LOCAÇÃO comercial - CESSÃO SEM ANUENCIA - DESPEJO OU REINTEGRAÇÃO?
Estou enfrentando um problema, e quanto mais estudo, mais dúvidas surgem. O imóvel comercial, foi alugado em nome de pessoa física, e o mesmo exerceu a atividade de pizzaria. A referida pizzaria foi vendida, e os novos "proprietários da pizzaria", continuaram no local, sem consultar o locador. TAmbem não foi informada ao locador, a cessão de direitos e deveres realizadas. Novamente a pizzaria foi vendida, e os novos proprietários tambem não informaram o locador. O locador propos a assinatura de novo contrato de locação, bem como, exigiu garantia, podendo ser o fiador com imóvel na capital ou seguro fiança. Os atuais proprietários da pizzaria não cumpriram a obirgação de apresentar garantia, nem assinaram novo contrato de locação. Da mesma forma, a chaminá está apresentando problemas, e "lançando" fumaça em outros comércios, onde os imóveis são do mesmo locador. Outro problema constato foi a falta de higiene e ausencia de licensa da prefeitura e orgaos sanitários.
Gostaria de saber qual a medida correta a ser adotada.
Pensei em realizar um notificação extra-judicial, pleiteando a devolução do imóvel, face o descumprimento contratual: cessão não autorizada; má conservação do imóvel; incômodo aos comércios vizinhos; ausência de apresentação de garantia; ausência de "novo" contrato de locação.
Sendo assim, restando infrutífera a desocupação voluntária, qual a medida mais correta a ser tomada? Ação de Despejo ou Ação de Reintegração de Posse?
Tentando racionalizar sobre o assunto, considero a Reintegração de Posse, a medida mais adequada. Estou correto?
Sob quais fundamentos e mais seguro, para justificar a retomada do imóvel?
Desde já, agradeço à atenção.
Marcelo
olá! realmente o colega acima está correto, dica na peça e distribuiçãodo processo pedir citação do fiador (este ao receber a citação pode lhe ajudar na retirada do locatario,antes da sentença que pode demorar, pois ele vai responder por obrigações também); do locatario que consta no contrato, e ainda de quem estiver de posse do imovel pois você estará fundamentando a cessão semautorização contratual (espero que no contrato conste tal proibição- Goes
Prezados, desde já agradeço a atenção e aos pareceres. Sobre citar o fiador, ele ainda é responsável? O contrato originário de locação, foi firmado em 2003, com prazo de 48 meses. Foi renovado automaticamente, sem a assinatura de qualquer termo o aditamento contratual. 1. No contrato, existe cláusula expressa de fiança, declarando se o fiador responsável pelo cumprimento de todas as cláusulas e obrigações, até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo que ocorra eventual benefício legal de prorrogação da locação. 2. Existe cláusula expressa proibindo a sublocação total ou parcial do imóvel.
Minhas dúvidas surgiram pois vi muitos artigos relativizando a infração contratual decorrente da cessão não consentida, bem como, protegendo o fundo de comércio.
Agora, sobre a dúvida entre Ação de Despejo e Reintegração de Posse - Encontrei o seguinte entendimento no Livro Leis Civis COmentadas do Nelson Nery Júnior: - A cessão, sublocação ou o empréstimo do imóvel realizados sem o consentimento prévio e escrito do locador constituem-se em descumprimento de dever legal do locatário e o sujeita ao desfazimento da relação locatícia em virtude de infração de norma legal. Com relação ao novo ocupante do imóvel, em razão da sublocação não consentida, cabe reitegração de posse.
Da mesma forma, mesmo tendo ocorrido tamanho lapso temporal, poderei pedir a liminar de despejo.
E por fim, ingressando com Ação de Despejo, e extinção do contrato de locação, por descumprimento de clausulas contratuais, logicamente que será indicado o locatário (primitivo), bem como o fiador. COmo faço com os atuais ocupantes? Devo requer a citação deles também? ou, por serem estranhos à relação locatícia, deixo ele "de lado"?
Desde já, muito obrigado pela ajuda...
Não há necessidade alguma de se prenotificar um locatário antes da açao de despejo porque essa exigencia não está prevista no código do inquilinato. Ademais, isso custa caro. No rio lhe custaria cerca de R$ 180,00. Se no contrato locatício está previsto que o locatário não poderá sublocar, tão pouco ceder suas quotas societárias a outros sem autorizaçao do Locador, o contrato está quebrado e permite uma açao de despejo simples. Não vá pelo caminho de que estaria encomodando vizinhos porque é um caminho árduo que implicaria em Pericia judicial técnica cujos honorários de perito também são altos, além de fazer a açao mais demorada. Se há descumprimento a qualquer cláusua contratual a açao é DESPEJO.
Não há necessidade alguma de se prenotificar um locatário antes da açao de despejo porque essa exigencia não está prevista no código do inquilinato. Ademais, isso custa caro. No rio lhe custaria cerca de R$ 180,00. Se no contrato locatício está previsto que o locatário não poderá sublocar, tão pouco ceder suas quotas societárias a outros sem autorizaçao do Locador, o contrato está quebrado e permite uma açao de despejo simples. Não vá pelo caminho de que estaria encomodando vizinhos porque é um caminho árduo que implicaria em Pericia judicial técnica cujos honorários de perito também são altos, além de fazer a açao mais demorada. Se há descumprimento a qualquer cláusua contratual a açao é DESPEJO.
