Venda de bem imóvel em que parte dela é objeto de execução
Alguém poderia me orientar sobre a existência ou não de óbice para realizar a venda de bem imóvel, em que parte dele é objeto de constrição judicial?
Isso porque, três pessoas são proprietárias do bem, com a seguinte especificação: 50% do imóvel pertence à uma pessoa, livre de qualquer constrição e os outros 50% são dos outros dois proprietários, ou seja 25% para cada.
Ocorre que, um dos proprietários, com 25% do imóvel, é devedor em processo de execução de título extrajudicial, sendo que a referida parte do imóvel já é objeto de constrição judicial.
A minha dúvida é se os demais proprietários poderiam realizar a venda da totalidade do ímovel, sem que isso configure fraude à execução.
Att.
Pâmela Embora possível isto dificilmente ocorrerá pois tanto o Tabelionato de Notas quanto o Registro Civil estarão impedidos por normas da Corregedoria Judicial de concretizar a venda, haja vista a constrição judicial. Se evetualmente ocorrer a venda extraoficial, sem registros públicos e transcrições oficiais, ou seja, mediante ato particular, o problema é por conta e risco das partes. A constrição judicial vai permanecer até o pagamento do débito da execução, ocasião em que ela poderá ser retirada. Observe que após a penhora realizada o executado foi nomeado depositário do imóvel, não podedendo desfazer do mesmo.
Prezados.
Está havendo equívoco.
A venda do imóvel com penhora é possível. O adquirente deve mencionar ter conhecimento dessa constrição. Não precisa, o exequente, alterar o registro no processo. A execução prossegue com a garantia que pesa sobre o imóvel.
Nesse caso, prosseguindo a execução e levado à praça o bem penhorado (25% do imóvel), quem o arrematar depositará o valor em juízo e terá o título para o registro junto ao Cartório de Imóveis, passando o bem (25%), agora, para seu novo titular, o arrematante.
O adquirente terá direito de regresso contra o vendedor. Mas perderá para o arrematante a parte que estava constrita.
Diferente do instituto da fraude contra credores e diferente do instituto da fraude à execução e diferente de venda através de contrato de gaveta.
Saudações.
É possível porque em Direito não existe o impossível. Vê-se de tudo! Certamente que, entre particulares, na ganância de "um bom negócio", realizam contratos abomináveis, atropelando as regras mínimas, e que invariavelmente desaguam no Judiciário. E chegam na forma de usucapiões, adjudicações, possessórias que são a salvação dos ditos donos diante da impossibilidade de registrarem aqueles antigos contratos particulares totalmente inválidos e sem as devidas transcrições oficiais. Por isto que, se na época certa, estes negócios jurídicos ou até os contratos particulares tivessem sido apresentados aos serviços de tabelionatos e registrários os particulares evitariam inúmeros problemas futuros para si e seus herdeiros também. E não significa gastos para os particulares, pois a simples informação se é possível ou não a realização do que pretendem negociar não será cobrada. Pois cada Estado possui suas normas elaboradas pelas corregedorias que devem ser observadas pelos cartórios extrajudiciais.
Prezados.
Apenas tecendo um comentário sobre o que disse a Sra. Anna Richter, logo acima:
"Certamente que entre particulares, na ganância de um "bom negócio", realizam contratos obomináveis que futuramente desaguam para nós do Judiciário decidirmos."
Nem sempre é a "ganância" de um bom negócio que resulta nos contratos que são levados ao judiciário para solução de pendenga. A estrutura legal que dispomos e os aquestos a que as Corregedorias sucumbem, distancia em muitos casos o cidadão das formalidades a que creditam eficácia para garantia da paz social.
E repito. A venda de imóvel gravado é perfeitamente possível por escritura pública de venda e compra e levada a registro. Mantém-se, porém, a reserva em favor daquele credor que obterá, por força do Poder Judiciário, o que lhe pertence: seu crédito em dinheiro ou em espécie (no caso, a parte do imóvel penhorado).
Saudações.
Inicialmente verifique o Código de Normas do seu Estado, pois o Código pode não vedar, muitos Tabelionatos não fazem, verifique no registro de imóveis em que seu imóvel esta subordinado se eles registram, muitos cartórios se recusam a registrar e aí você terá que suscitar dúvidas junto à Corregedoria e pode não ter uma resposta agradável.
Você pode até adquirir o bem, mas pode ocorrer a situação que o Dr. Geraldo descreveu, os 25% vão para hasta pública, arrematado e aí você terá o direito de regresso contra uma pessoa que já tinha uma ação de execução, já era um devedor, será que ele vai te pagar?
Outra coisa: se a compra foi feita de parte ideal de 25% do imóvel, ocorre que não há uma definição na matrícula do imóvel a localização desta parte ideal no terreno, pode ser frente, fundos....
Existe a modalidade "Alienação por Iniciativa Particular", que deve ser deferida pelo juiz da ação de execução e segue certos trâmites, verifique esta modalidade no Código de Normas de seu Estado.
Mas se o Tabelionato lavrar a escritura e o registro registrar, porque você não lavra a Escritura com Condição Resolutiva, em que você pagará ao proprietário dos 25% do imóvel o preço relativa à parte ideal quando for feito o cancelamento da penhora ou a apresentação do termo de substituição de bem penhorado, algo que o valha, você poderá registrar esta escritura e quando ele apresentar o documento você paga e pega com ele um Termo de Quitação para apresentação ao registro de imóveis.
Também estou aqui para verificar a opinião dos demais colegas, não sabemos tudo, agradecendo ao Dr. Geraldo a colocação.
Sugestão: venda a totalidade e peça a substituição de garantia por valor em espécie que, evidentemente, deverá satisfazer o valor em cobrança. O co-proprietário devedor continuará com a questão até julgamento de mérito porém com uma garantia real em espécie. Os tribunais dão clara preferência a esse tipo de garantia para evitar embargos por avaliação e outros recursos procrastinatórios.
