regular as relações sociais e jurídicas existentes entre proprietários de imóveis. Neste linear, o autor Monteiro (2003, p.135) esclarece que:
Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.
Sua natureza jurídica é de obrigação propter rem porque vinculam uma pessoa a determinada coisa, isto é, recai uma obrigação sobre uma pessoa, por força de determinado direito real, sendo que essas obrigações existem apenas em relação ao proprietário ou do detentor de determinado domínio sobre alguma coisa específica, portanto, é uma obrigação que acompanha uma coisa.
Limitações ao exercício do direito de propriedade
Proclama um velho ditado popular o seu direito acaba onde começa o dos outros, inclusive este ditado encontra-se intrínseco no artigo 5º da Constituição Federal (direitos e deveres fundamentais do cidadão) e com relação ao exercício da propriedade á total aplicação desta ideia, uma vez que a convivência harmoniosa envolve bom senso, ética, direitos e deveres previstos em Lei.
O uso normal da propriedade é todo aquele que não gera incômodos ou é nocivo para os vizinhos. Destarte, o uso anormal (ou mau uso) é aquele que traz consigo perturbação aos demais vizinhos. Conforme preceitua o artigo 1.277 do Código Civil:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Pode ser extraído do dispositivo supramencionado que são regras de harmonia e convivência entre vizinhos, restringindo o uso adequado da propriedade respeitando a liberdade dos demais proprietários. Outrossim, pode-se afirmar que o uso da propriedade tem uma função social, e sua expectativa é o uso normal e razoável do domínio afastando possíveis danos que um terceiro possa sofrer no curso de seu exercício, desta forma o proprietário poderá utilizar-se dos meios jurídicos adequados para impedir, ou fazer cessar a utilização danosa da propriedade vizinha. Basicamente os atos que são prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde que são capazes de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos.
Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 186 do Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho, portanto, decorrem de um ato ilícito e são passíveis de reparação do dano sofrido. Abusivos são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, vem a prejudicar o vizinho, como, por exemplo, determinado condômino está ouvindo música em seu apartamento (ato lícito e legítimo), mas se este morador ouvir música em tom exagerado e em horário de descanso dos demais condôminos, este ato até então considerado como lícito torna-se ilícito, pois, este direito entrará em choque com o direito dos demais moradores ao sossego de poder valer-se de sua noite de sono, por derradeiro, há um exercício irregular de seu direito em desacordo com a finalidade social de sua propriedade. Por outro lado, atos lesivos são aqueles que causam danos ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público, estas trazem consigo uma lesão, como, por exemplo, uma indústria que com sua atividade emite gás poluente ao meio ambiente e aos demais moradores daquela região.
Vale ressaltar que o dispositivo em comento confere não só ao proprietário como também ao possuidor o direito de fazer que se cessem as interferências ilegais ou abusivas relativas à utilização nociva da propriedade vizinha sob a proteção do manto do descumprimento da finalidade social da propriedade.
CONDOMÍNIO
É indispensável destacar o tratamento do condomínio no ordenamento jurídico brasileiro, pois, o Código Civil dedica vários dispositivos a seu respeito. Basta verificar que no capítulo Vl, será abordado o condomínio em seus aspectos gerais (Condomínio Voluntário e Necessário), enquanto que no capítulo Vll do referido código, trará consigo previsões legais no que tange o condomínio edilício.
Segundo a doutrinador Pereira (2017, p. 160), temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes, ou seja, quando um determinado direito pertence a mais de um indivíduo ao mesmo tempo, há então uma comunhão deste direito, e tratando desta comunhão em matéria de propriedade, haverá então a existência do condomínio (ou compropriedade).
Também deve ser pontuado que o condomínio é considerado como um estado anormal da propriedade, já que quando se pensa em propriedade, pressupõe que um bem possui como titularidade um sujeito e que por via de consequência, este exclui qualquer outro de possuir o direito de ser proprietário, o que não se adequa ao condomínio porquê existe uma cotitularidade do referido direito e isto implica dizer que estamos diante de uma anormalização da propriedade, é justamente deste ponto que irá abrir-se um leque de discussões doutrinarias visando explicar a classificação jurídica do condomínio.
O Código Civil de 2002 adotou a teoria da propriedade integral, esta teoria basicamente preconiza que cada condômino é proprietário da coisa como um todo, mas que este direito se encontra delimitado pelo direito dos demais moradores na medida de suas quotas, cada consorte possui direito a uma quota da totalidade do bem, para que então seja possível a existência da cotitularidade neste estado anormal da propriedade.
O referido Código fez uma diferenciação entre o condomínio geral (artigo 1.314 até 1.330 do Código Civil) e o edilício (artigo 1.331 até 1.358 do Código Civil), de modo que nesta primeira categoria mencionada existe a multipropriedade (duas ou mais pessoas podem deter o mesmo direito de propriedade sobre um mesmo bem em comum). Destarte, nesta segunda categoria de moradia existe uma individualização deste direito, em outras palavras há partes que são de uso comum (piscinas, elevadores, quadras esportivas, etc.) e outras que são de uso exclusivo, tal como o apartamento dos condôminos.
Ainda sobre a referida diferenciação é de suma importância enfatizar que quando se fala sobre o termo condomínio geral, este se aplica a qualquer coisa móvel ou imóvel, pois, determinada coisa pode pertencer à duas ou mais pessoas sendo está de vários proprietários em comum, como, por exemplo; dois irmãos que decidem juntar suas economias e adquirir juntos uma motocicleta, eles serão condôminos deste veículo. Em contrapartida, o condomínio edilício irá sempre se referir a estas edificações onde haverá partes uso comum e partes de uso exclusivo como supramencionado.
O condomínio edilício
Com a ausência de um processo urbanístico adequado para comportar as pessoas que se mudaram para as grandes cidades em busca de melhores condições de vida, houve um significativo encarecimento dos terrenos urbanos, por consequência da sua super valorização. Diante de tal problemática dessa crise de habitação, a solução encontrada foi a edificação de milhares de prédios, onde centenas de famílias passaram a residir em espaços anteriormente ocupados por apenas uma única família. Dado esse exponencial crescimento das grandes cidades, imerge na sociedade brasileira uma série de questões acerca deste tipo de moradia que vem ocupando cada vez mais espaço, de modo que necessário se fez regular esta situação por meio das normas inerentes ao direito de vizinhança.
O Código Civil aderiu à expressão condomínio edilício para se referir ao condomínio horizontal, por este encontrar-se dividido horizontalmente e em unidades autônomas, sendo uma unidade sobreposta às outras unidades. O professor Pereira (2017), ainda salienta que o condomínio horizontal se diferencia do condomínio vertical, devido este último tratar de unidades autônomas, porém, não sobrepostas umas às outras, estas são unidades colocadas uma do lado da outra e estão divididas por paredes verticais, isto é, trata-se de um condomínio de casas.
Nesta seara, o condomínio edilício mistura em seu espaço, áreas que são exclusivas (aquelas de uso privativo) e áreas que são de uso comum como anteriormente exemplificado, portanto, se destaca que nessa moradia o proprietário é dono daquela parte exclusiva de seu uso e também é coproprietário de um quinhão (percentual) das áreas que são de uso comum entre todos os consortes, isto significa que estas partes não podem ser modificadas, vendidas ou extintas, em contrapartida, ao condomínio geral, onde dois irmãos que residem em um apartamento, juntos, cada um com seu quarto, mas nesta categoria ambos serão donos do imóvel, garagem, etc. sem que haja qualquer diferenciação ou exclusivismo em relação ao domínio da propriedade, ambos podem usar, gozar, dispor e reivindica-la como partes concernentes de seu direito de propriedade.
Direitos e deveres dos condôminos
Antes de abordar o sistema normativo condominial deve ser frisado que se tratando do condomínio edilício, o síndico possui um papel fundamental, não apenas porque sua pessoa pode representar em juízo demandas inerentes ao condomínio, mas é de sua competência executar tarefas administrativas, como, por exemplo, a prestação de contas a assembleia constitutiva das normas do regimento interno. O síndico será escolhido pela assembleia composta pelos condôminos e poderá não ser um condômino. Em analogia, assim como o advogado possui o dever de zelar pelo cumprimento da Lei e o mediador de tentar extinguir um litígio tentando celebrar um acordo entre as partes do processo, o síndico deve atuar como um fiscal do cumprimento das normas do regimento interno estabelecidas por meio de convenção e também deve agir como um garantidor do interesse da coletividade, de modo que este sempre irá intermediar conflitos entre vizinhos com o fito de preservar a convivência harmoniosa entre todos os moradores.
Teoricamente existem três documentos que regem as relações internas e externas que ditam direitos e deveres dos condôminos de um condomínio edilício; o regimento interno, a convenção e o Código Civil.
O regimento interno é parte constituinte da convenção e possui como objetivo regular as situações fáticas do cotidiano dos condôminos, tais como vagas dos estacionamentos, o uso das áreas de lazer, o horário de silêncio, quando será permitido a realização de reformas, qual é a expectativa de conduta e comportamento dos moradores, além de trazer consigo as penalidades que variam entre advertências á aplicações de multas pecuniárias, ressaltando que o regimento interno somente poderá ser considerado legítimo, se pactuado e escrito entre os condôminos. A convenção nada mais é que um documento público registrado no Cartório de Registro de Imóveis, escrito pela construtora ou incorporadora do prédio, que dá validade jurídica para a existência do condomínio edilício, neste documento será discriminado as normas gerais da estrutura, quais são as partes de uso individual e as partes de uso comum da edificação, como será o seu funcionamento e como ocorrerá a Assembleia Geral do Condomínio, sendo que esta precisa ser aprovado por 2/3 dos moradores registrados comprovando residência para que se tenha a referida validade, conforme estabelece o artigo 1.333 do Código Civil.
O artigo 1.335 abordará quais são os direitos dos condôminos, enquanto que nos incisos de l a lV do artigo 1.336 do referido código trará consigo os deveres. Confira-se:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Pode-se concluir que o Código Civil (a partir de seu capítulo Vll) serviu como base para a convenção e depois desta, foi possível a criação do regimento interno com o escopo de inibir qualquer tipo de conduta nociva à coletividade, isto implica dizer que a ausência deste último documento poderia acarretar inúmeros prejuízos aos moradores, pois, alguns iriam abusar de seu direito de uso e fruição da propriedade, de modo a afetar o direito dos demais já que não haveria regras pré-estabelecidas em regimento interno. Ainda sobre o regimento, convém mencionar que este só poderá ser alterado através de assembleia-geral extraordinária e por maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.
A regras dos três Ss e os bons costumes na sociedade condominial
Imagina-se que as pessoas que optam por morar em apartamentos possuem o perfeito juízo de que existem limitações ao seu direito de propriedade em decorrência aos demais moradores, em prol da convivência harmoniosa da sociedade condominial. O condomínio edilício é como um organismo vivo e para que ocorra o seu bom funcionamento, cada um deve cumprir com a regra dos três Ss visto que a sua inobservância é uma perfeita justificativa para que seja aplicada uma penalidade mesmo que, seja uma situação em que a conduta lesiva do condômino ainda não esteja prevista no regulamento interno. O coração desta regra encontra-se positivado no inciso IV do artigo 1.336 do Código Civil, basicamente o condômino que tiver a conduta nociva ou lesiva de modo a colocar em risco a Saúde, Sossego ou Segurança dos demais, deverá ser contido.
É da competência do síndico e os demais administradores do condomínio fazer valer o princípio da função social da propriedade positivado na Constituição Federal, uma vez que será encarregado a exaustiva tarefa de muitas vezes agir como um familiar ou pessoa próxima e dar um conselho moral e ético em prol do bem-estar coletivo, além de cumprir com as obrigações de seu ofício de orientar, advertir e aplicar uma multa pelo descumprimento das regras que regem aquele lugar. A pertinência dos bons costumes na sociedade condominial ainda é demonstrada quando for constatada a ocorrência de situações não previstas no regulamento interno, de modo que este estabelece uma expectativa média de educação, bons costumes e atitudes cívicas que são requisitos básicos para a convivência sadia.
Um atual exemplo ao supramencionado, destaca-se o direito de visitação que o proprietário de um imóvel possui, mas que em tempos pandêmicos, este direito encontra-se temporariamente suspenso sob a justificativa de que se os demais moradores do condomínio pudessem receber visitas, aumentariam as chances de propagação do coronavírus e por via de consequência colocaria em risco a saúde de toda a coletividade. Portanto, mesmo diante de um fato atípico ao regimento, onde comumente o infrator alega em juízo me mostre aonde a regra que proíbe está escrita?, poderá ser punido pelo descumprimento de uma norma utilizando como parâmetro a regra dos três Ss (saúde, sossego e segurança) e os bons costumes, que nada mais é do que valores éticos que pautam a boa moral, já que é o mínimo que se espera dos moradores de um condomínio, pois, é uma tarefa quase impossível que um regimento interno possa esmiuçar palavra por palavra todas as condutas que possam ser consideradas lesivas a função social da propriedade de uma forma muito específica.
O CONDÔMINO ANTISSOCIAL PERANTE A LEI
Como é cediço, o condômino de um condomínio edilício possui o direito de fruição e gozo de sua propriedade exclusiva, sendo este coproprietário das áreas de uso comum, no entanto, o exercício irregular desse direito trará uma consequência a quem o pratica sem a observância de seu exercício moderado, isto é, uma penalidade. Será demonstrada a pertinência da presente discussão quando o comportamento nocivo, ainda que compelido, mostrar ser contumaz e este condômino continuar a extrapolar reiteradamente os seus limites.
Dessa forma, entende-se que não é apenas a falta de educação daquele vizinho que fala muito alto ou aquele que decidiu reformar um determinado cômodo da sua casa em um horário inadequado, que embora estejam descumprindo com a regra do silêncio e sejam passíveis de sofrer uma penalidade, estes quando não reiterados, não serão classificados como antissocial. Outrossim, será demonstrado essa característica antissocial quando a estabilidade das relações entre condôminos é gravemente ameaçada, inviabilizando a convivência social", como esclarece o ministro Fachin (2003, p. 261). Desta feita, pode-se compreender que será classificado como condômino antissocial aquele que possui a conduta nociva e contumaz, de modo a ultrapassar todos os limites impostos que pautam a boa convivência.
Destaca-se a possibilidade de ser aplicada algum tipo de restrição de uso temporário de áreas de uso comum, como, por exemplo, o uso da piscina, por um tempo determinado e estabelecido em regimento interno, diante da situação do condômino que é advertido diversas vezes pelo síndico e mesmo assim persiste com a sua conduta antiética e lesiva. Se mesmo assim não cessar este comportamento, medidas mais drásticas como a aplicação de multas serão cabíveis.
O Código Civil deu atenção especial a essa diferenciação feita acima, pois, ele reconhece que deve haver uma proporcionalidade na aplicação de uma punição considerando que elas possuem um caráter exclusivamente pecuniário. Independentemente da infração descumpridora de norma estabelecida em convenção, o referido código elenca em seus artigos 136 parágrafo 1º, 2º e parágrafo único do artigo 137, sanções que servem como regra geral, pois, trazem consigo parâmetros para a aplicação da pecúnia:
Art. 1.336. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Neste linear, nota-se que o legislador impôs que o condômino cumprisse com suas obrigações estabelecendo como base de cálculo da multa, o valor pago de sua taxa condominial, sendo que na hipótese do condômino antissocial este valor poderá ser aumentado ao décuplo do valor pago como taxa de condomínio.
Cabe ressaltar uma situação que vem tomando espaço na esfera cível do judiciário brasileiro dos moradores de condomínio edilício que se recusam usar máscaras de proteção (devido à pandemia do coronavírus) em áreas de uso comum, sob a justificativa de que isto não está previsto no regulamento interno, tal argumento é vencível, uma vez que este morador coloca em risco a salubridade (art. 136, inciso IV do Código Civil) de todos e por via de consequência, além de advertido pelo síndico (ou administradores do condomínio), poderá ser aplicada uma penalidade prevista em convenção. Já em casos mais graves de desobediência, terá de pagar uma multa que poderá vir a ser acrescida após deliberação em assembleia, de maneira a fixar um valor que seja proporcional à gravidade de sua conduta, sendo respeitado os critérios dos dispositivos legais supramencionados para sua fixação.
Possibilidade da exclusão do antissocial
O problema tomará uma proporção ainda maior quando a pecúnia é algo suportável para este condômino que mantém a reiteração de sua conduta antissocial, de modo que este caráter de compelir não surte efeito algum. Não obstante, até o devido momento não existe no Código Civil uma penalidade diversa da multa, mas também não existe quaisquer sinais de regras que proíba aplicação de uma outra medida mais severa.
Com o escopo de coibir o antissocial que abusa do seu direito e torna insuportável o convívio, foi levado ao judiciário a hipótese da possibilidade exclusão do morador que reiteradamente foi advertido, teve seu nome registrado no livro de ocorrências do condomínio, atas de assembleias, arcou com multas e ainda persistiu com sua conduta nociva de maneira a gerar incompatibilidade com a convivência harmoniosa.
Para que tal finalidade fosse ratificada pelo julgador, de forma a legitimar esta decisão de expulsão, os moradores por deliberação de assembleia levavam a situação fática para o conhecimento de todos os outros condôminos e após isso realizavam uma votação para que fosse confirmada a vontade da maioria pela exclusão do antissocial, podendo ser este proprietário ou locador do imóvel. Assim, indispensável o papel do advogado para levar esta demanda à juízo visto que este possui a capacidade postulatória (jus postulandi), ou seja, pode demandar judicialmente.
Visando o cumprimento da vontade da maioria pela expulsão, o advogado poderá ingressar em juízo com a ação de obrigação de fazer com pedidos de tutelas, sendo esta referida ação embasada nos artigos 139, inciso IV, 497 a 500 e 536, §1º do Código de Processo Civil, cabe ressaltar que esta possibilidade de expulsão do antissocial encontrou forças no que expressa o parágrafo 1º do artigo 536, leia-se:
Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente.
§ 1º Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial.
Ainda sobre esta medida de exclusão ressalta-se que este antissocial perderá a capacidade de uso em relação ao seu direito de propriedade (usar, fruir, dispor e reivindicar), isto é, ainda será proprietário e poderá transferir a um inquilino este direito de uso para fruir de seu imóvel ou aliená-lo se assim bem-quiser. Em outras palavras, a referida decisão judicial que acolhe o pedido proposto pela parte autora de expulsão do antissocial, que demonstra todo um conjunto probatório de uma conduta nociva e contumaz, trará consigo uma limitação ao direito de exercício, impossibilitando o antissocial de exercer a posse direta de seu bem, porém, permanecerá os outros poderes atinentes ao seu direito de propriedade.
Além disso, também há a possibilidade de pleitear a alienação forçada do imóvel do antissocial, mas esta medida dificilmente é apreciada uma vez que a destituição de seu direito de uso revela ser suficiente e eficaz para colocar um ponto final aos males de que padecem os demais condôminos em virtude da conduta nociva do antissocial.
Neste diapasão, leciona o professor Venosa (2012, p. 365) que apesar da ausência de previsão legal, é admitida a possibilidade de exclusão:
Como se sabe, o legislador chegou muito próximo, mas não ousou admitir expressamente a possibilidade de estabelecer que o condômino ou assemelhado seja impedido de utilizar a unidade. Não temos dúvida, porém, tendo em vista o sentido social do direito de propriedade que ora se decante, que essa solução pode e deve ser tomada em casos extremos. É de se perguntar se deve o condômino, seus moradores e ocupantes, suportar a presença de um baderneiro ou de um traficante de drogas. Ademais, nem sempre a multa será a punição mais eficiente ao condômino desajustado, mormente se ele é contumaz inadimplente ou, no outro extremo, se o pagamento de multa, em qualquer valor, nada representa para o sacripanta, nem como punição nem como dissuasão, e muito menos como efeito pedagógico.
Corroborando com este entendimento de que é aceito pela doutrina pátria a possibilidade de exclusão do antissocial, foi levantado o enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil (Conselho da Justiça Federal, 2012) que preceitua:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
No entanto, é de suma importância mencionar que há divergências no tocante a este tema, de maneira que há doutrinadores que discordam veementemente da possibilidade de exclusão do antissocial como o doutrinador Tartuce (2012), em seu entendimento deve ser levado em consideração que não existe previsão legal da medida de expulsão (princípio da legalidade) e que deve haver a prevalência do direito à propriedade juntamente ao princípio máximo da dignidade da pessoa humana e o da solidariedade social positivados na Constituição Federal.
Argumenta-se ainda que o legislador previu todos os instrumentos que julgou serem adequados o suficiente para inibir a conduta do antissocial e que a pena de exclusão não encontra amparo legal, portanto, não há autorização para aplicar uma medida que ataca ou até mesmo suspende um direito protegido constitucionalmente no rol dos direitos fundamentais. Poder-se-á ser extraído então, que a classe doutrinária que não concorda com a aplicação da exclusão, enxerga tal medida como algo inconcebível, devido ao fato de que ninguém fará ou deixará de fazer algo, senão em virtude de Lei conforme estabelece o inciso ll, art. 5º da C.F (nulla poena sine lege), de outro modo, não se pode ampliar as penalidades cominadas pelo legislador e privar o condômino antissocial de seu direito à moradia (art. 6º, caput da Constituição Federal).
Em contrapartida, o fato é que a jurisprudência (com extrema cautela) está a dar sinais que ratificam a possibilidade de exclusão, já que a não cessação da conduta nociva açoita direitos fundamentais de uma coletividade, isto implica dizer que o juiz considerando as peculiaridades e circunstância do caso concreto, deve tutelar o interesse da coletividade, pois, se assim não o fizesse, este estaria colocando de lado uma pluralidade de direitos fundamentais que foram violados, em detrimento ao direito de propriedade de um condômino antissocial.
Compreende-se então que o julgador não pode esquivar-se de tutelar o direito coletivo quando confrontado com o direito individual, considerando que o irregular exercício do direito de propriedade está a desrespeitar o princípio de sua função social. Outrossim, o direito de propriedade está condicionado a atender a sua função social conforme preceitua o art.5º, inciso XXlll da Constituição Federal.
Julgados
A ementa do acórdão inframencionado trata-se de um julgado ocorrido no Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) onde foi determinado pelo juiz de primeira instância que o condômino antissocial em razão de sua conduta nociva e contumaz, após o esgotamento das vias administrativas (aplicações de multas), fosse excluído do condomínio edilício, sendo que este condômino antissocial perdeu um dos seus poderes inerentes ao seu direito de propriedade, o seu direito de uso.
O réu tentou apelar da decisão sob a justificativa do não amparo legal desta medida, mas este recurso teve seu provimento negado por meio do entendimento de que o direito à propriedade não é absoluto e deve atender ao princípio da função social da propriedade, diante desta inobservância, o elemento usar (poder de exercício) encontra-se destituído por decisão judicial.
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE.INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO.MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ/PR Ac. 957.743-1, 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, v.u., j. 13.12.12).
Neste mesmo linear, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou parcialmente procedente uma demanda que pleiteava a exclusão de um condômino antissocial por meio da alienação compulsória de sua unidade. O egrégio tribunal entende que apenas a medida de inibir o proprietário de usar diretamente o seu imóvel é mais que suficiente para fazer cessar a reiteração do comportamento nocivo, uma vez que o ingresso do antissocial nas dependências do condomínio dependerá de expressa autorização judicial.
CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA COMPELIR À ALENAÇÃO DO BEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA AO FUNDAMENTO DE QUE A PRETENSÃO CARECE DE PREVISÃO LEGAL. REFORMA DE RIGOR. SANÇÕES PECUNIÁRIAS DO ARTIGO 1.337 DO CC NÃO QUE ESGOTAM AS PROVIDÊNCIAS QUE PODEM SER ADOTADAS PARA CESSAR A CONDUTA ILÍCITA DO CONDÔMINO. COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DO RÉU, DE CARÁTER GRAVE E REITERADO, QUE AUTORIZAM O ACOLHIMENTO PARCIAL DO PEDIDO. AGRESSÃO, INTIMIDAÇÃO, DESTRUIÇÃO DE PATRIMÔNIO, PERTURBAÇÃO, FURTO, INVASÃO, AMEAÇA, INJÚRIA, ENTRE OUTROS ILÍCITOS. FATOS NÃO CONTROVERTIDOS. PERDA DO DIREITO DE USO DA UNIDADE. MEDIDA QUE, POR SÍ SÓ, SE REVELA SUFICIENTE PARA COIBIR OS MALES PROVOCADOS PELA CONVIVÊNCIA COM O RÉU. ALIENAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL QUE, NESSE CONTEXTO, SE REVELA DESNECESSÁRIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação Cível 1001406-13.2020.8.26.0366; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá - 2ª Vara; Data do Julgamento: 22/04/2021; Data de Registro: 22/04/2021)
Por outro lado, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) possui um entendimento diverso. O referido tribunal entende pela impossibilidade da exclusão do condômino antissocial, pois, a penalidade esgota-se na aplicação da pecúnia ao antissocial, isto é, não há o que se falar em exclusão devido à ausência do amparo legal desta medida.
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO. CONDUTA ANTISSOCIAL. EXPULSÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. AÇÃO DE CONHECIMENTO PROPROSTA POR CONDOMÍNIO OBJETIVANDO A EXCLUSÃO DE MORADORES COM COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DA COMUNIDADE CONDOMINIAL. IMPROCEDENCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO DO AUTOR. PROVA CARREADA AOS AUTOS QUE DEMONSTROU A INCAPACIDADE DOS APELADOS DE CONVIVEREM PACIFICAMENTE EM SOCIEDADE. PEDIDO DE EXPULSÃO DOS APELADOS DO CONDOMÍNIO. APELANTE QUE NÃO TEM AMPARO LEGAL JÁ QUE A LEI NÃO PREVÊ ESSE TIPO DE SANÇÃO PARA O CASO COMO O DOS AUTOS, MAS TÃO SOMENTE PENALIDADES ADMINISTRATIVAS, COMO AS DOS ARTIGOS 1.336 E 1.337 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS PELO APELANTE, POIS VERIFICADA A SUCUMBÊNCIA, TENDO SUA FIXAÇÃO OBSERVADO OS CRITÉRIOS PREVISTOS NO ARTIGO 20, § 4º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO. (TJ/RJ Ac. 0042255-53.2009.8.19.0001, 8ª Câmara Cível, Rel. Des. Ana Maria Oliveira, v.u., j. 28.09.10). (g.n.)
Por derradeiro, com a referida análise, é possível constatar que ainda não está pacificado o entendimento acerca do condômino antissocial morador de um condomínio edilício. Verifica-se que a jurisprudência pátria está a dar pequenos passos em sentido da possibilidade da exclusão do condômino antissocial como última medida, pois, o juiz buscando a pacificação da contenda deverá verificar qual o grau do comportamento lesivo do antissocial e ficando comprovado a impossibilidade do convívio harmonioso, será aplicada a destituição de seu poder de uso do imóvel por meio de sentença.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O objetivo da presente pesquisa foi demonstrar a situação jurídica que está inserido o condômino antissocial de um condomínio edilício, onde poder-se-á ser extraído que ainda que ele seja titular de direitos sobre sua propriedade podendo usar, fruir, dispor de suas unidades (art. 1.335, inciso l do C.C.) e usar das partes em comum, já que dessas é coproprietário (art. 1.335, inciso ll do C.C.), deve ser observado que o direito fundamental à propriedade, embora esteja consagrado em norma constitucional (art. 5º, inciso XXll da C.F.), este encontra-se delimitado pelo princípio de sua função social (art. 5º inciso XXlll da C.F.). Portanto, logo de início foram abordados os aspectos legais, no que tange os direitos e deveres dos condôminos.
O estudo explanou que se constatando a ausência do respeito, urbanidade e sendo evidenciado a reiteração da conduta antissocial do condômino por meio do registro de reclamações, advertências, notificações, etc. este indivíduo que deliberadamente açoita direitos dos demais moradores do condomínio edilício, poderá ser constrangido a pagar multa, podendo essa ser majorada (art. 1.337, parágrafo único do C.C.).
Diante da situação fática do condômino antissocial que possui uma elevada condição financeira, por via de consequência, consegue retirar todo o caráter coercitivo que a pecúnia possui de fazer cessar o seu comportamento danoso, realizando-se a assembleia condominial, medidas mais drásticas poderão ser tomadas, será da competência do Poder Judiciário impor a pacificação desse conflito mediante sua atividade jurisdicional.
A referida investigação também revelou ser possível a aplicação de uma sanção diversa da última medida prevista no Código Civil, sendo essa a expulsão. Conforme exposto, o pedido para expulsar o condômino somente é admitido em hipóteses excepcionais quando comprovada a nocividade do condômino para a coletividade, isto é, por ser uma medida gravosa, ela deve corresponder a uma conduta igualmente grave, sendo apenas admitida em casos extremos. Ainda que não haja a previsão legal da possibilidade de expulsão, o juiz objetivando a necessidade de fazer cessar as interferências reiteradas, tutelando o direito dos demais moradores e atendendo ao bem comum, poderá perpetrar a remoção do condômino antissocial sob o fundamento do que dispõe o parágrafo 1º do art. 536 do Código de Processo Civil e a Constituição Federal que determina que a propriedade deve atender à sua função social, sendo este princípio um elemento limitador ao direito de propriedade.
Inobstante, a análise também explicitou o impasse doutrinário acerca do problema de pesquisa. Restou-se constatado que há duas correntes, uma entende pela impossibilidade de exclusão por uma argumentação principiológica dos dispositivos constitucionais e a outra corrente, de forma sucinta, entende pela possibilidade de exclusão do condômino antissocial, pois, a propriedade está condicionada a atender sua função social.
Por fim, a presente pesquisa esclareceu que a jurisprudência adota extrema cautela acerca da possibilidade de exclusão do antissocial do condomínio edilício, de maneira que o condômino antissocial que viola o direito dos demais, pode ser validamente excluído por meio da sentença que determina a venda forçada de seu apartamento ou a decisão que somente ataca o seu direito de uso e impossibilita seu ingresso no imóvel, permanecendo o seu direito de fruir, reaver e dispor de seu apartamento. Assim, foi apresentado que será indispensável que o juiz leve em consideração todas as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto para que seja analisada a situação que está inserido este condômino sob à luz do princípio constitucional da função social da propriedade e ficando verificado tal violação ao mencionado princípio, este antissocial ficará passível da penalidade de exclusão do condomínio edilício.
REFERÊNCIAS
A RESPONSABILIDADE do condômino em tempo de pandemia. Ruy de Mello Miller Advocacia, 2020. Disponível em:
https://www.miller.adv.br/single-post/2020/03/26/a-responsabilidade-do-cond%C3%B4mino-em-tempo-de-pandemia. Acesso em: 02 de abr. de 2021
BAPTISTA, Rodrigo de Souza. Direitos de Vizinhança. Jus Brasil, 2017. Disponível em: https://rodrigocontatocti.jusbrasil.com.br/artigos/389447640/direitos-de-vizinhanca. Acesso em: 8 de mar. de 2021
BARBOZA, Camilo de Lelis Colani. Condomínio Geral e Condomínio Edilício. Brasil Jurídico, 2015. Disponível em: https://www.brasiljuridico.com.br/artigos/condominio-geral-e-condominio-edilicio. Acesso em: 15 de mar. de 2021
BRASIL. Código Civil: Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Brasília: Câmara dos Deputados, 2002.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação cível nº 957743-1. 10ª Câmara Cível do foro central da comarca da região metropolitana de Curitiba - Apelante: Jamhar Amine Domit - Apelado: Condomínio Edifício Rio Sena e outros - Relator: Des. Arquelau Araujo Ribas, v. u., j. 13 de dezembro de 2012. In: Brasil. Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação. Curitiba: Associação dos Advogados do Brasil, 1994. p. 16.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelação cível nº 0042255-53. 8ª Câmara Cível do foro central da comarca do Rio de Janeiro - Apelante: Condomínio do Edifício Angela Maria - Apelado: Francisco Pedro de Andrade e outros - Relator: Des. Ana Maria Oliveira, v. u., j. 28 de setembro de 2010. In: Brasil. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelação. Rio de Janeiro: Associação dos Advogados do Brasil, 1994.
BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação cível nº 1001406-13. 36ª Câmara de Direito privado Cível da comarca de Mongaguá - Apelante: Edifício Anchieta e Nóbrega l Daniel Tanese e outras - Relator: Des. Milton Carvalho, j. 22 de abril de 2021. In: Brasil. Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação. Mongaguá: Associação dos Advogados do Brasil, 1994.
CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL (BRASIL). Enunciados aprovados na V jornada de direito civil: Enunciado 508. Brasília: CJF, 2012. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/577. Acesso em: 03 abr. de 2021
CONVENÇÃO de Condomínio e Regimento Interno: entenda a diferença entre esses documentos. Duplique, 2020. Disponível em: https://www.duplique.com.br/noticia/convencao-de-condominio-e-regimento-interno-entenda-a-diferenca-entre-esses-documentos. Acesso em: 18 de mar. de 2021
CURY, Lucas. A figura civil do condomínio horizontal e vertical. Dom Total, 2019. Disponível em: https://domtotal.com/noticia/1343415/2019/03/a-figura-civil-do-condominio-horizontal-e-vertical/. Acesso em: 30 abr. de 2021
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 34. ed. São Paulo: Saraiva, 2020.
EPTV1. Condomínio de Campinas proíbe festas e visitas a moradores sob pena de multa; advogado explica. G1, 2020. Disponível em: https://g1.globo.com/sp/campinas-regiao/noticia/2020/04/08/condominio-de-campinas-proibe-festas-e-visitas-a-moradores-sob-pena-de-multa-advogado-explica.ghtml. Acesso em: 23 de mar. de 2021
FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil: parte especial, direito das coisas. v. 15. São Paulo: Saraiva. 2003.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2020.
MONTEIRO, Washington Barros. Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. 44. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
MORAES, Eduardo R. Vasconcelos. A conduta antissocial e contumaz do condômino e suas implicações. Migalhas, 2017. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/259850/a-conduta-antissocial-e-contumaz-do-condomino-e-suas-implicacoes. Acesso em: 04 abr. de 2021
MOTTA, Eduarda Victoria. Inciso XXll: Direito de propriedade Art.5º. Politize, 2019. Disponível em: https://www.politize.com.br/artigo-5/direito-de-propriedade/. Acesso em: 3 de dez. de 2020
OS DIREITOS e deveres dos condôminos: você conhece?. Kiper, 2020. Disponível em: https://kiper.com.br/blog/direitos-e-deveres-dos-condominos/. Acesso em: 19 de mar. de 2021
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 11. ed. São Paulo: Forense, 2014.
PEREIRA, Caio Mario. Instituições de Direito Civil: Direito das Coisas. 25. ed. São Paulo: Forense, 2017.
