A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL surgiu no ordenamento jurídico brasileiro por ocasião do novo CPC (Lei 13.105/2015) que inseriu na Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/1973) o art. 216-A para permitir diretamente nos Cartórios, sem qualquer necessidade de intervenção judicial, porém com participação obrigatória de ADVOGADO o reconhecimento da USUCAPIÃO. De lá para cá substanciais modificações surgiram, como aquelas da Lei 13.465/2017 e especialmente a Regulamentação editada pelo CNJ através do Provimento 65/2017.
Até então era praticamente impossível iniciar uma Usucapião Extrajudicial já que os Cartórios Extrajudiciais - por medo? Por experiência? Por cautela? - alegavam que somente com REGULAMENTAÇÃO poderiam dar efetividade ao novo serviço (contexto muito semelhante ao que hoje, agosto/2022, ainda temos com o mais novo serviço, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, temos).
Ousamos dizer que o Extrajudicial não foge à regra que aponta que o Direito não pode ficar parado no tempo: é preciso acompanhar a evolução da sociedade, acompanhar os "novos tempos", as novas necessidades e anseios; não por outra razão inclusive os regramentos existentes são passíveis de atualização/modernização, tal como vemos acontecer inclusive na regulamentação da USUCAPIÃO e do INVENTÁRIO em Cartório.
A mais recente modificação no procedimento da USUCAPIÃO acompanha na verdade aquilo que a prática e jurisprudência especializada já apontavam: não dá mesmo para afastar as muitas VANTAGENS da Usucapião Extrajudicial por conta de qualquer impugnação. SIM - o procedimento de Usucapião Extrajudicial também não admite LITÍGIO como sabemos. O próprio regramento desenhado pelo CNJ já fala em possibilidade de CONCILIAÇÃO e MEDIAÇÃO (arts. 14 e 18), o que já é muito salutar em sede EXTRAJUDICIAL.
A novidade da Lei 14.382/2022 no que diz respeito à USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL relaciona-se às hipóteses de "IMPUGNAÇÃO INJUSTIFICADA" ou ainda, "IMPUGNAÇÃO INFUNDADA". A nova redação do § 10 do art. 216-A agora decreta:
"§ 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de IMPUGNAÇÃO JUSTIFICADA, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei".
Apreciamos aqui uma grande vantagem ao EMPODERAR o Registrador a reconhecer que não são todas as impugnações que forem atravessadas ao Procedimento que poderão lhe impossibilitar a tramitação na via extrajudicial: é preciso que a impugnação seja JUSTA, FUNDADA e PLAUSÍVEL. A sistemática paulista bem antes já tratava a questão - o que merece nossa apreciação, dado o acerto:
"420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião".
De fato, não deve mesmo ser qualquer impugnação (que pode se dar em qualquer momento do procedimento, já que na usucapião pela via extrajudicial inexiste preclusão que obste o oferecimento de impugnação) capaz de abalar o prosseguimento do feito - todavia, é muito pertinente anotar que as IMPUGNAÇÕES PURAMENTE PROTELATÓRIAS podem revelar verdadeiro ABUSO do direito, como reconhece a jurisprudência paulista:
"TJSP. 1VRPSP - PROCESSO: 1051969-04.2018.8.26.0100. J. em 28/08/2018. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - IMPUGNAÇÃO INFUNDADA. LOCAÇÃO. (...). Usucapião extrajudicial - Impugnação - Normas da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que prestigiam o poder do Oficial e do Juízo Corregedor de analisar a fundo o mérito da impugnação, que poderá ser afastada quando INFUNDADA A simples apresentação de impugnação, portanto, não representa o fim do procedimento extrajudicial - Impugnação que pode ser afastada quando DESTITUÍDA DE FUNDAMENTOS, apresentada de modo genérico ou quando não tem o condão de afetar o direito dos requerentes à usucapião - No caso concreto, há MERA ALEGAÇÃO GENÉRICA de invasão de área, que deve ser afastada Impugnante que aduz ser locatário do bem - Fato que não impede, por si só, a usucapião, representando, na hipótese, ABUSO DE DIREITO e IMPUGNAÇÃO PROTELATÓRIA - Dúvida improcedente, declarando infundada a impugnação e determinando o prosseguimento do procedimento extrajudicial" .
POR FIM, entendemos plenamente possível buscar a via judicial para a devida reparação tendo em vista representar, nesse caso, nítida a MÁ-FÉ do impugnante por obrar exatamente na forma condenada pelo art. 80 do Código Fux, que repudia a "resistência INJUSTIFICADA ao andamento do processo" , assim como a provocação de "incidente MANIFESTAMENTE INFUNDADO" e ainda, a interposição de "recurso com INTUITO MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIO".
"Art. 81. De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar MULTA, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou".
