CESSÃO DE DIREITOS DE APARTAMENTO NA PLANTA
Estou comprando um apartamento na planta, que está em fase de obras. Trata-se de uma cessão de direitos, pois estou adquirindo o imóvel do promitente comprador e não da construtora. Procuramos a construtora para fazer a cessão de direitos, mas ela se recusou a fazer, dizendo que não faz cessão de direitos. Ela quer rescindir o contrato anterior do promitente comprador e fazer uma nova venda para mim, sem considerar os termos do contrato firmado anteriormente, bem como tudo que já foi pago. A construtora pode impedir o promitente comprador do imóvel de fazer uma cessão de direitos? Não estaria ocorrendo um cerceamento de direitos nesse caso? Se esta atitude é ilegal, quais os fundamentos legais para que eu possa argumentar com a construtora? Caso ela não aceite fazer a cessão de direitos, estou pensando em fazer um contrato de "gaveta" e pegar uma procuração me dando plenos direitos sobre o bem, para só no momento do financiamento fazê-lo em meu nome. Fico respaldada dessa forma? Obrigada
Ocorre que compra e venda de imóvel só se faz por escritura. Como a construtora provavelmente não regularizou a obra apenas fez um contrato de promessa de compra e venda com a pessoa que quer ceder para vc. Assim ele não pode vender para vc pois não é dono, por isso tá certo o que vcs estão falando em cessão de direitos. Contudo isto, para sua segurança e para eficácia do negócio depende da anuência do proprietário do imóvel, que no caso deve ser a construtora ou outra pessoa. Vc pode até fazer a cessão sem a assinatura deles mas isso não vai ter validade. Vc não poderá exigir que a construtora lhe transfira o imóvel por escritura. Ela só vai passar para quem ela vendeu, ai no caso ele teria que fazer uma nova escritura vendendo para vc.
A sua idéia do contrato de gaveta até pode dar certo, mas vai dar o mesmo trabalho,pois vc vai manter tudo em nome do cessionário, vai ser apenas procuradora dele. Então mesmo que isso de certo, ou seja, vc vai poder usar o imóvel, vai fazer o financiamento etc, por ele, MAS NUNCA VAI SER A PROPRIETÁRIA, pois vai precisar que ao final ele lhe transfira a propriedade por escritura.
Então se quiser fazer assim, saiba que após tudo isso terá que se garantir que este cessionário lhe transfira a propriedade por escritura, pois senão só com usucapião, e saiba que vai dar trabalho na questão de documentação para financiamento.
Ocorre que compra e venda de imóvel só se faz por escritura. Como a construtora provavelmente não regularizou a obra apenas fez um contrato de promessa de compra e venda com a pessoa que quer ceder para vc. Assim ele não pode vender para vc pois não é dono, por isso tá certo o que vcs estão falando em cessão de direitos. Contudo isto, para sua segurança e para eficácia do negócio depende da anuência do proprietário do imóvel, que no caso deve ser a construtora ou outra pessoa. Vc pode até fazer a cessão sem a assinatura deles mas isso não vai ter validade. Vc não poderá exigir que a construtora lhe transfira o imóvel por escritura. Ela só vai passar para quem ela vendeu, ai no caso ele teria que fazer uma nova escritura vendendo para vc.
A sua idéia do contrato de gaveta até pode dar certo, mas vai dar o mesmo trabalho,pois vc vai manter tudo em nome do cessionário, vai ser apenas procuradora dele. Então mesmo que isso de certo, ou seja, vc vai poder usar o imóvel, vai fazer o financiamento etc, por ele, MAS NUNCA VAI SER A PROPRIETÁRIA, pois vai precisar que ao final ele lhe transfira a propriedade por escritura.
Então se quiser fazer assim, saiba que após tudo isso terá que se garantir que este cessionário lhe transfira a propriedade por escritura, pois senão só com usucapião, e saiba que vai dar trabalho na questão de documentação para financiamento.
meus pesames, tambem tenho problema similar. processei a construtora por eu ter pago taxa de corretagem na compra em seu proprio stand de vendas, nao quero mais o imovel, achei comprador e agora a construtora NEGA-SE a responder qualquer duvida minha, é como se tivessem se fechado para minhas duvidas em relação todo e qualquer tema. INCLUSO não me dizem um unico motivo real pelo qual não querem transferir a unidade. e nenhummmm comprador quer arriscar seu rico R$ em um contrato de gaveta. Daiiiiiii eu como consumidor devo perder o imovel ? ou sera que a justiça brasileira dara um jeito ? acho que a construtora irmãos pontual tem se valorado demais em seus recursos juridicos. pois foi uma clara quebra de contrato.
Se promissário comprador/ora cedende já quitou com a construtora esta não poderá se opor e nem cobrar nenhuma taxa; agora não tiver havido a quitação por parte do promissário comprador/ora cedende o cessionário deverá respeitar o contrato primitivo/originário.
Vedar a cessão ou prever taxa de anuência é cláusula abusiva, já que beneficia somente a construtora/imobiliária.
E veja também a Lei 4591, em seu artigo 65 - "É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações".
Art. 31-A. - § 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
O correto é exigir da construtora a abertura da matrícula do imóvel (mesmo a ser edificado) para que se registre o 1º contrato e posteriormente a cessão de direitos.
Como se trata de valores consideráveis deve-se tentar resolver o impasse com a construtora e não hevendo acordo é PROCON e se mesmo assim permenecer o impasse Ação Judicial.
