Ana Paula Se o contrato foi feito por 30 meses, ao final do contrato você poderá valer-se da "denúncia vazia", ou seja, poderá dar por encerrada a locação e não terá que explicar os motivos para a retomada do imóvel. Pelo que você explicou, sua vontade é rescindir a locação e morar no apto. (pedir o imóvel para uso próprio). Isso será considerado uma quebra de contrato e caberá multa a ser paga ao locatário, se assim estiver estipulado no contrato.

A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se recusar a consenti-las.

Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.

Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por conseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".

A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.

Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas. Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.

Oi Raphael,

Grata pelo retorno. Fiquei sabendo ainda que a inquilina recebeu uma multa por ter quebrado uma regra do contrato do condomínio e não quer pagar essa multa. Além disso, gostaria de saber qual o prazo em média ela tem para quitar os debitos após essa oportunidade?

Ana Paula Não existe tal prazo. Por exemplo, se uma divida vence no dia 5 e não for paga, no dia seguinte a pessoa já e considerada inadimplente. Uma outra questão é que se sua inquilina não pagar a multa, o condomínio poderá querer cobrar de vc

oi Raphael,

Então se dermos o prazo de 1 mês para ela quitar todos os anos que deve de IPTU e se ela não pagar nesse prazo podemos cancelar o contrato sem termos que pagar as multas?

Ana Paula Não sei como o contrato de locação foi elaborado. No geral, costuma-se colocar no contrato uma cláusula penalizando qualquer das partes (locador ou locatário) que não respeite as cláusulas e condições estabelecidas no contrato locatício. Se no seu contrato estiver inserida essa cláusula, não tem como uma das partes ficar isenta dessa obrigação, salvo um acordo entre locador e locatário. Quanto ao IPTU que ela deve, não tem como você escapar, pois essa responsabilidade é do proprietário do imóvel. Porém, se no contrato consta que o IPTU era de responsabilidade da inquilina, você poderá posteriormente, entrar com uma ação para ressarcimento desse prejuízo.

No contrato diz sim que é responsabilidade do locatário pagar além do aluguel, o consumo de água,luz,esgoto bem como todos os demais tributos municipais, tal como IPTU, etc. No contrato tem uma cláuslua que diz o seguinte: A infração das obrigações consignadas na cláusula 8 ( a qual diz que é obrigaçao dela o pgto de impostos e outros), sem prejuízo de qualquer outra prevista em lei, por parte do locatário, é considerada como de natureza grave, acarretando a rescisão contratual, com o consequente despejo e obrigatoriedade de imediata satisfaçao dos consectários contratuais e legais. Além dessa, tem outra cláusula que diz: Vantagens legais supervenientes: a locação estará sempre sujeita ao regime do código civil brasileiro e a lei n 8245/91 ficando assegurado ao locador todos os direitod e vantagens conferidas pela legislação que vier a ser promulgada durante a locação.Nesse caso, temos mesmo que pedir judicialmente que ela pague tudo o que deve antes de pedir que saia?Estou muito chateada com a situação pq ela sempre atrasa o pgto, nao deposita o valor todo combinado em contrato e tem anos q n paga o iptu. Queria de lguma forma tirar ela de lá sem ter que pagar multa de todo esse tempo, mesmo tendo uma cláusula no contrato dizendo da obrigatoriedade de respeitar o presente contrato, e se infringir o contrato terá q pagar uma multa de 3 alugueis. Grata pela ajuda mais uma vez, estou pegando esse problema agora e quero me informar bem antes de tomar qualquer atitude.

Ana Paula Pelo que vc está informando agora, está plenamente caracterizado a infração contratual por parte da inquilina.

Percebe-se também, pela sua narrativa, que dificilmente haverá um acordo com a inquilina.

Em assim sendo e salvo melhor juízo, seu caminho é a via judicial.

Eu acho que você deve colher todos os documentos em seu poder para provar o que está ocorrendo e entregar o assunto a um advogado, o qual, certamente irá lhe orientar de maneira segura e adotar os procedimentos legais que o caso requer.

Boa noite Raphael, Com os seus conhecimentos, quais documentos seriam necessários colher, além disso qual o tempo desses documentos?Gostaria de saber tb se seria melhor alertá-la sobre a minha intenção de morar lá e de que ela está em atraso com o pgto do iptu, q atrasa os pgtos mensais e que faze deposito a menor.OU é melhor não falar nada?Não queria ir por vias judiciais pois sei que demora e terei um gasto, o qual sei que ela não irá arcar nunca. Não quero prejudicá-la tb até pq minha vontade de me mudar não é imediata, mas tb não seria daqui a 3 meses.Queria tentar fazer acordo amigável,o que acha? Grata

Ana Paula Um acordo amigável é sempre melhor para ambas as partes. Além de ser mais barato é também mais rapido, pois, na justiça, uma demanda desse tipo pode sim demorar alguns meses. Procure fazer um levantamento de tudo o que lhe é devido, separadamente, ou seja, aluguéis, IPTU, e outros encargos em débito. Não esqueça que sobre esses débitos existirá cobrançs de multas, ou juros ou outros permitidos por Lei e que devem ser inseridos em sua planilha de débitos. Após levantamento e sabendo o valor total da dívida da inquilina, procure-a e tente entrar num acordo com ela. É de bom alvitre que esse acordo seja por escirto,. com firma reconhecida e com testemunhas. Na eventualidade desse procedimento não dar certo, não vejo outro alternativa, salvo melhor juíozo, de que o assunto seja resolvido via judicial. Se vc partir para a via judicial, procure em sua cidade o Juizado Especial Cível. Nele vc poderá formalizar uma reclamação por escrito (não precisa de advogado nessa 1ª fase). Ao receber a reclamação, o Juizado Especial Civel irá marcar uma audiência de conciliação e nessa oportunidade, é provável que vc venha conseguir um acordo. Não havendo acordo e dependendo da situação, ai sim vc precisará de um advogado para a continuidade do processo. Boa Sorte

Boa noite,minha mãe alugou uma casa há 11 meses onde ela fez um acordo verbal com a locatária,sendo que a casa estava precisando de uns reparos,minha mãe disse que não podia fazer os reparos e a locataria disse que faria e depois o dinheiro iria ser ressarcido no aluguel,sendo que a minha mãe vive pedindo as notas da conta,e ela diz que foi muitos gastos,mas se recusa em mostrar as notas a minha mãe,ela não paga luz,água..E as contas estão vindo muito alta,minha mãe indgnada fechou o registro da água e ela foi na delegacia prestar queixas contra a minha mãe ''Exercicios arbitrario das próprias razões'' eu não acho justo tudo que está acontecendo com a minha mãe,ela arranha o carro da minha mãe,ligou uma bomba na minha casa sem a permissão da minha mãe e liga 5 vezes ao dia e acho que não há necessidade.Ela liga a bomba e nós que ficamos sem água.Minha mãe está sendo lesada e não tem nenhum direito? a minha já disse que paga as contas se ela mostrar a notas e ela se recusa,se recusa em deixar a casa.O que a minha mãe pode fazer? É mesmo ilegal que a minha mãe feche o registro da água? Desde já agradeço.