Este texto é para as pessoas que querem pedir ou que já pediram o distrato de terreno, mas estão com dúvidas de quanto dinheiro deve ser devolvido pela loteadora.
Se tornou muito comum acontecer alguma situação que acaba fazendo os compradores pedirem o distrato de terreno.
A mais comum delas foi o aumento considerável das parcelas, principalmente em razão da explosão dos índices de mercado que corrigem os preços: o IGP-M e do INCC.
Outro motivo foi que muitas pessoas tiveram mudanças em suas condições financeiras em razão da pandemia, fator que pegou os compradores de surpresa.
Desemprego, mudanças nos planos da família...
Seja qual for o motivo, o distrato de terreno se tornou uma solução para os compradores receberem a devolução de pelo menos parte do que pagaram.
Mas a situação causa muitas dúvidas. Para os interessados em pedir o distrato, a questão é entender qual é o valor exato que podem receber de volta; para os que já pediram, a questão é entender se o valor que a loteadora pretende devolver está correto.
Assim, este artigo pretende te explicar exatamente quanto você pode receber de volta o máximo de dinheiro possível, e também explicar as ilegalidades cometidas pelas loteadoras que se recusam a devolver o que é devido aos compradores.
Vamos entender como tudo isso funciona para que não fique mais nenhuma dúvida sobre este assunto.
Distrato de terreno de contratos de compra e venda assinados antes de 28 de dezembro de 2018
Se você comprou seu terreno antes do dia 28 de dezembro de 2018, existe uma regra seguida em todos os casos.
A loteadora deve reembolsar 75 a 90% dos valores pagos, independentemente do motivo do distrato. De acordo com a Súmula 543 do STJ, o dinheiro deve ser devolvido à vista, em uma única parcela, no momento da assinatura do distrato:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
O valor deve ser corrigido de acordo com o índice do contrato (IGPM ou INCC) a partir da data de cada pagamento das parcelas. Logo, o valor que deve ser devolvido acaba aumentando com o tempo.
Neste valor devolvido está incluída a comissão de corretagem, e não são descontados custos referentes ao terreno, como valores de IPTU, condomínio e demais taxas.
Se seu intuito é fazer um acordo, basta notificar a loteadora, demonstrando seu interesse em devolver o terreno e em receber o reembolso de parte dos valores pagos.
Mas caso a loteadora se recusar a fazer o distrato e a questão precisar ser discutida judicialmente, o valor do distrato, além de corrigido, ainda é acrescido de juros de 1% ao mês.
Quando ocorrem processos judiciais que discutem a devolução do valor, os juízes variam a porcentagem de devolução do dinheiro. Se o comprador estiver devendo parcelas, ocorre a devolução de 75% dos valores; se estiver em dia com os pagamentos, ocorre a devolução de 80 a 90% dos valores.
Os Tribunais em todo o Brasil seguem este parâmetro, como você pode ver abaixo:
Em São Paulo: Devolução dos valores pagos aos autores, com direito de retenção pela ré Retenção de 20% Devolução em parcela única Correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado Sentença mantida Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TJ-SP - AC: 10064392720218260405 SP 1006439-27.2021.8.26.0405, Relator: Marco Fábio Morsello, Data de Julgamento: 11/07/2022, 11ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2022).
No Rio de Janeiro: LOTES EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES ADIMPLIDOS, CORRIGIDOS A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS DO TRÂNSITO EM JULGADO, CONSIDERANDO INDEVIDAS AS COBRANÇAS DE TRIBUTOS E TAXAS INCIDENTES SOBRE OS IMÓVEIS A PARTIR DA CITAÇÃO. RESTITUIÇÃO QUE DEVE OCORRER DE FORMA IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00080065820188190002, Relator: Des(a). MAURO DICKSTEIN, Data de Julgamento: 16/03/2021, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/03/2021).
Para te dar clareza, veja um exemplo:
O comprador fez a compra em 2017. Em maio de 2022 solicitou o distrato de terreno por sua própria iniciativa, pois as parcelas estavam muito altas e ele não tinha mais condições de pagar.
O terreno valia R$ 120.000,00. O comprador pagou aproximadamente R$ 65.000,00, incluindo o valor pago ao corretor. Na sequência, realizou um acordo para o pagamento do valor de R$ 52.000,00 (devolução de 80% das parcelas pagas), em parcela única e imediata. Para fins de simplificação, neste exemplo não houve o acréscimo da correção monetária.
É assim que funciona a devolução das parcelas pagas nos contratos firmados antes de 28 de dezembro de 2018.
Distrato de terreno de contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018
Agora, se você assinou seu contrato a partir do dia 28 de dezembro de 2018, a situação muda completamente. Isso porque começou a valer Nova Lei de Distrato. Desde então, a devolução dos valores pagos depende de outras condições e circunstâncias. Vejamos.
De acordo com a lei, quando o comprador pede o distrato de terreno, a loteadora poderá descontar do valor a ser devolvido o seguinte:
- Taxa de fruição, até o equivalente a 0,75% do valor atualizado do contrato;
- A multa por desistência, limitada a 10% do valor atualizado do contrato;
- Impostos e taxas condominiais;
- O valor dos juros decorrentes de parcelas atrasadas;
- A comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do terreno.
A taxa de fruição é uma porcentagem que as loteadoras podem cobrar dos compradores que usam o terreno para alguma coisa. Ela pode ser cobrada, por exemplo, quando há alguma construção feita no local.
No entanto, muitas loteadoras cobram a taxa de fruição do comprador que quer pedir o distrato de terreno a partir do momento em que for disponibilizada a posse do local, mesmo que ele não tenha usado o terreno para nada. Tome muito cuidado com isso, porque é uma prática que toma dinheiro dos compradores de forma ilegal.
Como muitas loteadoras fazem isso, a Justiça já decidiu que a cobrança de taxa de fruição na hipótese de distrato de terreno sem construção edificada é abusiva:
Segundo a jurisprudência do STJ, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição. (STJ - AgInt no REsp: 1897775 SP 2020/0250840-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2022).
Do valor a ser devolvido podem ser descontados os valores referentes às taxas condominiais, IPTU e demais impostos relacionados ao imóvel.
A comissão de corretagem também pode ser devolvida, desde que esteja vinculada ao preço do imóvel. Por exemplo, se houve a compra de um lote no valor de R$ 130.000,00, e dentro do preço continha o valor de R$ 10.000,00 que foi pago diretamente ao corretor (ou seja, o terreno custou R$ 120.000,00 mais o valor pago ao corretor), este valor também poderá ser descontado.
Por último, mas não menos importante, o ponto mais polêmico da lista. A multa de 10% do valor atualizado do terreno. Para facilitar a explicação, vamos usar um exemplo.
Imagine que um comprador tenha adquirido um terreno em 2021, no valor de R$ 100.000,00. Pagou R$ 5.000,00 a título de comissão de corretagem, vinculada ao preço do terreno.
1 ano depois, em 2022, após ter pago 12 meses de IPTU, no valor de R$ 500,00, e condomínio, no valor de R$ 5.000,00, e considerando a valorização do terreno em mais R$ 10.000,00 (agora o terreno custa R$ 110.000,00), optou por pedir o distrato de terreno após ter pago R$ 50.000,00 do preço, sem ter deixado parcelas em atraso. Vamos entender o quanto de dinheiro deve ser devolvido pela loteadora.
Como vimos, do preço pago serão descontados o valor da comissão de corretagem, das taxas condominiais e do IPTU. Ou seja, o comprador perderá R$ 10.500,00. Fora isso, o comprador irá perder mais R$ 11.000,00, referente à multa de 10% do valor atualizado do terreno.
Ou seja, dos R$ 50.000,00 pagos, serão descontados R$ 21.500,00. Logo, o comprador poderá receber de volta o valor de R$ 28.500,00.
Outro ponto é, em quanto tempo o comprador deverá receber o dinheiro? Ao contrário do que acontecia nos contratos anteriores à Nova Lei de Distrato, agora as loteadoras têm mais tempo para devolver os valores pagos, os quais inclusive podem ser parcelados em até 12 vezes. Segundo a lei:
- Se o loteamento onde você comprou o terreno está com obras em andamento, os pagamentos devem ser iniciados a partir de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
- Se houve o término das obras no loteamento onde você comprou o terreno, os pagamentos devem ser iniciados a partir de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
Conclusão
Para concluir, gosto de deixar algumas recomendações finais e que certamente podem te fazer evitar muita dor de cabeça.
Você pode pedir o distrato de terreno por qualquer motivo.
Você pode ser indenizado se tiver construído no local.
Opte, em primeiro lugar, por pedir o distrato diretamente com a loteadora e, se possível, faça um acordo desde que cumprido tudo o que está previsto na lei e nas decisões judiciais.
É muito comum que as loteadoras se recusem a devolver o dinheiro que é devido. Caso a loteadora se recuse a cumprir a lei, faça o distrato por meio de um processo judicial.
Se atente às irregularidades que comentei aqui no artigo
Caso tenha ocorrido atraso na entrega do terreno, ou se você verificou alguma irregularidade/ilegalidade cometida, você pode pedir o distrato e receber tudo que pagou de volta. Mas isso só será possível pela via judicial.
Por fim, não demore para fazer seu distrato, especialmente se perdeu as condições financeiras para pagar as parcelas. Sua dívida pode virar uma bola de neve. E o fato de estar devendo permite à loteadora protestar seu nome e inscrevê-lo nos órgãos de proteção ao crédito.
Com este artigo, você entendeu qual é o valor que deve ser devolvido a quem pede o distrato de terreno.
Se você conhece alguém que esteja passando por essa situação, compartilhe esse texto. Quanto mais pessoas souberem dessas informações, melhor.
Não perca dinheiro ao fazer seu distrato.
Um abraço! Até logo.
