Transferência de Financiamento da CEF

Prezado Charles

Abaixo vão matérias que encontrei na internet.
Espero que o esclareça e você pense melhor, pois em um contrato de gaveta, em tese , não há garantia para ambas as partes, portanto você deve conhecer muito bem o comprador para efetuar a negociação, visto que ele irá pagar um imóvel que continuará em seu nome por vários anos.
Quem sabe com o tempo o comprador queira quitar o imóvel livrando-se da dívida, assim será melhor para ambos.

1) "Contrato de Gaveta

Assim são designados os contratos de negociação entre duas partes, seja para bens ou serviços, com uma conotação diferente da 'negociação registrada' ou da negociação tornada oficial. É válido entre as partes, para que se cumpra o objetivo mas, de caráter extra-oficial. Seus valores são os reais da negociação realizada e é um contrato de elevado risco.

No mercado imobiliário, por exemplo: o dono de um imóvel financiado resolve vender sua propriedade para outra pessoa, mas não faz isso de modo formal porque o novo proprietário não quer ou não pode fazer o financiamento nas condições de mercado. Então, o novo proprietário começa a pagar o contrato de financiamento como se fosse o antigo. A idéia é que, quando terminar de pagar, o novo proprietário possa então tomar posse do imóvel oficialmente. O contrato de gaveta, portanto, esconde uma situação irregular perante a lei. Acontece que este contrato tem muitos riscos e para quem compra, os principais são:

A morte do proprietário original, quando o imóvel entra no inventário para os herdeiros. Como há um seguro de vida vinculado ao financiamento, que quita o bem no nome do herdeiro em caso de morte do mutuário, pode haver dificuldades para que os herdeiros honrem um contrato irregular.

A má fé de quem vendeu. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente, uma vez que não há registro da operação em qualquer lugar, nem no cartório de imóveis.

No caso do vendedor ter dois imóveis, o comprador pode perder o direito de quitar o imóvel usando o FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial).

Nos contratos com equivalência salarial, as prestações são corrigidas anualmente de acordo com o aumento salarial concedido para cada categoria. Se a categoria profissional do proprietário original der aumentos maiores que a do comprador, as prestações vão subir acima do que deveriam.

O novo proprietário não pode usar seu FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida.

O comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário original mudar para endereço desconhecido, pois é necessária a assinatura do vendedor.

Se o vendedor tiver problemas de outra ordem na Justiça, o bem pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo bem do vendedor.

O comprador pode perder absolutamente tudo o que pagou pelo imóvel, sem qualquer direito. O vendedor corre seus riscos também, e não são menores: se o novo comprador deixar de pagar, é o nome do proprietário legal que vai para o SERASA - um serviço de proteção de crédito. Existem outras diversas conseqüências para o vendedor e o mais correto é procurar oficializar o Contrato de Gaveta."

2) O contrato de gaveta
Os contratos de gaveta consistem em compromissos de compra e venda ( ou em cessões de compromissos de compra e venda) que não podem ser registrados no Cartório imobiliário, em razão de expressa necessidade de intervenção do banco que financia o imóvel na condição de terceiro anuente, estabelecida pelo art. 1º, parágrafo único, da Lei nº8.004/90, que disciplina o Sistema Financeiro da Habitação.

Se o banco anuir a venda, continuará com a garantia hipotecária sobre o imóveis, mas normalmente não concorda com a transferência por razões financeiras.

Na maior parte dos casos, os índices que reajustam o saldo devedor são reajustados, mês a mês, por índices que refletem a variação das taxas de juros, ao passo que o valor da prestação é reajustado por índices que refletem a variação salarial da categoria do mutuário ou por índices de correção monetária.

O resultado e evidente é um grande descompasso entre o valor do saldo devedor e o valor da prestação. O valor do saldo devedor passa a ser proporcionalmente muito maior do que o valor da prestação.

É por isso que é tão comum a existência de dívidas imobiliárias com valor superior ao valor de mercado do imóvel, a despeito do mutuário ter pagado diversas prestações.

Os bancos exigem o recálculo para anuir com a venda e com a transferência do valor do financiamento. Para o comprador, o valor da prestação recalculado tornaria inviável a aquisição do imóvel.

A solução encontrada por muitos compradores, que desejam assumir o financiamento de que dispõe o vendedor, diante da negativa da instituição financeira em anuir com o negócio, consiste em celebrar com ele um "contrato de gaveta".

Os riscos de tal contrato são evidentes: o comprador, por não registrar o seu título, não se torna proprietário do imóvel; o vendedor, por continuar proprietário, pode vir a ter imóvel penhorado por credores ou até vender o imóvel para outras pessoas.

Uma possível solução para o caso do comprador que tem contrato ou escritura não registrado, se o imóvel comprado for penhorado em alguma execução contra o antigo proprietário, será mover ação de embargos de terceiros, admitidos em orientação mais recente do Superior Tribunal Federal.

4. O Posicionamento dos tribunais

A matéria já foi enfrentanda em mais de uma ocasião pelos Tribunais e as decisões estão se pacificando no sentido do reconhecimento do contrato quando existe ciência da negociação e continuidade de recebimento pelo agente financeiro das mensalidades pagas pelo chamado gaveteiro como se extrai de trecho de noticiário do Superior Tribunal de Justiça:

3)CONTRATO DE GAVETA: TRIBUNAIS EXORCIZAM A DISCRIMINAÇÃO DOS AGENTES FINANCEIROS

Luiz Cláudio Barreto Silva

"Para o ministro Garcia Vieira, relator do processo, "se o agente financeiro, após tomar conhecimento da transferência do imóvel financiado a termo, passa a receber do cessionário as prestações amortizadoras do financiamento, presume-se que ele consentiu tacitamente com a alienação. Portanto, o conhecimento, sem oposição à transferência, equivale a implícita concordância". (4)

Em recente precedente o Tribunal Regional da 2ª Região, por sua 4ª Turma, reconheceu o direito do chamado gaveteiro de ver regularizada a sua situação, chamando atenção o relator em seu voto para o fato de que a matéria já se encontra pacificada naquele Tribunal e no STJ.

O Julgado foi alvo de ampla divulgação pela mídia, em especial no noticiário da página do próprio Tribunal na Internet, valendo transcrição oportuno trecho do mencionado artigo:

"No entendimento unânime da 4ª Turma, a jurisprudência dos Tribunais Superiores e dos próprios TRF já é pacífica no sentido de reconhecer a eficácia dos contratos de gaveta como negócios jurídicos (...). Ainda em seu voto, Dr. Rogério de Carvalho ressaltou que essas modificações introduzidas pela Lei nº 10.150 deixam claro que a própria administração do SFH pretendeu regularizar a situação de milhares de cessionários, assegurando-lhes os devidos direitos: "Tal previsão legal não permite concluir outra coisa, senão que as próprias autoridades competentes na área da habitação mostraram-se sensíveis à extensão do uso do chamado ‘contrato de gaveta’, cuja influência é realidade que não pode ser ignorada". (5)

4. Conclusão

Considerando o fato de que já existem dispositivos legais abrindo o caminho para a regularização dos contratos de gaveta e levando em conta os posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais no mesmo sentido, sem desprezar, contudo, as ressalvas existentes nas referidas manifestações no tocante aos requisitos para a regularização, pode e deve o chamado gaveteiro, diante da contumaz resistência do agente financeiro em reconhecer o seu contrato, buscar o Judiciário para a satisfação de seu direito. "