Bom dia

Tenho um caso para resolver, mas estou esbarrando em algumas dúvidas, se alguém puder me dar uma orientação ou me indicar um caminho a seguir para dirimir minha dúvida fico muito grata.

O caso é o seguinte: quatro irmãos (A, B, C e D) herdaram um apartamento, sendo dessa forma um condomínio indivisível, a cada um foi designado 25% do bem.

O herdeiro “B” era casado em regime de comunhão de bens, na separação cada cônjuge ficou com 12,5 % (B1 e B2) do bem.

O herdeiro ‘”C” reside no local e os herdeiros A e B1 querem doar a sua parte para ele. Já o B2 que adquiriu 12,5% do bem na separação vai alienar sua parte ao mesmo herdeiro “C”.

O problema é que esse bem não possui registro no cartório de imóveis, dessa forma eles possuem apenas o direito sobre a posse do referido bem. A construtora que vendeu os apartamentos não individualizou as unidades no registro de imóveis, mas os moradores já entraram com uma obrigação de fazer para a outorga das escrituras definitivas, já “ganharam” em 1ª instância e o processo encontra-se em grau recursal.

Pela falta do número de matrícula do imóvel eu não consigo fazer uma escritura pública de cessão de direitos a título gratuito (ou seja, doação) no tabelionato de notas, essa necessidade de o ato se perfazer por meio de escritura pública existe, pois no futuro eu vou regularizar essas transmissões no registro de imóveis (no término da ação contra a construtora) e a lei exige essa formalidade.

Alguém sabe como posso fazer essa doação ??? Ou será que essa situação se enquadra em outro instituto jurídico ?? É possível utilizar outro tipo escritura pública ??? Ou terei que fazer uma cessão de direitos, por meio de um instrumento particular ??

Essas indagações vão de encontro a dois receios:

1- o herdeiro “D” é o do contra, ele é aquele parente problema que todo mundo tem, sempre é do contra e sempre quer ferrar todo mundo, então ele vai fazer tudo que puder para anular qualquer coisa que for feita (compra e venda ou cessão de direitos ou doação).

2- Tenho receio de fazer um contrato particular de cessão de direitos a título gratuito e no futuro um dos herdeiros dos atuais doadores pleiteiem anular o negocio jurídico por vício formal, uma vez que a lei exige nos casos que envolver direito sobre um bem imóvel a obrigatoriedade de uma escritura pública.

Também tenho outra questão: No caso da compra e venda de “B2” e “C”, também é preciso notificar os demais proprietários para exercerem o seu direito de preferência ou o direito de preferência só atinge terceiros estranhos ao condomínio ??

Muito obrigada !