Segura não é. Você pode ter problemas futuros.Levante se os herdeiros não têm processos de cobrança, execução ou protesto de títulos. Se trata de uma compra de imóvel e qualquer dúvida é melhor procurar outro, muitas vezes o mais barato pode sair mais caro.

Não acoselho a compra, procure um advogado ou até mesmo a defensoria pública, que além de ser gratuita é excelente.

Vc. quer comprar um imóvel que está em inventário. Sem nenhum problema, pois é evidente que vc. vai tirar todas as certidões do imóvel e dos herdeiros, além de verificar se o condomínio está OK. Estando tudo OK, e se todos os herdeiros forem maiores e capazes, vá à Cartório e faça uma escritura de cessão de direitos hereditários, com as assinaturas dos herdeiros e esposas. Caso prefira, e após todas as verificações, o advogado do inventário pode pedir que o juiz autorize a venda , pois o produto será empregado para pagamento de despesas, imposto de transmissão, etc.. O Juiz autoriza a venda para vc. devendo informar o preço, condições etc.. S.m.j. Márjorie Leão. Advogada.

Voce deve tomar todas as cautelas que tomaria para aquisição de qualquer imóvel: certidão atualizada da matrícula imobiliária e certidões da justiça federal, estadual, execuções, protestos, etc. Veja também se sobre o de cujus e se sobre o espólio não tramitam ações que possam por em risco o negócio.

O alvará é necessário porque o inventário ainda não está concluído, logo, o juiz precisa autorizar a venda. O advogado do espólio pode pedir ao juiz a expedição do alvará. Recomendo que já se exponha o preço de avaliação, porque se houver menores é possível que o juiz ou a promotoria peça avaliação judicial. Após o trâmite legal, o alvará é expedido e deve ser levado ao Cartório em que for lavrada a escritura.

Se o processo de inventário já tivesse sido concluído, os herdeiros teriam que pedir a expedição do formal de partilha, e, após o registro dele no Cartório de Imóveis, vc faz a compra com o bem já no nome dos herdeiros.

Em qualquer caso, não deixe de efetuar o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. E verifique antes de tudo isso se não há débitos de IPTU ou condomínio.

Rodrigo

Boa tarde

...COLEGAS - GOSTARIA DE OPINIÕES - REFERENTE O CASO ADIANTE...

• Meu nome é Eduardo, sou tecnólogo em negócios imobiliários e ex-cartorário.

• Gostaria de algumas informações se possível - referente à (averbação premonitória e cautela na aquisição de imóvel), trata-se do seguinte:

                ...(Credor  x  Devedor  x  Adquirente de boa-fé)...
  

...Processo do (credor contra devedor), no caso em que o (credor) não fica sabendo a princípio, que o (devedor) possui imóvel. Com o desenrolar do processo o (credor) descobre uma propriedade, em nome do (devedor), posterior à data processual. Sendo que atualmente o imóvel, que poderia supri a dívida, foi vendido para um terceiro/adquirente de boa-fé, com a propriedade já registrada em seu nome perante o Registro de Imóveis competente...

• ...Esse adquirente de boa-fé corre risco de perder o imóvel, na aquisição o comprador solicitou as certidões de praxe, conforme Lei nº 7433/85 e seu respectivo Decreto. Porém a ação contra o vendedor/devedor, tramita em uma cidade diferente, ou seja, não é comarca do imóvel, bem como do atual endereço do vendedor/devedor, nos documentos exigidos pela Lei acima, nada constou...

• ...De acordo com a Lei nº 7433/85 e adendo, as certidões forenses deverão se requeridas no município do (endereço do imóvel), bem como do (domicílio do transmitente), com isso o ora comprador não teria como saber a existência de ações em nome do vendedor. Contudo tramitava em uma cidade distinta do negócio, uma ação contra o transmitente/devedor...

• O credor ficou sabendo que houve uma transação, onde figurava como vendedor o ora devedor e resolveu encaminhar uma "carta precatória", ao Fórum da circunscrição do imóvel, para declarar "fraude" na transação, alegando que o vendedor/devedor, está sendo processado em uma outra comarca.

• Pergunto o Juiz poderá determinar a ineficácia do ato praticado pelo (vendedor/devedor x adquirente de boa-fé), e que faça o “arresto ou penhora” do imóvel, para o crédito do credor. ???

• E o comprador de boa-fé o que acontece com o mesmo, pois pagou o imóvel tomando às "cautelas" impostas por lei. ???

Fico no aguardo - até breve.

Caro Eduardo:

• Pesquisando o assunto na doutrina e na jurisprudência, cheguei à conclusão que prevalece atualmente o entendimento segundo o qual para a caracterização de fraude à execução o alienante deve ter sido ao menos citado (em relação à ação executiva ou condenatória).Nesse sentido, pronunciou o STJ:

"Embargos de terceiro. Execução. Citação válida. Ajuizamento de ação executiva. A fraude de execução pressupõe citação válida em ação capaz de tornar insolvente o alienante. Não basta o ajuizamento da ação" (STJ, REsp 255.230/RJ, Rel. Min Humberto Gomes de Barros, 3ªT. j.ª.09.2005,DJ26.09.2005,p 351)

• Além do mais, atualmente, a doutrina processualista vem "aproximando" os intitutuos da fraude contra credores e a fraude à execução, pois antes se entendia que não havia necessidade, na fraude à execução, necessidade da prova do conluio entre alienante e adquirente havendo presunção absoluta do "consilium fraudis"; Hoje porém, a doutrina vem apontando uma tendência de subjetivação da responsabilidade na fraude à execução, exigindo-se a a prova do conluio e da má-fé do adquirente.Por isso se fala na "aproximação” dos intitutos de direito civil (fraude contra credores) e de direito processual (fraude à execução), nesse sentido, o STJ:

"Processo civil. Fraude à execução. TERCEIRO DE BOA-FÉ.A ineficácia, proclamada pelo art.593,II,CPC, da alienação de imóvel com fraude à execução não pode ser oposta ao terceiro de boa-fé. Embargos de divergência conhecidos mas não providos" (STJ, REsp. 144.190/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, 2ªSeção, j.14.09.2005, DJ 01.02.2006, p.427)

"Embargos de terceiro. Fraude à execução. Adquirente de boa-fé. Penhora.Inexistêcia de registro. Alienação feita a antecessor dos embargantes. Ineficácia declarada que não os atinge. A sentença faz coisa julgada as partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros. (art.472,CPC). Ainda que cancelado o registro concernente à alienação havida entre o executado e os antecessores dos embargantes, a estes - terceiros adquirentes de boa-fé - é permitido o uso dos embargos de terceiro para a defesa de sua posse . Inexistindo registro da penhora sobre o bem alienado a terceiro, incumbe ao exequente e embargado fazer a prova de que o terceiro tinha conhecimento da ação ou da constrição judicial. Precedentes do STJ. Recurso especial conhecido e provido (STJ, REsp 144.190/SP, Rel Min. Barros Monteiro 4ªT, j.15.03.2005, DJ 02.05.2005, p.353)

FRAUDE À EXECUÇÃO – INOCORRÊNCIA – EMBARGOS DE TERCEIRO – Comprovado nos autos que o bem sobre o qual recaiu a penhora foi adquirido de boa-fé, e não havendo ligação entre o embargante e a executada, não há falar em fraude à execução. (TRT 12ª R. – AP 01135-2006-006-12-00-9 – 1ª T. – Rel. Marcus Pina Mugnaini – J. 12.12.2007)

APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – FRAUDE À EXECUÇÃO – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – PENHORA – INEXISTÊNCIA DE REGISTRO AO TEMPO DA ALIENAÇÃO – Inexistindo registro de constrição ao tempo da alienação, presume-se ter o terceiro adquirido o imóvel de boa-fé, não podendo ser prejudicado. (TJMS – AC 2006.016166-7/0000-00 – Campo Grande – Rel. Des. Atapoã da Costa Feliz – J. 06.12.2007)

• Tais entendimentos vão de encontro com um dos princípios básicos do moderno direito-civil constitucional: o da BOA-FÉ.

Há porém entendimento doutrinário em sentido contrário (TARTUCE, Flávio, Direio Civil - Série Concursos Públicos. v.1. Lei de Introdução e Parte Geral. São Paulo: Método,2008) - para esse doutrinador, basta a simples propositura da demanda para que fraude esteja caracterizada (tendo em vista que é a medida mais justa, ante a morosidade do judiciário)

No seu caso, portanto, o comprador tomou todas as cautelas que lhe seriam exigíveis, e tendo agido de boa-fé, deve ser salvaguardado pelo direito, podendo assim, se ver livre da constrição do imóvel em sede de embargos de terceiro. Nesse sentido:

FRAUDE À EXECUÇÃO – CONFIGURAÇÃO – REQUISITOS OBJETIVOS – CAUTELAS NECESSÁRIAS – INOCORRÊNCIA – A fraude à execução caracteriza-se pela alienação do bem, pendência de processo judicial e insolvência do alienante/devedor, prescindindo a demonstração de má-fé ou situação de boa-fé do adquirente. Entretanto, a esses requisitos objetivos agrupa-se a necessidade de comprovação de que, se o terceiro adquirente tivesse tomado as cautelas mínimas necessárias, poderia ter tido ciência da existência de demanda contra o alienante/devedor. Isso em decorrência da presunção de licitude do negócio jurídico, confiabilidade dos registros públicos e estabilidade das relações negociais. (TRT 12ª R. – AP 02274-2007-003-12-00-1 – 2ª T. – Relª Sandra Marcia Wambier – J. 19.05.2008)