Aluguel em imóvel de herança
As situações são as seguintes:
- Cobrança de aluguel atrasado:
Existe ou não prescrição para cobrar aluguel atrasado de imóvel ocupado apenas por um dos herdeiros para os demais herdeiros. O herdeiro que ocupa o imóvel foi notificado extrajudicialmente, via cartório. Havia pagamento de aluguel anterior à notificação, porém tudo era de forma verbal. O ocupante do imóvel discordou do valor proposto pelos demais herdeiros e resolveu não pagar mais nada. Todos os herdeiros constam do registro imobiliário com a mesma cota ideal.
A dúvida é saber se este caso se enquadra em que artigo de prescrição ou não há prescrição, perante o CC/2002:
a) Art. 197. Não corre a prescrição: II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
ou
b) Art. 206. Prescreve: § 3º Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
ou
c) Art. 206. Prescreve: § 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Portanto, qual é a situação: a, b ou c? Ou existiria outra situação?
- Na hipótese de ocorrer prescrição na resposta do item da situação 1 e já ter ocorrido a prescrição, pergunto:
O herdeiro que ocupa o imóvel nunca mais pagará aluguel aos demais ou algum dia, via judiciário, voltará a pagar ps aluguéis, mas sem os aluguéis que estavam atrasados e prescritos?
Na hipótese de não haver prescrição ou, se existir, não ter ocorrido a prescrição, o herdeiro poderá ou não perder a sua cota ideal da parte do imóvel para os demais herdeiros, devido à falta de pagamento dos aluguéis atrasados?
Como funciona a prescrição? Por exemplo: se a data da prescrição é 01/01/2010, a ação deve ser ajuízada até esta data para não ocorrer prescrição ou a finalização do processo deve se dar até esta data? E se ajuizar após esta data, existem meses prescritos e não prescritos ou tudo fica prescrito?
Aguardo comentários a respeito de cada situação.
Solicito que os comentários sejam feitos de forma direta em cada situação.
Grato,
Raimundo
Prezado Amigo Raimundo:
Não se aplica o art. 197, II, porque não há poder familiar entre os herdeiros. O prazo prescricional é de três anos, conforme jurisprudência:
“AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. A cobrança de aluguéis apresenta um prazo prescricional de três anos - art. 206, §3º, do CC. O último aluguel não pago é de março de 2004 quando do ingresso da ação em novembro de 2007 já se encontravam prescritos. Recurso provido. (TJRS; RCív 71001760842; Porto Alegre; Terceira Turma Recursal Cível; Rel. Des. Eduardo Kraemer; Julg. 26/03/2009; DOERS 30/06/2009; Pág. 95)”
O ocupante do imóvel pagará aluguel dos últimos três anos. Por exemplo, se você propuser a ação em 1o de janeiro de 2010, poderá cobrar aluguel desde 1o de janeiro de 2007. Nesse caso, terá fluído o prazo prescricional em relação a algumas parcelas, e não em relação a outras. O contrato pode ser verbal, conforme jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. Prova razoável da existência de relação locatícia. Sentença de procedência mantida. Apelo improvido. (TJRS; AC 70024045254; Canoas; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Paulo Roberto Félix; Julg. 24/06/2009; DOERS 10/07/2009; Pág. 98)”
Da ação de cobrança decorrerá execução com penhora, podendo haver perda da parte ideal do imóvel pelo locatário.
Salvo melhor juízo. Grandes abraços.
Prezado Sr. Junior,
Poderias me esclarecer sobre o seguinte ponto:
Foi feita uma notificação extrajudicial, atribuindo um valor como justo de aluguel, mas o herdeiro ocupante não aceitou e não pagou mais nada.
A data que expira os tres anos é em 30/11/2009. Prescrevendo a notificação e se deixarmos o tempo passar, há possibilidade de um dia ingressarmos na justiça, mas cobrando o equivalente a tres anos anteriores de aluguel, ou com a prescrição da notificação o herdeiro ocupante não terá que pagar aos demais qualquer valor relativo à tres anos anteriores?
Agradeço por toda a sua atenção e aguardo o seu comentário.
Grato,
Raimundo
