FINANCIAMENTO HABITACIONAL - TABELA PRICE
Senhores Advogados. Sou advogado, mas tenho pouca experiência em advogar. Portanto peço ajuda dos Senhores para me auxiliar na seguinte questão. Em outubro de 2000 comprei um imóvel financiado por um BANCO PRIVADO. Na ocasião paguei 50% do valor do imóvel com recursos próprios. Os outros 50% foram financiados pelo BANCO em 180 prestações mensais e consecutivas. Atualmente as prestações estão pagas pontualmente, já foram pagas 40 prestações no valor aproximado de R$ 275,00.
Procurei o BANCO e fui informado que o valor atual do saldo devedor é um pouco maior do que o valor financiado na ocasião da compra, OU SEJA, depois de serem pagas 40 prestações, o saldo devedor não reduziu nenhum centavo, ao contrário, aumentou.
No contrato de financiamento, em uma das cláusulas existe uma referência a "TABELA PRICE", como índice de reajuste do saldo devedor.
Também fui informado, pelo BANCO, que no caso de quitação a vista do imóvel, o saldo devedor não sofrerá nenhum desconto, entenda-se: o saldo devedor, para o caso de ser pago a vista continuará maior do que o valor financiado na ocasião da compra.
Estou estudando qual seria o procedimento correto e mais adequado para ser bem sucedido em uma futura AÇÃO REVISIONAL DE CLAÚSULAS CONTRATUAIS ( se é que este seria o nome mais adequado para a ação ), com o objetivo de reduzir o valor das prestações, para reduzir o valor do saldo devedor e principalmente para substituição da "TABELA PRICE" como índice de reajuste do contrato, por um índice mais justo.
Conto com ajuda dos Senhores, pois estou preocupado que no futuro as prestações e o saldo devedor venham a subir para um valor que eu não possa mais pagar. Desde já, no aguardo de sua ajuda, muito obrigado. Ricardo
A "Tabela Price", também conhecida como Sistema Francês de Amortização é um sistema de amortização do saldo devedor e não um índice de reajuste do contrato. POr este sistema, no início do contrato, as prestações se destinam mais ao pagamento de juros do que do principal. Por isso se tem a falsa impressão de que o saldo devedor não é reduzido. No decorrer da avença, porém, o valor de cada parcela passa a ser composto por menos juros e mais valor referente ao principal, de modo que, gradualmente, o saldo devedor vai reduzindo, até chegar a zero no fim do período contratado. O grande problema que ocorre geralmente nos contratos do SFH é que o valor das prestações é corrigido por um índice (PCR, PES, etc), e o saldo devedor por outro. Em vista disso, não é raro ocorrer amortizações negativas, ou seja, quando os juros do período não não integralmente quitados. Isto implica em duas coisas: na capitalização de juros, e na inexistência de redução do saldo devedor. Assim, a aplicação da tabela price não acarreta qualquer prejuízo ao mutuário apenas quando os índices de reajuste do saldo devedor e das prestações são os mesmos. Neste caso, o saldo final será sempre zero. Do contrário restará saldo residual no fim do contrato que poderá ser quitado com o FCVS, ou refinanciado, quando a dívida acaba se perpetuando. Verifique, então, se no contrato de financiamento há previsão de correção das prestações pelo PCR, PES ou semelhante. Verifique, ainda, se o valor das prestações pagas é suficiente para a quitação da integralidade dos juros do respectivo período - se não for, haverá capitalização composta de juros e o aumento do saldo devedor. Neste caso, é possível a revisão para a exclusão do excesso.
O Tribunal de Santa Catarina veda a utilização da Tabela Price.
O cientista econômico, Professor Wili Dal Zot, nos explica com propriedade o que é a tabela price, na visão técnica da Matemática Financeira:
As prestações são calculadas pela fórmula da anuidade constante postecipada. Sistema largamente usado no crédito direto ao consumidor e empréstimos da casa própria(In Matemática Financeira, 2ª edição, Editora da Universidade, página 82, RS).
Entretanto, a tabela price como é usada em nossa economia, mais especificamente nos contratos de mútuo bancário, acabam se tornando uma forma inadequada de capitalizar ainda mais o mútuo, fato este já admitido pelos Areópagos Pátrios.
Senão vejamos:
PROCESSO CIVIL - SFH - PRESTAÇÕES DE FINANCIAMENTO: MAJORAÇÃO. 1. Decisão equivocada quando manda que a prestação obedeça à Tabela Price. 2. A Tabela Price é forma de cálculo de juros. 3. Recurso provido.. AG. 96.01.54858-0/BA, Juíza Eliana Calmon, 4ª Turma, TRF 1ª Região, DJ 04/09/1997, página 70973
Assim, temos que este sistema é inadequado e financeiramente incorreto, pois gera prestações maiores, se compararmos com o Sistema de Amortização Uniforme. Deste modo a tabela price ou Método Francês de Amortização deve ser substituído pelo Sistema de Amortização Uniforme ou Constante, tudo de acordo com entendimento jurisprudencial dominante.
Salvo Melhor Juízo
Felipe de Souto
