Qual a validade de um contrato de gaveta de um imovel?
Qual a validade de um contrato de gaveta qdo o objeto é um imovel ?
Qual a validade de um contrato de gaveta qdo o objeto é um imovel ?
Afirmei alhures: "Vale o acordado entre as partes se não existir cláusula violando a lei em tese, digo, pacta sunt servanda"
Eis o fundamento:
Como é de conhecimento público, existem por todo o país centenas de milhares de pessoas que compraram imóveis através de "contratos de gaveta".
Os "contratos de gaveta" não podem ser registrados em razão da Lei 8.004/90 exigir a anuência da instituição financeira que financiou originariamente a compra do imóvel para a venda subsequente.
O que pode fazer para tentar manter o imóvel o comprador que tem um "contrato de gaveta" (não registrado, portanto) se o imóvel comprado for penhorado em alguma execução contra o antigo proprietário?
Uma possível solução será mover a ação de embargos de terceiro.
É cabível essa ação para aquele que não registrou seu contrato no registro de imóveis?
A Súmula nº 621 do STF dispõe: "Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis.". Contudo, existe orientação mais recente que culminou na Súmula nº 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.".
Como atualmente incumbe ao STJ, nos termos do art. 105, III, a, da Constituição da República, dizer a última palavra sobre a interpretação de lei federal no país, está prevalecendo atualmente o entendimento consolidado na Súmula nº 84. De qualquer modo, nada garante que a jurisprudência não irá voltar a seguir a orientação do STF.
Com efeito, como os embargos de terceiro visam a proteção da posse (e não da propriedade), a orientação do STJ é de melhor técnica, desde que, é claro, o embargante esteja na posse do imóvel. A simples existência do contrato não basta.
Vejamos algumas das decisões judiciais que estão seguindo a orientação do STJ:
"EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado - Oposição pelo promitente comprador - Admissibilidade desde que irrevogável o contrato e devidamente imitido na posse - Imprescindibilidade da transcrição no Registro Imobiliário somente para a oponibilidade em face de terceiros que pretendam sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do adquirente - Aplicação do art. 1.046, § 1º, do CPC" (STJ, in RT 665/201)
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Registro inexistente - Irrelevância - Tradição antecipada - Posse própria - Imóvel penhorado - Embargos de terceiro - Acolhimento" (TAPR, in RT 604/189)
"EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel objeto de compromisso de compra e venda, com firmas reconhecidas e registro em Cartório de Títulos e Documentos anterior à propositura da execução. Falta do registro imobiliário que não inibe a eficácia do documento. Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça. Embargos procedentes. Sentença mantida." (1º TAC-SP - 6ª Câmara, Ap. 675.157-7-São Paulo, j. 17.09.96, in Bol. AASP nº 2.020, p. 68-e)
PENHORA - Execução hipotecária - Imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação Embargos opostos por terceiro adquirente - Transferência da posse através de cessão de direitos contratuais sem a anuência do credor e registro imobiliário - Irrelevância - Validade da venda entre o cedente e o cessionário com reflexo perante terceiros - Procedência dos embargos mantida - Inteligência e aplicação da Súmula 84 do STJ (1º TACivSP, in RT 708/107)
Vejamos, também, decisões em sentido contrário:
"RECURSO EXTRAORDINÁRIO - Penhora de imóvel - Objeto de promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis, por dívida do promitente vendedor - Não cabimento de embargos de terceiro opostos pelo promitente comprador - Recurso conhecido e provido - Aplicação da Súmula 621 do STF" (STF, RT 683/213).
"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. A jurisprudência hoje vitoriosa no Alto Pretório e no sentido de que o compromissário comprador, portador de promessa de compra e venda não inscrita no registro competente, não tem qualidade para requerer embargos de terceiro, na condição de possuidor por não ter título oponível "erga omnes". Precedentes do STF. Deu-se provimento ao recurso voluntário condenando os embargantes a honorária de 10% (dez por cento)."(Acórdão do extinto Tribunal Federal de Recursos, Quinta Turma, Apelação Civil nº 87.229-SP, j. em 25.04.84)
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato não registrado - Penhora do imóvel - Embargos opostos pelo terceiro adquirente - Impossibilidade - Falta de inscrição no Registro Imobiliário que impede a oposição "erga omnes" de direito real não constituído - Irrelevância da existência ou não de fraude à execução ou contra credores - Aplicação da Súmula 621 do STF" (1º TACivSP, in RT 652/92)
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Falta de registro - Execução hipotecária - Embargos de terceiro - Descabimento - Voto vencido" (1º TACivSP, in RT 567/95)
De qualquer modo, é necessário mencionar que a atual prevalência do entendimento consolidado na Súmula do STJ ocorre para as hipóteses onde a venda não se processou mediante fraude à execução, vale dizer, quando a assinatura do contrato ou escritura e a transferência da posse do imóvel ocorrerram antes do início da execução contra o antigo proprietário, conforme os seguintes julgados:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - EXECUÇÃO - BEM PENHORADO - EMBARGOS DE TERCEIROS - POSSE NÃO COMPROVADA - INDÍCIOS DE FRAUDE - PRECEDENTES - RECURSO DESACOLHIDO - Conquanto mitigado o rigor do Enunciado nº 621 do STF pela jurisprudência sumulada deste Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 84), inadmissível o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, se inexistente comprovação de que o embargante, antes da Execução, detinha a posse do imóvel, e se, ademais detectadas pelas instância ordinárias circunstância evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, necessárias se fazem não só a demonstração de que a celebração do compromisso, com quitação do preço, ocorreu antes de ajuizada a Execução, mas também a comprovação da posse do embargante e a certeza quanto à inexistência de fraude." (STJ - 4ª T.; Rec. Esp. nº 39.144-0-SP; rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seção I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31-e, de 16.03.1994.)
"EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Oposição por adquirente de imóvel - Compromisso de compra e venda não registrado - Admissibilidade se existente prova de desfrute da posse e não configurada fraude à execução - Abrandamento do rigor da Súmula 621 do STF" (STJ, in RT 664/187)
"EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel adquirido antes do ajuizamento da execução - Compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário - Irrelevância - Oponibilidade do documento" (1º TACivSP, in RT 570/127)
"EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA - Embargos de terceiro - Ilegitimidade "ad causam" -Possuidor - Promissário comprador em compromisso de compra e venda não inscrito no Registro de Imóveis - Penhora que não traduz esbulho ou turbação - Constrição que incide sobre o domínio, e não sobre a posse - Ônus hipotecário conhecido e anterior àquela avença - Transmissão do gravame - Impossibilidade de oferecimento da "exceptio possessionis" do art. 1.046, § 1.º, do CPC" (TARS, in RT 652/153).
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RECURSO ESPECIAL REsp 591089 MG 2003/0163741-1 (STJ)
Contrato de gaveta. Recurso do agente financeiro.
1. Não fere nenhum dispositivo legal o reconhecimento da legitimidade ativa do cessionário para pedir a regularização do chamado contrato de gaveta, no caso, julgado improcedente.
2. Recurso especial não conhecido
STJ - 28 de Setembro de 2004
Apelação Cível AC 7248991100 SP (TJSP)
EMBARGOS DE TERCEIRO - Imóvel hipotecado em financiamento habitacional - Contrato de gaveta firmado entre os embargantes e os mutuários - Falta de pagamento das prestações - Execução hipotecária ajuizada contra os mutuários - Concordância por estes manifestada, em processo de revisão do contrato, com a retomada do imóvel pelo banco - Embargantes que, com base no contrato de gaveta, pretendem sustentar a posse sobre o imóvel - Pelo contrato de gaveta de cessão de direitos, os cessionários adquirem direitos obngacionais, ficando sujeitos, por serem terceiros em relação ao banco mutuante, à sorte do contrato de mútuo, por isso não podendo defender mais direitos que aqueles ostentados pelos cedentes, ficando sujeitos, portanto, a imissão do banco na posse do imóvel - A longa permanência no imóvel, sem pagamento das prestações do financiamento, caracteriza posse de má-fé, a afastar a pretensão de indenização por benfeitorias - Embargos improcedentes - Recurso não provido. .
TJSP - 06 de Agosto de 2008
Apelação Civel AC 391428 CE 2001.81.00.016214-0 (TRF5)
Civil. Sistema Financeiro de Habitação. Contrato de mútuo. Quitação do imóvel com cobertura do Fundo de Variações Salariais - FCVS. Contrato de gaveta. Legitimidade do cessionário e da Caixa Econômica Federal. Preliminares rejeitadas. Ausência de prova do contrato de cessão de crédito, registrado em cartório. Recibo de pagamento que, unicamente, não se presta à comprovação exigida pela lei. Contrato de gaveta celebrado após 25.10.96, prazo máximo fixado pela Lei 10.150/2000. Precedentes. Apelação provida.
TRF5 - 12 de Junho de 2007
Tem validade sim, o proprio art. 108 do CC., Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, imoveis com valor inferior a 30 salarios minimos podem ser objeto de compra e venda ou outros, POR INSTRUMENTO PARTICULAR.
Sem contar que os compromissos de venda e compra tambem podem ser registrados no CRI.
Olá colegas,
Segue abaixo situação para nosso estudo!!
Comprei uma casa a L. de F. em 30 de novembro 1992 por Cr$ 75.000.000,00 (Setenta e cinco milhões de cruzeiros) quitação via cheque 391.145 Ag. 0036-1 do Banco do Brasil, da qual, recebi substabelecimento de procuração da antiga compradora (L. de F.) que possuía procuração do antigo proprietário (J.M.).
A procuração dos Mandantes para a sua primeira PROCURADORA(L. de F.) inicial deste IMÓVEL deu-se em 15 de julho de 1992, a qual após vender-me, substabeleceu a procuração em 01 de dezembro de 1992, dando poderes através de INSTRUMENTO PÚBLICO, do tipo, substabelecimento da procuração lavrada em cartório, concedendo ao outorgado todos os poderes para representar o outorgante junto à Caixa Econômica Federal/Banorte e em quaisquer assuntos pertinentes ao imóvel vinculado ao mútuo habitacional. É o que se costuma chamar de contrato de gaveta.
Detalhe IMPORTANTE morei na casa de 1992 até 2001 e terminei de pagar junto ao banorte adquirindo assim a liberação da HIPOTECA em nome do mutuário. Atualmente encontra-se alugada.
Em 01 dezembro 1992 ao iniciar a transferência para meu nome verifiquei que era necessária a documentação de J.M. (antigo proprietário); para minha grande surpresa quando inicio a busca pelos documentos de J.M.(antigo proprietário) não consigo retirar as Certidões negativas, face a dívidas deste com o INSS. Após inúmeras tentativas para transferir o bem continuei impossibilitado de realizar a transferência do imóvel para meu nome condicionado ainda pelas certidões.
Em 17 de janeiro 2001 fui surpreendido com MANDADO DE PENHORA para registro sobre a respectiva casa, que foi procedida mesmo sem autorização da viúva como DEPOSITÁRIA, alegando que a casa já tinha sido vendida desde 1990 e que J.M.(antigo proprietário) havia falecido em fevereiro de 1999.
Em 21 de junho de 2001 ingressei com ET - Embargos de terceiro, sendo julgado EXTINTO sem julgamento do Mérito. Em 28 de novembro de 2001 Ingressei com AC-Apelação Cívil sendo julgado em 21 de maio de 2009 e transitado em julgado com total êxito aos meus pedidos. Veja a seguir comentários do voto publicado no acórdão em 16 de junho de 2009 :
Poder Judiciário/ Tribunal Regional Federal da 5ª Região
Gabinete do Desembargador Federal Vladimir Souza Carvalho
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AC 291118/RN VSC/MAPG Pág. 1(2002.05.99.000737-5)
RELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL VLADIMIR SOUZA CARVALHO
(Voto)
(...)
No momento da penhora, a viúva do finado J. M. informou ao meirinho
ter vendido o referido imóvel há mais de 10 (dez) anos, tendo, desta forma, se negado a ficar como depositária fiel do mesmo, f. 23v.
Em abono, ainda, ao argumento, embalsamado na inicial, há o recibo de f. 29, atinente ao pagamento, por parte do ora apelante-varão, da quantia de setenta e cinco milhões de cruzeiros, em 30 de novembro de 1992, como há o recibo da conta de energia elétrica, atinente ao mês de fevereiro de 2001, em nome do apelante-varão, no qual o endereço é o mesmo do que aparece na procuração de f. 02, ou seja, rua A. P., 3
Materialmente, a prova aludida é suficiente para embasar a convicção de que o imóvel aludido, apesar de estar ligado a financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal, cf. f. 30 e 32-34, encontra-se, por força do substabelecimento aludido, f. 21, que, em verdade, materializa um contrato de gaveta, em posse do apelante.
Contudo, a prova material, por si só, no caso, já se revela suficiente para tanto, independentemente da situação em que o dito imóvel se encontre perante a Caixa Econômica Federal, que, no particular, não perde um só direito de tentar reavê-lo de quem quer que nele se encontre, se para tanto motivo, previsto em contrato e em a norma, tiver.
Com razão, pois, os apelantes.
(Ementa)
Processual Civil. Embargos de terceiro. Contrato de gaveta. Penhora.
Impossibilidade.
1. Imóvel, em nome de devedor falecido, objeto de procuração e de substabelecimento para terceiro, a representar verdadeiro contrato de gaveta, em posse do embargante-varão.
2. Acatamento dos embargos para afastar a sua penhora em execução fiscal movida pelo apelado contra o finado proprietário.
3. Prova material suficiente para embasar a convicção de estar o dito imóvel em posse do apelante desde 1992, independentemente da sua situação perante a Caixa Econômica Federal, que, caso tenha motivo, poderá reavê-lo em mãos de quem quer que esteja.
4. Embora a prova testemunhal, que não foi produzida, porque o feito foi julgado antecipadamente, pudesse dar mais ênfase a posse dos apelantes, o material já é suficiente para excluir o imóvel da penhora.
5. Provimento do recurso. Inversão do ônus sucumbencial.
Ocorre que em 03 de março de 2010 foi determinada a desconstituição da penhora, que após cumprimento desta, a tabeliã do cartório se negou a realizar a transferência do respectivo imóvel alegando que seria necessária documentos referente a cessão de direitos pelos herdeiros em razão da morte do antigo proprietário (J.M.).
E agora? Como fazer nesta? Qual seria a medida cabível ao caso em comento para solucionar o conflito e efetivar a devida transferência?
A grande DÚVIDA é ... COMO REGULARIZAR ESTA AQUISIÇÃO do caso descrito acima, até agora alguns tem dito que a solução melhor seria USUCAPIÃO, OUTROS dos cartórios se dividem entre ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ou ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS dada pela viúva e filhos(herdeiros), as informações e pesquisas recente para solucionar o caso seria pedir carta de ADJUDICAÇÃO ao juiz federal que determinou a descontituição da penhora.
Antecipadamente agradeço a valiosa contribuição de estudo ao caso.
Carlos BR.
hola boa noite. gostaria de tirar umas duvidas. comprei um ap de terceiro. ele pertencia a cohab. terminei de pagar em junho de 2005. em outubro do mesmo mes dei entrada p/ receber as escritura. só que agora é q me mandaram. fui a prefeitura paguei o itbi e todos os impostos. ao chegar no cartorio de registro de imoveis fui informada que eu teria q levar tudo p/ corrigir que as medidas estavam todas erradas. fui la tem mais de um mes. agora me mandaram a escritura corrigidas mais não me mandaram a carta de liberação da hipoteca. o cartorio não quer fazer a transferencia por falta da mesma.. por favor o que posso fazer para resolver isso. pois já não aguento mais tantos constrangimento. tenho 4 anos correndo atraz e não estou conseguindo. posso entrar na justiça contra a cohab. e qual são os meus direitos. boa noite e obrgado.
Carlos, vejamos:
Adjudicação compusória, entendo não existir a documentação necessária para instruir o pleito, promessa de compra e venda pública e plena e rasa quitação quanto ao preço.
Carta de adjudciação, requerewr naquele processo alhures, impossibilidade juridica, eis que não faz parte do objeto daquela ação.
O remédio jurídico para o caso concreto, vislumbro o instituto do usucapião.
hola boa noite. gostaria de tirar umas duvidas. comprei um ap de terceiro. ele pertencia a cohab. terminei de pagar em junho de 2005. em outubro do mesmo mes dei entrada p/ receber as escritura. só que agora é q me mandaram. fui a prefeitura paguei o itbi e todos os impostos. ao chegar no cartorio de registro de imoveis fui informada que eu teria q levar tudo p/ corrigir que as medidas estavam todas erradas. fui la tem mais de um mes. agora me mandaram a escritura corrigidas mais não me mandaram a carta de liberação da hipoteca. o cartorio não quer fazer a transferencia por falta da mesma.. por favor o que posso fazer para resolver isso. pois já não aguento mais tantos constrangimento. tenho 4 anos correndo atraz e não estou conseguindo. posso entrar na justiça contra a cohab. e qual são os meus direitos. boa noite e obrgado.
R- O caminho é, contratar um despachante de sua plena confiança ou indicação de amigos, ou alternativamente um advogado especializado na área de direito imobiliário.
olá, acabei de comprar um imóvel que foi fianciado pela caixa e por isso não pode ser transferido para mim na escritura. O mesmo teve sua divida anistiada pelo governo devendo procurar a caixa apenas para quitar uma quantia irrisória e receber a escritura. Que tipo de documento (procuração,contrato) eu devo pedir ao ex proprietário para que eu possa ter direito de passar a escritura para meu nome no cartorio? Me deem uma luz por favor?
Comparecer a CEF para receber as informaçãos pertinente ao caso. Primeiro o imóvel vai ser dado baixa do gravame no RI, digo, após plena e rasa quitação. No ato seguinte atraves do cartório de notas o proprietário transfere o imóvel para o promitente comprador, após retiradas as certidões de praxis, pagamento do ITBI e custas do cartório, recebendo assim a escritura de compra e venda, e que, em ato continuo deverá levar para o Registro de Imoveis para efetuar finalmente o competente registro.
Att.
Adv. Antonio gomes
Olá, tenho um contrato de gaveta feito a 42 anos atrás, o objeto do contrato um terreno, com o decorrer do tempo construi uma casa com ponto de comércio, estou tentando abrir um bar, porém tem o impedimento da vigilância sanitária por não ter a escritura da propriedade, o que posso fazer?
Vendi um apartamento da Cohab em 2009 onde estava e ainda continua sendo pago pelo novo proprietário atraves de pagamento em juízo no meu nome ,visto que a Cohab estava com as parcelas muito elevadas, pergunto estou com uma divida de cartão de credito de 29.000;00 e outra no banco de 16.500,00 estou recebendo cartas desses escritórios que compram as dividas dizendo que irão penhorar bens, pergunto o juiz pode penhorar o imóvel que esta sendo pago em juízo. o que devo fazer. obrigado
Olá, estou comprando uma casa de uma casal por contrato de gaveta, o último registro no CRI está em nome da pessoa que vendeu a este casal (ainda como terreno), isso confirma que eles são legítimos e de boa fé compradores, este casal edificou uma casa, que estou comprando, isso tudo aconteceu há 18 anos atrás e até hoje, este casal, não fez escritura e transferência do então terreno. Agora que estão negociando comigo, foram atrás do antigo dono (que consta na certidão negativa do imóvel) e pra surpresa ele faleceu há 7 anos... Qual seria melhor caminho e possíveis de soluções?
1. Adjudicação compulsória seria possível? Contrato dele tem cláusula pra tal, ele teria que estar vivo pra isso?
2. Solicitar ao Juiz onde tramitou ou tramita o inventário um alvará para registrar no cartório registro imóveis esse contrato?
3. Tentar trazer herdeiros pra assinar escritura?
4. Fazer usucapião? (imóvel urbano, área terreno 460m² e área construída 200m²)
Quais os riscos que eu corro se concluir negócio com mais um contrato de gaveta entre as partes e qual prazo talvez tenha que esperar para ter registro meu nome?
Agradeço ajuda.