IPTU ATÉ A VENDA DO IMÓVEL, NÃO RESPONDE O NOVO POSSUIDOR POR DISPOSIÇÃO DE LEI
Prezados Colegas :
As dividas provenientes de débitos com o IPTU só são devida a cobrança ao novo proprietário a partir da tradição. Digo um cidadão que comprou um imóvel, mas por não consultar um advogado com antecedência veio a fechar um contrato de compra e venda feito em que consta que os débitos até a tradição é de responsabilidade do vendedor. Assim é imperioso afirmar que o novo comprador segundo a lei, não responde por débito com IPTU e demais encargos, inclusive a Taxa de Condomínio não pago anteriores a tradição da compra e venda de imóvel. Nós aconselhamos aos colegas que ao serem consultados pelas partes, durante a pré-feitura da minuta do contrato de compra e venda, atinarem para o ( art.502 do CC ). Caso o novo possuidor do imóvel constate que existe um débito junto a Fazenda Municipal com referencia ao imóvel, mas constando que é debito de IPTU devidos antes da tradição, seja da data da assinatura do contrato ou termo; deve esperar a notificação administrativa ser efetivada para por depois oferecer sua defesa escrita e em seguida esperar o crivo final administrativo publicado. Entretanto deve aí a parte ingressar com Mandado de Segurança sem liminar para anular o debito constituído administrativo. Se existir já execução fiscal, é só garantir o Juízo e embargar alegando o direito previsto no ( art.502 do CC ) ou deixar acontecer a penhora e por depois do mesmo jeito embargar. As dividas de Luiz, água, gás, condomínio e etc, será discutida depois em outra matéria. Perguntas e respostas e-mail.
FEITAS AS INDAGAÇÕES A RESPEITO, GOSTARIA DA OPINIÃO DOS COLEGAS!
LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 Código Civil Brasileiro Vigente..
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Juscelino da Rocha Advogado
e-mai: [email protected]
Meu caso é o seguinte, comprei uma casa de 2 vezes dei R$ 18.000,00 e depois de 60 dias pagaria R$ 12.000,00 só que descobri um débito de IPTU de R$ 16.000,00. Não entramos em acordo e coloquei-a na justiça (pequenas causas como obrigação de fazer) ou seja cumprir o contrato de compra e venda no cartório, pois está escrito: que ela pagaria todos os débitos anteriores. O que devo fazer? Penso em assumir os 16.000,00 de IPTU e negociar com a prefeitura e não repassar este valor menor para ela? Ela não concorda por isso estamos na justiça. Na prefeitura eles aceitam a transferência do imóvel? Mas a vendedora quer fazer alguma tramóia para retirar o débito, pois ela havia pagado para um advogado da prefeitura para eliminar este débito só que ele passou a perna nela, e é o que parecer que aconteceu. Visto que fui eu que descobri um débito antigo. O que devo fazer?
Juscelino,
Com todo respeito e vênia, mas em se tratando de dívida de condomínio(art.1345 NCC) ou mesmo de débito tributário(art. 130 e 131 CTN), este instituto civil(art.502 NCC) não se coadunaria em termos de fonte legal.Precisamos, a meu ver, separar os fatos específicos na aplicação das leis.Portanto, ainda neste diapasão, existem as obrigações do tipo PROPTER REM(gravada na coisa ou vinculada à coisa; que acompanha a coisa) ou do tipo ambulatorial que se referem às dívidas de IPTU, IPVA, HIPOTECA, CONDOMÍNIO, e outras em cujo vínculo esteja o usuário, o adquirente, o locatário e que por tal instituto das obrigações híbridas(real+pessoal), obrigar-se-ia a priori a quem está vinculado diretamente à coisa e a posteriori o devedor de fato quitando débito de que não lhe pertença, acionaria em regresso o verdadeiro ou legítimo devedor de direito...amigo Juscelino, refiro-me a uma situação hipotética já sub judice e ,sob censura, pois, os meus comentários.Só o debate constrói!!
Abraços. Orlando.
Gostaria que os amigos avaliassem este caso: *trata-se de dívida de IPTU de loteamento considerado irregular, pois que os loteadores não cumpriram as exigências legais, mas, usando de ardis inclusive publicidade enganosa, levou-nos a cair no golpe de "já aprovado, pronto em tres meses". Foram condenados por essa prática, mas estão recorrendo. Nesse ínterím, descobri a altíssima dívida com IPTU. Ocorre que a maioria dos adquirentes não registraram no RGI suas aquisições, feitas em muitos casos por instrumentos particulares. Pergunto: já que não foi possível efetuar os cadastros individualizados no IPTU (não há loteamento, apenas venda de frações) e no RGI, ainda assim os adquirentes de frações serão obrigados a responder por parcelas de imposto territorial que sequer puderam cadastrar em seus nomes? Ou os loteadores responderão por essa dívida até o momento em que seja possível o registro dos lotes, ou seja, após regularizarem a venda em si, nos órgãos competentes?
Impossibilidade há de ter que se pagar dois impostos sobre um mesmo imóvel que quando situado fora da zona urbana é de competência da União(ITR) e quando localizado na área urbana tem sua competência Municipal(IPTU).Para ambos os casos, mesmo que sejam imóveis em território público,assim pertencentes ao Poder Público, não caberia na certa a aquisição por usucapião por impedimento legal.Nem tampouco, poder-se-ia haver a exação contra os proprietários se não estivessem definidas as suas localizações e competências tributárias, dado que para cada um desses tributos haveria que ter as suas condições de tributação, cadastro, assentamento dos proprietários por comportarem ambos lançamentos direto ou por declaração.Se loteamento que for, nesta acepção, todos aqueles que adquiriram o imóvel, se não pertencentes ao Poder Público, assiste-lhes o direito de propriedade, mesmo como em adjudicação compulsória, já que possui em mãos um título(particular ou público) de promessa de compra e venda que lhes confere no atual Código "Direito Real do Promitente Comprador" porque se não haveria até hoje a bagunça imobiliária e da insegurança de quem adquiria imóvel sem a esperança de domínio útil como proprietário, porque a cláusula contratual dava sempre direito de reversão ao proprietário Promitente-vendedor, inclusive em perdas e danos.O tributo tem extinção de sua exação ou exigência no prazo de 5 anos.E não são diferentes estes em comento - para tanto, há prazo de caducidade de seu lançamento(5 anos) e de sua prescrição - que segue como termo inicial a constituição definitiva daquele e esta, da mesma forma, da contagem também quinquenal, em caso de cobrança judicial - tendo o direito de fazê-lo a partir do momento da inadimplência do contribuinte, quando nasce o direito a ACTIO NATA=DIREITO À AÇÃO EXECUTIVA, que gravado está no artigo 189, do atual Código Civil.Então, em resumo, sob a ótica tributária, o adquirente de imóveis desse tipo responde pelas dívidas tributárias se for o atual morador, locatário, possuidor, proprietário, condômino, etc., desde que relacionado com o fato gerador do bem.Minha explanação fica sob censura aos demais debatedores do fórum.
Abraços,
Orlando([email protected])
Caro Dr Orlando Souza,
agradeço a gentileza de lançar uma luz para leigos como nós. Todavia, a despeito da clareza e da gama de informações em sucinta mas objetiva explanação, as características da situação levantam algumas dúvidas, cujo esclarecimento necessitam das informações preliminares que ora forneço: 1- A competência do imposto é municipal, IPTU, realmente; 2- O IPTU tem atraso desde 2001, estando de 2001 a 2006 lançado em Dívida Ativa; esse procedimento impede a caducidade após cinco anos, garantindo ao município o direito de cobrar esse atraso? 3- O Município considera IRREGULAR o loteamento, uma vez que o loteador infringiu em vários artigos a lei 6766/79, tendo sido condenado em ACP movida pelo MP. O loteador não registrou o PAL que lhe foi concedido e revalidado, tendo sido esse PAL cancelado pelo órgão fiscalizador da Prefeitura. O IPTU, do qual obtive certidão fiscal ,está cadastrado em nome de um dos adquirentes de fração, quando deveria estar em nome do loteador/proprietário que figura no RGI - mais uma irregularidade a ser esclarecida em juizo. Ocorre, pois, que os adquirentes de fração não puderam regularizar suas aquisições, estando a emissão de IPTU sendo feita pela área total. 4-Em resumo, como cobrar IPTU de adquirentes que não puderam assumir suas obrigações e terem seu investimento adequadamente valorizado pela documentação correta em razão do não cumprimento das obrigações legais do proprietário/vendedor. Não compete ao mesmo dar as condições legais para a efetiva transferência de propriedade junto aos órgãos competentes, transferindo, então, pra os adquirentes a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel que alienou? A manutenção da quitação fiscal até a transferência dessa responsabilidade junto ao Município não é uma obrigação do vendedor, quitação essa que deverá ser comprovada no ato da citada transferência? 5- O IPTU pode ser emitido para fração de lote, se não é uma unidade (lote)?
Doutor, perdõe esse seu aluno. Agradeço desde já a sua gentileza e os seus conselhos. ALFREDO GUIMARAES
.Inscrito em DA, o próximo passo é cobrança executiva-que se conta para efeitos de prescrição, da constituição definitiva do crédito pelo lançamento, isto é, se houve impugnação/recurso na via administrativa=do trânsito em julgado da decisão desfavorável ao sujeito passivo= dai a fazenda tem até 5 nos para em ação judicial executiva, a partir do não-acolhimento da decisão, cobrar judicialmente do devedor;
.tributo de 2001(competência)......tem que está lançado até 2005 sob pena de decadência; lançado que seja, conta-se do lançamento, marco inicial da prescrição, mais 5 anos para cobrança judicial executiva...e assim sucessivamente com os demais anos...o de 2005 tem que ter lançamento até 2009....2006 até 2010.Para cada ano há periodo de lançamento(5) e para prescrição, também(5) anos;
.a assertiva não se coaduna de se cobrar do adquirente a área total, vez que este é adquirente de lote ou fração...mas o fisco pode cobrar do adquirente os atrasados da fração; este depois aciona por regresso o devedor de jure, de cujo tributo deu causa;
.acima mencionam(artigo 502, CC) de que o vendedor assume a dívida até o momento da tradição=transferência; daí em diante é de quem adquire, porém o Fiscus pode cobrar do adquirente, mas não a área total, pois esse não deu causa a tal;
.constitui Direito Real=do adquirente (promitente-comprador) por este contrato preliminar, acionar o dono de jure para assinar a escritura definitiva, sob pena de adjudicação compulsória - se nada há de impedimento...smj.
Abraços,
Orlando([email protected])
Comprei um terreno que e recebi em 2008 uma cobrança de IPTU de 2003, quando o terreno ainda não era meu. Quando comprei este terreno consultei na prefeitura e não havia dívidas. Esta dívida não tinha sido lançada quando comprei (2006), pois em 2003, o local estava passando de imóvel rural para loteamento. A empresa que lotei deixou claro em contrato para o primeiro comprado que existia esta pendência com a prefeitura e que o IPTU poderia ser lançado a qq momento e que isto seria de responsabilidade dele. O antigo proprietário me vendeu este imóvel sem me falar deste fato. E no final do ano passado a prefeitura, antes de prescrever o prazo lançou este IPTU devido. Quem deveria pagar este ITPU, se o proprietário antigo, como faço para que ele pague, já que ele não quer pagar.
As leis aí se conflitam, ou melhor, deveriam se completar pelo menos,porém a lei civil não rege a matéria tributária e nem esta aquela.A saída dessa celeuma é provar de quem é a dívida tributária; feito isso, o adquirente tributário quita os tributos que não deu causa e move uma ação regressiva contra o verdadeiro devedor, haja vista que se devam analisar os fatos concernentes a extinção do débito tributário pelas vias de prescrição e/ou prescrição intercorrente....smj.
Abraços,
Orlando([email protected]).
Olá, necessito de orientações. Meu pai possuia um imóvel que foi adquirido por ele com uma dívida na Sabesp de 2.000,00, porém não consta a transferência da dívida em nenhum documento, falo porque tenho vaga lembrança disso, eu tinha 13 anos na época da aquisição. Meus pais faleceram e o imóvel foi herdado por mim aos 16 anos em 2000, feito escritura, partilha etc. O imóvel ficou desocupado, como mudei de cidade, não haviam contas ou débitos pendentes, não tive gosto e nem condição de "cuidar" deste imóvel e depois de 5 anos do falecimento, coloquei numa imobiliária para que o mesmo fosse vendido. Dessa forma transcorreu, foi negociado, feita a documentação e em nenhum momento a imobiliária me informou dos débitos do imóvel com a Sabesp. Eu não tive essa informação até o momento da venda que ocorreu em 2005. Depois disso, o comprador me telefonou informando deste débito e queria que eu pagasse. Não o fiz. Contatei a imobiliária sobre isso e pedi que eles cuidassem, negociassem com a Sabesp, mas não o fizeram. Disse que eles cuidaram da documentação e não me informaram disso. Agora em 2009, novamente o comprador deseja vender o imóvel e quer que eu pague esta dívida com a Sabesp que está em aproximadamente 4.500,00!!! Não sei como proceder! Entendo que a imobiliária deveria levantar esses débitos antes da venda, tendo em vista o pagamento de 10% de comissão nessa venda - que aliás foi feito retendo 6 meses de aluguel de um outro imóvel nessa mesma imobiliária e me diziam que a inquillina não estava pagando... Não me recuso a assumir algo que meu pai tenha deixado, mas quero saber dos aspectos jurídicos como posso proceder, tendo em vista ser um débito de um proprietário anterior ao meu pai do qual eu não tinha pleno conhecimento e a imobiliária não ter feito o levantamento de débitos do imóvel que ela comercializou e foi paga para esse "serviço". Também a proprietária me informou que perdeu a escritura. O que isso acarreta? Essa dívida é de minha responsabilidade? o que pode ocorrer caso eu a deixe em aberto? Aguardo os pareceres.
Aline 1 caso ainda não tenha encontrado solução, considere as seguintes opiniões: 1- Esqueça a imobiliária, uma vezque, o que parece, voce não tem um contrato pela qual mesma se obrigue a dar solução para o caso; 2- Débitos de água e esgotamnto sanitária "acompanham" o imóvel, de forma similar ao IPTU; seu pai assumiu o débito, ao adquirí-lo; o novo proprietário também o fez a partir de 2005, com a aquisição; aliás, o atual proprietário é quem deveria ter feito o levantamento de débitos a que vc se refere. Desse modo, Aline, quem está deixando débtose aberto é o ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, não seus antecessores. Se eu estiver enganado, peço aos nossos orientadores que participem, oferecendo outras opiniões. Boa Sorte.
Aline,
A sua administradora e nada é a mesma coisa...há de ver se o imóvel consta em nome de quem no RGI...DE REPENTE AINDA CONSTE ATÉ EM SEU NOME...porque você é quem vai assinar a escritura definitiva, a não ser que tenha outorgado a um procurador, mas as contas de consumo inerentes ao imóvel, se provadas que não são suas, pagam quem esteve utilizando o imóvel...Aconselha-se a tirar uma certidão de propriedade(vintenária) ou de impostos federais, estaduais e municipais....para ver o que se sucede com o bem.
Abraços,
Orlando([email protected]).
Rio de Janeiro-RJ.
Oi pessoal! Minha dúvida é a seguinte: minha mãe vendeu e entregou/transferiu nosso apartamento em junho do corrente ano com todos os encargos pagos. No entanto, como já pretendíamos vender o imóvel, não pagamos o IPTU em parcela única, quitando, apenas, até o mês de junho (mês de entrega do imóvel). A nova proprietária está insistindo (de maneira até inconveniente) para que minha mãe pague todo o valor do IPTU (até dezembro de 2012), ameaçando até denunciar a corretora que fez a transação no CRECI! Pergunto: é obrigação de minha mãe quitar os meses remanescentes? A nova proprietária poderá realmente prejudicar a corretora? Qual a orientação? OBS.: Minha mãe já está tão saturada de ligações que já está cogitando pagar logo todo o IPTU só para se ver livre. Não concordo, salvo se realmente for nossa obrigação! Ajudem-nos... Obrigada!
Inicial e sinceramente, não conheço nenhuma lei que diga isso, do pagamento pro rata por parte do comprador/vendedor, ou seja, de só pagar a partir de quando for morar ou só de quando tiver o domínio ou a posse do imóvel. Mas isso é uma situação de que cabe bom senso de ambas as partes e pelo olho da matémática, lógico que seria mais viável às partes dividirem o IPTU conformando-o com o mês em que cada um o usou ou morou no imóvel.....Completando o ciclo das obrigações propter rem, como acima explanado, quem pagá-las no lugar do verdadeiro titular (devedor), cabe ao adquirente do bem em dívida restituição em ação de regresso.Exemplo:condomínio, alguns impostos, obrigações sobre direitos reais, hipoteca etc. Smj.
É algo negociável....Entendo que não possa haver nenhum débito pretérito mesmo porque se assim for a lei cobra do adquirente se deixar para trás alguma dívida.....
Abraços,
