Nós sabemos que o sonho da maioria dos brasileiros é sem dúvidas a casa própria, mas sem muito planejamento e com pouca ou nenhuma compreensão de economia e da linguagem jurídica esse sonho por vezes pode se tornar um pesadelo, se você não compreender os exatos termos do contrato.
Se você acompanha meus artigos, já sabe que a não ser que você tenha formação e conhecimento jurídico, não deve assinar nenhum contrato sem que ele seja criteriosamente analisado por um advogado. Mas, se você não teve condições de fazer isso antes, e agora está enfrentando problemas em relação a seu contrato, fique calmo, e não se desespere.
Saiba se você pode devolver o imóvel financiado para o banco?
Comprei um imóvel e não consigo pagar. Posso devolver ele ao banco?
Essa é sem dúvida uma das perguntas mais frequentes no escritório. Primeiramente é preciso entender que o banco empresta dinheiro e ao contrário do que muitos pensam, quer receber dinheiro e não imóvel, aliás, é certo que na maioria dos casos o banco não tem nenhum interesse em retomar o imóvel (salvo em raríssimas exceções).
Uma das raras exceções que permitem a devolução do imóvel ao banco são exclusivamente as hipóteses previstas na portaria 488/2017 e se aplicam somente a imóveis adquiridos pelo FAR, PNHU, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida, porém, saiba que se você se enquadrar nessas raras exceções todas as taxas e parcelas devem estar em dia e todas as despesas geradas com essa devolução incluindo as custas de cartório (altíssimas) correrão por conta do mutuário, ou seja, do ponto de vista financeiro é algo na maioria das vezes inviável para o mutuário.
O que acontece se eu simplesmente deixar de pagar a parcela do financiamento imobiliário?
Bem, se você deixar de pagar o financiamento, será exaustivamente cobrado, terá seu nome incluído no rol de inadimplentes, por fim sendo seu imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, o banco irá intimá-lo a purgar a mora, ou seja, pagar o débito, se isso não ocorrer o banco irá consolidar a propriedade no nome dele e levar o imóvel a leilão.
Se eu ainda estiver devendo a entrada do imóvel para a construtora, depois de retomado o imóvel pelo banco a dívida junto à construtora será extinta?
Não. Uma coisa é o contrato de financiamento com o banco e outra coisa é o financiamento da entrada junto à construtora, são contratos distintos e a extinção de um deles não se aproveita ao outro, ou seja, mesmo que o banco tenha levado seu imóvel a leilão e extinto a alienação fiduciária você ainda terá que pagar a entrada e pode ter certeza que a construtora não desistirá tão fácil dessa cobrança.
Se o imóvel for retomado pelo banco tenho que continuar pagando as taxas de condomínio?
Não. As taxas condominiais são de natureza propter rem, assim, á partir da consolidação do imóvel em favor do banco credor as taxas condominiais passaram a ser responsabilidade do banco.
Se o banco leiloar o imóvel e o valor da arrematação for menor que a dívida, vou continuar sendo cobrado?
Bem, como ocorre em qualquer modalidade de financiamento com garantia, se o valor arrecadado na retomada do bem imóvel não for suficiente para a liquidação integral do débito o credor pode sim continuar sua cobrança em relação ao valor remanescente. Não é o que ocorre na prática, porém não se pode negar essa possibilidade, em decisão recente o próprio STJ já reiterou essa possibilidade.
Com efeito, a despeito da referida previsão legal, tem prevalecido no âmbito do Superior Tribunal de Justiça a interpretação segundo a qual a extinção da dívida expressão utilizada pela lei opera-se apenas em relação à parcela da dívida garantida pela propriedade fiduciária, tendo o credor a possibilidade de cobrar do devedor o valor remanescente de seu crédito. Com a edição da Súmula nº 384/STJ, por exemplo, esta Corte Superior firmou o entendimento de que "cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia" (grifou-se), justamente porque a venda extrajudicial do bem "(...) retira ao eventual crédito remanescente a característica de liquidez, e ao título dele representativo, em consequência, a qualidade de título executivo" (REsp nº 63.392/MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 18/12/1997, DJ 16/3/1998). (Destaque Nosso)
Considerações Importantes
Bom, esse texto certamente esclareceu muitas dúvidas não é mesmo?! Mas lembre-se, vídeos, revistas, artigos do google, por melhor que sejam, nunca substituirão a análise técnica de um advogado, por isso, procure sempre um advogado especialista em direito imobiliário para que ele possa a partir da análise do seu contrato, da planilha de débitos do seu imóvel e do cenário econômico financeiro que você vive lhe fornecer a melhor orientação para o seu caso específico, pois o que pode servir para seu amigo pode não servir para você ok?!
