Gustavo

Da companheira não há necessidade, pois pelo visto ele adquiriu antes da união estável, inclusive havendo um inventário em andamento, ela precisará assinar o contrato e a Escritura como Anuente concordando com a venda.

Pelo visto o viúvo não é o único vendedor do imóvel, você terá que providenciar certidões de todos os herdeiros, as certidões principais seriam: cartório distribuidor de ações cíveis e executivos fiscais, justiça federal e receita federal (as duas saem pela internet) receita estadual (em alguns Estados também sai pela internet) justiça do trabalho, certidão municipal, matrícula atualizada com negativa de ônus, estas são as imprescindíveis.

Os herdeiros deverão vender o imóvel juntamente com o viúvo e como falei a companheira deverá anuir.

O Código Civil prevê em seu art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Nestas despesas por convenção também icluem o ITBI.

Com relação à execução, ele possui outros bens para garantir a execução? Execução fiscal é complicada, verifique a situação e se este vendedor não tem como quitá-la.

Salvo melhor juízo, espero tê-lo ajudado, se tiver mais alguma dúvida que não consegui sanar....

caro j.p., muito grato pelas inestimaveis informacoes. Certamente, sao colegas como voce que mantem integra a nobreza de nossa profissao. E, desde ja, agradeco a abertura para duvidas futuras quanto ao tema.

obrigado..abracos

Em que pesem as palavras do colega J.P., que foram bem elucidativas ao caso, também gostaria de ajudar no tocante à execução fiscal.Toda Procuradoria Estadual têm POLÍTICAS quanto a executar os valores de suas execuções e nesse diapasão são oferecidas possibilidades de transigir, parcelar a dívida ou quaisquer outras transações com o fito de liquidar o débito, salvo ainda a anistia a débitos de pequenos valores que poderiam ser remitidos, de acordo com o poder discricionário do órgão tributante ou exequente.Transacionar um bem em vias de execução fiscal presume-se fraude à execução ou a credores por parte do alienante, a não ser que o executado reserve bens outros para quitar a dívida fiscal.Ainda assim, por regras em nosso Código Tributário Nacional, quanto às responsabilidades tributárias, é a própria empresa com o seu patrimônio que responde pelas execuções desse tributo(ICMS), e/ou o seu adquirente (da empresa), que assume as dívidas do ICMS e em caso de penhora, TENDO QUE ESGOTAR primeiro o patrimônio da PJ, cumprindo assim o benefício de ordem ditado na lei tributária: PATRIMÔNIO DA PJ e por fim os bens dos sócios ou titular do empreendimento, se aquele não for suficiente.No caso de transferência ou venda do empreendimento, são responsáveis tributários os próprios adquirentes ou compradores da empresa.Então, a execução fiscal de tributo com relação ao ICMS RECAI SOBRE A PJ, de cuja responsabilidade na ordem, pode recair sobre o sócio ou titular da empresa se os bens desta não forem suficientes e pode até ser anulada a venda de bens através de ação revocatória por parte dos credores, salvo se a dívida fora anistiada ou perdoada, transigida ou quitada....smj.

Abraços,

[email protected]

Prezados j.p. e Orlando, novamente agradeço as informações prestadas. Foram, certamente, de imensa valia para mim. Ainda no tocante a esse tema que venho enfrentando, em diálogo, no dia de hoje, com o advogado do viúvo vendedor do imóvel, tal colega disse-me que preferia não averbar o formal de partilha na matrícula para evitar o gasto com este registro, uma vez que, ao final, já haverá o gasto com o registro da transferência do imóvel do vendedor para meu cliente. Ainda, disse-me que, ao invés de averbar o formal na matrícula, fará o contrato de compromisso de compra e venda e nele descreverá a compra pelo vendedor das partes que seu único filho vivo e netos tem na casa. Uma vez pronto tal contrato, enviará aos Estados Unidos (local onde residem o filho e netos) para que estes assinem, uma vez que também figurarão como vendedores.

Outro ponto que anoto, é que essa compra pelo pai da parte que o filho vivo e netos têm no imóvel não consta do processo de inventário. Tal só constará do contrato de compromisso de compra e venda.

Quanto a registrar o contrato de compromisso na matrícula, o advogado do alienante disse que prefere que eu não faça isso. Primeiro, para evitar gastos, e, segundo, porque não me seria possível fazer, uma vez que no contrato constarão pai, filho vivo e netos como vendedores, mas na matrícula só constam como proprietários o vendedor (pai) e falecida esposa. Aconselhou-me, caso seja de meu interesse, a registrar o contrato no cartório de notas.

Fico com a preocupação se não haverá depois problemas com o cartório para fazer a escritura do imóvel em nome do meu cliente (permaneço com a ideia de que só é possível, depois, fazer a escritura em nome do meu cliente, se antes houver o averbamento do formal na matrícula).

Qual seria meu interesse em registrar o contrato no cartório de notas? Confesso que estou confuso sobre as diferenças entre averbar o contrato na matrícula do imóvel e registrar o contrato no cartório de notas.

Como se dá o procedimento: nós fazemos o contrato de compromisso de compra e venda (o qual já dá ao cliente um direito real sobre o imóvel, mesmo que não averbado na matrícula(?)). Depois comparecemos ao cartório de notas, lavramos a escritura pública de compra e venda (como faço para saber quanto isto custará?) e, por fim, levamos a escritura pública no cartório de registro de imóveis e transferimos o imóvel para o nome do meu cliente??

Novamente busco informações junto aos colegas. Frente à situação cima apresentada, como os senhores sugeririam que eu agisse? Quais situações poderiam ocorrer em prejuízo ao meu cliente? Na prática é comum que se negocie um imóvel, com o comprador nunca o transferindo para seu nome?

Dr. Orlando, quanto à execução fiscal estou aguardando o desarquivamento do processo para um melhor conhecimento da situação.

Novamente, desde já agradeço as valiosas informações dos senhores, nobres colegas.

abraços

Gustavo

O que ocorre é o seguinte:

1. Se o Formal de Partilha não for registrado na matrícula do imóvel, como é que o vendedor irá vender o imóvel ao seu cliente, se na matrícula a propriedade consta como sendo dele e da esposa falecida? Não tem como, ou:

a.) O advogado pretende solicitar um Álvara Judicial autorizando a venda deste imóvel, se for isso, neste Àlvara deverá constar que o espólio, através do inventariante poderá vender o imóvel matriculado sob n. tal ao comprador tal pelo preço tal, devendo o inventariante prestar contas em juízo no prazo tal.

Se for isto, verifique se todos os dados do Àlvara estão corretos, inclusive o prazo de validade do mesmo, através de Álvara seu cliente poderá lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda definitiva no Cartório de Notas em nome do seu cliente.

b.) O advogado pretende fazer uma Cessão de Direitos Hereditários e meação para que seu cliente prossiga com o Inventário e peça a adjudicação do imóvel em seu nome.

São estas as possibilidades, caso contrário, obrigatoriamente terá que registrar o Formal de Partilha na matrícula do imóvel para poder vender ao seu cliente.

2.) Um Compromisso de Compra e Venda é um contrato particular, eu não entendi isto, porque ele quer que teu cliente assine um contrato particular e não a Escritura de Compra e Venda definitiva em nome dele quando o imóvel estiver devidamente regularizado no Registro de Imóveis? Que benefícios teu cliente terá? Nenhum, inclusive ele vai ficar dependendo do vendedor, filho e netos que estão longe para transferir o bem posteriormente.

O que eu acho aconselhável é até fazer um contrato para garantir a venda, dando um sinal de negócio (no máximo de 10% sobre o valor da compra e venda) estipulando as cláusulas relativas a arras algumas condições, como por exemplo, um prazo para a entrega do Formal de Partilha registrado ou a apresentação de Álvara Judicial para a venda, para este Contrato como para a Escritura o vendedor deverá apresentar uma Procuração do filho e netos lavrada no Consulado autorizado o pai e avô a vender, procuração simples envolvendo bens imóveis é proibida, tem que ser lavrada no Consulado.

Não permita que seu cliente pague o preço total da venda somente com um Contrato, sem a escritura definitiva, principalmente que o vendedor não possui o documento hábil para vender o imóvel.

Mandar contrato para filho e netos assinarem nos Estados Unidos? Só se voltar de lá com o reconhecimento de firmas efetuado no Consulado.

Se não foi apresentado nenhum documento relativo a transferência para o pai de um dos filhos, este filho deverá assinar, verifique também o estado civil de todos, mesmo os separados/divorciados, eles podem ter se separado posteriormente ao falecimento e dependendo do regime de bens a ex esposa pode ter direitos.

Com relação ao registro do Contrato, você não conseguiria registrar na matrícula do imóvel, pois na matrícula consta outra proprietária (a esposa falecida), o que o advogado quis dizer é que você pode reconhecer firmas em Tabelionato de Notas e registrar em Cartório de Títulos e Documentos para torná-lo público e surtir efeitos contra terceiros, só que para garantir realmente a compra e venda só com o registro do Cartório de Registro de Imóveis, que vocês não poderão fazer.

Resumindo: Faça um contrato particular, em que seu cliente dê apenas um sinal de negócio protegido pelas arras, estipule condições e prazos para a entregar do formal ou álvara e exiga as procurações para assinatura da Escritura de Compra e Venda.

Espero não ter me perdido no conteúdo, se eu não sanei alguma dúvida, por favor me avise que tentarei esclarecer.

Gustavo

Artigos referentes a Arras:

Das Arras ou Sinal

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

j.p., bom dia.

Novamente, muito obrigado pelo generoso auxílio.

De fato, o que o advogado do vendedor pretende fazer é pedir um alvará judicial autorizando a venda, bem como haverá o reconhecimento de firma no consulado pelo filho e netos residentes nos EUA com relação ao contrato de compromisso que será enviado para eles.

Surgiram as seguintes dúvidas:

1) uma das netas do vendedor é menor de idade. Bastará a assinatura do representante legal dela no contrato que será enviado, que acredito ser sua mãe (o pai dessa menina é quem era filho do vendedor) ou o MP deveria intervir nessa venda, ainda mais pelo fato de que se trata de imóvel que consta em processo de inventário (da falecida esposa do vendedor)?

2) será que haverá problema para passar o imóvel para o nome do cliente por constar que 50% dele se encontra penhorado para garantir aquela execução fiscal de ICMS?

3) Porque será que um imóvel particular dele foi atingido nessa execução fiscal, se a dívida era da pessoa jurídica da qual era proprietário?

4) um dos filhos do vendedor, que também tem sua parte no imóvel, possui contra ele diversas execuções fiscais. O formal de partilha, constando as compensações feitas com este filho e com os netos (o que tornaria formalmente o vendedor o único dono do imóvel), não foi averbado na matrícula. Será que a parte dele no imóvel poderá ser atingida por essas execuções fiscais? (penso que não, uma vez na matrícula atual da casa constam como proprietário somente o vendedor e falecida esposa.

5) será realmente que o outro colega conseguirá esse alvará judicial? a dúvida surge uma vez que os filhos e netos moram nos EUA e não deveriam eles também "falar" no processo concordando com a venda?

6) é realmente necessário que eu pesquise junto aos cartórios pertinentes a situação das duas pessoas jurídicas que pertenciam ao vendedor? a princípio pensei que não seria, porém, agora, fico em dúvida, pelo fato de ter constatado que um imóvel particular do alienante, que é exatamente o imóvel em negociação, foi atingido pela execução fiscal.

7) como faço para consultar o CPF do vendedor no site da receita?

novamente, obrigado pela atenção

abraços

Sandro

Tem que ter cuidado, pois se a transação não sair certinha, seu cliente não estará comprando um imóvel e sim um abacaxi.

Tentando esclarecer suas dúvidas:

1. Menor de idade: o representante não pode assinar o Contrato de Venda, somente através de Álvara Judicial, principalmente que existem execuções em nome dos vendedores, qualquer credor pode anular este Contrato por estar viciado.

2. Você não havia informado que o imóvel estava penhorado, para seu cliente transferir o imóvel a penhora tem que ser cancelada, muitos Cartórios de Registro de Imóveis não registram Escrituras cujo imóvel esta penhora, ele foi dado em garantia, o valor da execução não é baixo? Por que ele não quita para que teu cliente não tenha problemas futuros?

3. O imóvel particular foi atingido na execução, conforme bem colocou o Dr. Orlando em comentário acima.

4. Enquanto o Formal de Partilha não for registrado, nada irá aparecer, mas por outro lado verifique o art. 1.813. Quando o herdeiro prejudicar os seus credores, renunciando à herança, poderão eles, com autorização do juiz, aceitá-la em nome do renunciante. § 1o A habilitação dos credores se fará no prazo de trinta dias seguintes ao conhecimento do fato. § 2o Pagas as dívidas do renunciante, prevalece a renúncia quanto ao remanescente, que será devolvido aos demais herdeiros.

Qualquer transação que este herdeiro faça que prejudique seus credores e estes venham a descobrir, surtirá efeitos sobre o teu cliente (comprador de boa fé).

5.) Para ele conseguir o Álvara, será ouvido o MP, com relação à parte do menor, terá que ser aberta uma conta poupança para depósito em Juízo do quinhão correspondente a ele, que poderá ser movimentada somente com outro Álvara.

Portanto, se tudo der certo, sair a Escritura de Compra e Venda com a utilização de Álvara expedido pelo Juíz, analise bem o Álvara, pois pode estar disposto que a parte do menor deverá ser depositada em conta em nome do menor,(deixando claro) portanto, instrua a seu cliente a depositar diretamente nesta conta a parte do menor, se necessário, verifique com o juiz da Vara que tramita o Inventário.

6.) É interessante verificar a situação da empresa, pois se atingiu os bens particulares desta forma, seu cliente poderá sair prejudicado.

7.) Olha, o site da receita é: receita.fazenda.gov.br, você entra na janela "certidões", você também pode consultar certidões da Justiça Federal também pelo site, não sei em que Estado você esta, mas normalmente é : www.jf---.gov.br, (----= pr,sp,sc,rj...), e em alguns Estados até a Certidão da Receita Estadual você consegue via internet, (sc,pr,df)

Como eu falei, seu cliente corre alguns riscos na compra desse imóvel, ele tem que pesar bem se vale a pena correr estes riscos, que não são poucos, se ele resolver fazer o Contrato, como eu falei, somente um Sinal de Negócio (valor baixo), condicionando o restante do valor à apresentação do Álvara e cancelamento da penhora no Registro de Imóveis, estipulando evidentemente um prazo para o cumprimento destas obrigações.

Boa Sorte.

Caro j.p., muito obrigado por todo o auxílio prestado em toda essa situação. Novamente, gostaria de ressaltar que essa experiência a mim repassada foi de extrema valia. De fato, sou um iniciante nessa nossa profissão e, certamente, toda experiência compartilhada pelos colegas é de extrema importância.

Muito grato

abraços