Procurar a Delegacia e comunicar os fatos, assim como, procurar a defensoria Pública, ou se tiver condições constituir um advogado para tomar as mediads legais.

Não adianta aconselhar, ela quer fazer da maneira dela. Por isso postou outro tópico, foi aconselhada a fazer um BO, mas disse que não adianta. Só não entendo porque ela insiste em continuar perguntando se não segue os conselhos.

Dr. Antonio Gomes, li comentários seus a respeito de fraude à execução e fraude a credor e preciso de esclarecimento acerca das seguintes questões:

a) em um processo de execução, declarada ineficaz a doação de imóvel por fraude à execução, outro credor do mesmo devedor pode aproveitar-se dessa declaração e também efetuar penhora sobre o imóvel ou essa declaração de ineficácia só beneficia o credor que a obteve?

b) no mesmo caso, se esse imóvel for a leilão judicial, o produto financeiro resultante pode ser objeto de bloqueio ou penhora de outro credor que não aquele que obteve a declaração de ineficácia por fraude à execução?

Desde agora grato por uma resposta

ALBERTO

Outros credores pode requer penhora, e após o leilão efetuado, o pagamento do primeiro credor e que sobrar para o pagamento do outro credor.

Ok.

Dr. Antonio Gomes, gratíssimo pela sua resposta. Não quero mais incomodá-lo, mas ainda me falta saber em quais artigos do Código Civil ou do Código de Processo Civil ou ainda em Jurisprudência estão previstas essas possibilidades, pois tenho apenas informação de Decisões contrárias, que, pelo que entendi, não contemplam outros credores. Mais uma vez grato desde agora por uma resposta ALBERTO

A fraude contra credores tem como pressupostos o dano (eventus damni) e a fraude (consilium fraudis). O dano consiste no prejuízo da garantia dos credores, devido à situação de insolvência do devedor, enquanto a fraude vem a ser a consciência de que a alienação causaria dano aos credores (ou a possibilidade de previsão deste dano). Caracteriza-se por qualquer ato de disposição patrimonial praticado pelo devedor já insolvente, ou que por esse ato foi levado à insolvência. Ocorre antes da ação judicial contra o alienante.

A fraude de execução, por sua vez, só pode ocorrer quando a alienação se dá no curso da ação judicial contra o alienante, e não é necessário que o devedor seja insolvente. Ainda, conforme a doutrina tradicional, não é necessária a prova do consilium fraudis, que se presume. Porém, o entendimento jurisprudencial vem se manifestando de forma distinta a esse respeito, dando maior relevância ao elemento subjetivo também na fraude de execução, conforme veremos mais detalhadamente no próximo item do presente trabalho.

Observa-se ainda, que a fraude contra credores destina-se apenas a atingir os interesses dos credores em particular, ao passo que a fraude de execução é mais grave: além de prejudicar os credores, viola o próprio desenvolvimento da atividade jurisdicional do Estado. Por ser de interesse público, esta última é tratada de forma mais enérgica pelo ordenamento jurídico.

Com relação aos seus efeitos, ressalta-se a diferença básica entre as duas espécies de alienação fraudulenta: enquanto a fraude contra credores gera anulação do ato tido como prejudicial ao credor, assegurando-lhe a ação revocatória (ação pauliana), os atos praticados pelo devedor em fraude de execução não dependem de nenhuma ação para sua anulação. São considerados ineficazes contra o credor, ou seja, a execução segue normalmente, como se a alienação ou oneração não tivessem ocorrido. Não se fala em nulidade ou anulabilidade, mas sim em ineficácia em relação ao credor prejudicado, sendo que o ato continua válido e eficaz perante terceiros.

STJ adota CPC de 1939 para decidir caso

A divisão de bem ou dinheiro penhorado simultaneamente por mais de um credor em processos distintos deve seguir o Código de Processo Civil de 1939. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que considerou as regras do século passado seguindo a doutrina e a jurisprudência porque não há norma válida sobre o tema.

No Recurso Especial julgado pela Turma, várias penhoras incidiram sobre dinheiro depositado em conta. De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, não se trata de concurso universal de credores, mas sim da modalidade de concurso denominada concurso especial ou particular, previsto no artigo 613 do CPC. Na prática, este caso acontece quando diferentes autores de execução têm o crédito garantido por um mesmo bem, sucessivamente penhorado.

As divisões serão baseadas na ideia da prevenção, ou seja, o caso fica com quem decidiu a primeira penhora. Além disso, o pagamento segue a regra do artigo 711 do CPC, em que receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a primeira execução e assim sucessivamente, salvo os casos com preferência legal.

Quanto a divisão do crédito penhorado, a ministra aplicou o artigo 1.018 do CPC de 1939, que orienta a doutrina e a jurisprudência. “Havendo, em juízos diferentes, mais de uma penhora com o mesmo devedor, o concurso efetuar-se-á naquele em que se houver feito a primeira”.

Porém, a ministra ressaltou exceções como quando as execuções tramitam em justiças diversas, ocorre incompatibilidade funcional entre os juízos. Segundo ela, na linha da jurisprudência do STJ, ainda que não seja possível a reunião das diversas execuções, prevalecerá a competência do juízo em que a primeira penhora for efetivada, para efeito de divisão dos valores entre os credores.

Outra ressalva é a de que, além de existirem execuções nas Justiças Comum e do Trabalho, inviabilizando a reunião dos processos, a penhora foi feita no rosto dos autos. Assim, o dinheiro que será utilizado para pagamento dos credores não se encontra à disposição do juízo que efetivou a primeira penhora.

Para resolver essa situação, a competência para decidir acerca de disponibilização de valores entre os diversos credores fica com o próprio juízo em que foi efetuada a penhora no rosto dos autos. Com informações da Assessoria de Imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

Resp 976.522 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

A aquisição de um imóvel, independentemente de sua finalidade comercial ou residencial, deve ser tratada com muita responsabilidade, pois além de demandar investimento financeiro, sempre envolverá certo risco para o comprador. Este risco, de forma menos ou mais conservadora, deve ser objeto de análise prévia e avaliação minuciosa e técnica, verificando-se a regularidade das questões objetivas do contrato – atinentes à formalidade do negócio e inexistência de ônus e encargos sobre o bem objeto da transação – e subjetivas – atinentes à pessoa do vendedor e do comprador.

É certo que além das restrições documentais, existem algumas situações em que o negócio jurídico poderá vir a ser questionado e até mesmo se tornar anulável ou ineficaz em razão da existência de algum vício formal ou material que possa ensejar prejuízo para alguma das partes contratantes ou a terceiros de boa-fé.

Dentre estas situações, destacam-se os institutos jurídicos da fraude contra credores e da fraude à execução. Esses institutos têm como essência a utilização do patrimônio envolvido como instrumento de responsabilização pela satisfação do crédito do eventual credor.

A fraude contra credores é instituto jurídico de direito material, cuja previsão legal encontra-se estampada nos artigos 158 a 165 do Código Civil. Segundo ensinamentos do jurista Luiz Rodrigues Wambier, a ocorrência da fraude contra credores se dá pela prática pelo devedor de atos de disposição do seu patrimônio em favor de terceiro, reduzindo seu patrimônio à insolvência e impedindo a satisfação de sua dívida perante o seu credor. O Código Civil estabelece três requisitos cumulativos para caracterização deste instituto, quais sejam (i) a anterioridade da dívida; (ii) dano ou prejuízo ao credor; e (iii) ciência da fraude.

A anterioridade indica que a existência da dívida deve ser anterior ao ato de disposição do bem, ou seja, no momento da prática da venda ou doação do imóvel pelo devedor, a dívida junto ao credor já deve existir. É claro que não é qualquer ato de disposição do patrimônio do devedor que implicará a ocorrência da fraude contra credores. É preciso que tenha havido algum dano ou prejuízo suportado pelo credor em detrimento daquele ato de disposição, sendo que tal prejuízo se configura pela redução do patrimônio do devedor à insolvência. A grande questão é a redução do patrimônio do devedor (garantidor as dívidas) a patamar inferior ao de suas obrigações, de modo a impossibilitar que o credor obtenha a satisfação de seu crédito.

De acordo com o artigo 159 do Código Civil, para que haja a caracterização da fraude contra credores nos negócios onerosos, as partes contratantes (devedor e terceiro) devem ter ciência de que aquele ato de disposição de seu patrimônio praticado pelo devedor ensejará sua insolvência. Mas, para que não haja um entendimento equivocado quanto a esta afirmativa, deixa-se claro que a lei visa proteger o adquirente de boa-fé, entendendo-se por tanto, aquele que diligentemente adotou as medidas cabíveis para verificação.

O meio de insurgência do credor prejudicado contra o ato de disposição do devedor será através da chamada ação pauliana, que visa à desconstituição do negócio fraudulento ou reconhecimento de ineficácia em relação ao credor prejudicado. Neste ponto reside a grande diferença entre a fraude contra credores e a fraude à execução. A segunda se caracteriza pela alienação ou oneração de bens que sejam objeto de ação judicial ou na pendência de ação condenatória, cuja procedência poderá levar o devedor à insolvência. Neste caso, o objetivo principal do devedor é justamente esquivar-se do dever de cumprir suas obrigações e impedir a efetividade do processo judicial.

Doutrinariamente se reconhece a fraude à execução como espécie do gênero fraude contra credores, aplicando-se os mesmos requisitos para sua configuração, mas o legislador entendeu que por ser praticada na pendência de ação judicial, além de prejudicar o credor, como na fraude contra credores, na fraude à execução há patente prejuízo à atividade estatal. E, por essa razão, o tratamento legal se mostrou mais severo, já que para o seu reconhecimento não se exige ação própria, bastando mera alegação e comprovação nos autos da própria ação executiva.

A consequência do reconhecimento da fraude contra credores ou fraude à execução é a ineficácia do negócio fraudulento em relação ao credor prejudicado. O fato é que reconhecida a ineficácia do negócio, o terceiro adquirente do imóvel perderá o direito sobre o bem, salvo se garantir (leia-se efetuar) o pagamento da dívida do devedor-alienante. É justamente para evitar danos desta natureza que o comprador de um imóvel deve obter e analisar de forma técnica toda a documentação do imóvel a ser adquirido e as certidões em nome dos vendedores, especialmente para analisar se há passivo obrigacional que possa gerar a ineficácia do negócio e sobre este passivo realizar um levantamento com análise técnica de risco.

Inegável que ambos os tipos de fraude ora tratados podem ocorrer de inúmeras formas ou métodos, sendo que somente com a análise detalhada de cada caso em si mesmo é que se poderá avaliar os riscos de uma determinada aquisição imobiliária e se há necessidade de se provisionar valores para garantia da efetivação do negócio.

Desta forma, orienta-se que antes da celebração de um negócio de compra e venda imobiliária, o comprador seja diligente, obtendo e analisando todas as certidões imobiliárias, de dívidas relativas ao imóvel e de dívidas dos vendedores, a fim de que sejam avaliados os riscos da efetivação e validade do negócio.

Fonte:http://www.azevedosette.com.br/noticias/noticia?id=2517

FRAUDE À EXECUÇÃO: MUDOU O ENTENDIMENTO DO STJ?

FRAUDE À EXECUÇÃO: MUDOU O ENTENDIMENTO DO STJ?

BRUNO MATTOS E SILVA

Autor do livro “Compra de imóveis” (Ed. Atlas)

1.Uma aquisição imobiliária nula ou ineficaz “contamina” as subseqüentes?

O sistema registral imobiliário brasileiro adota o princípio de que se presume ser proprietário do imóvel a pessoa em que nele figura nessa situação. Isso significa que o registro pode ser alterado, caso um interessado demonstre que a pessoa que figura como proprietária do imóvel no registro imobiliário não é a verdadeira proprietária. Por isso se diz que nosso sistema adota o princípio de que o registro é relativo e não absoluto.

Essa questão deixa de ser meramente teórica ou acadêmica quando estamos diante da invalidação ou declaração de nulidade ou ineficácia de um registro pretérito, do qual decorreu o registro atual da pessoa que figura como proprietária.

Os casos mais comuns em que isso acontece são as hipóteses de registro de aquisição de imóvel em fraude à execução, em fraude contra credores, em fraude a herdeiros, ou mediante procuração falsa, que, posteriormente, é alienado para terceira pessoa, que adquire a propriedade do imóvel por meio de uma operação aparentemente sem qualquer vício.

A questão, assim, é a seguinte: uma alienação de imóvel passível de invalidação, declaração de nulidade ou de ineficácia, pode “contaminar” as alienações subseqüentes?

2.A jurisprudência predominante do Superior Tribunal de Justiça e a boa-fé do comprador.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) até chegou a afirmar, em uns poucos julgamentos, que a validade e eficácia da aquisição da propriedade imobiliária, decorrente do último registro de transferência dessa propriedade, dependeria da validade ou eficácia das aquisições anteriores. Podemos destacar os seguintes precedentes:

“Processual Civil. Fraude à Execução. Alienações sucessivas. I - A sentença mantida por esta Corte, no sentido de que houve fraude à execução na alienação do imóvel em questão, contamina as posteriores alienações. Precedente. II - Recurso especial não conhecido.”[1]

“A venda de bem feita por procurador a quem não foram outorgados poderes para realizar o negócio apresenta vício insanável, não sendo possível prestigiar a boa-fé daquele que, em venda sucessiva, adquire o imóvel de pessoa em cujo nome o imóvel foi registrado.”[2]

“PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE DE EXECUÇÃO. ALIENAÇÕES SUCESSIVAS. CONTAMINAÇÃO. Ineficaz, em relação ao credor, a alienação de bem, pendente lide que pode levar à insolvência do devedor, a fraude de execução contamina as posteriores alienações, independentemente de registro da penhora que sobre o mesmo bem foi efetivada, tanto mais quando, como no caso, já fora declarada pelo juiz da execução, nos próprios autos desta, a ineficácia daquela primeira alienação.”[3]

Esses julgamentos seguiam a orientação do Supremo Tribunal Federal (STF) anterior à Constituição Federal de 1988 (CF/88), quando o STF era competente para apreciar, em recurso extraordinário, a violação à lei federal:

“Compra e venda. Nulidade. Registro imobiliário. Ato ilícito. Terceiro de boa-fé. 1. O registro imobiliário em favor de terceiro não é óbice a que se reivindique o imóvel cuja alienação está viciada originariamente. 2. A restituição das partes ao ‘statu quo ante’, quando da anulação do negócio jurídico, é imposição inarredável, sem que disso resulte desamparo ao terceiro de boa-fé, cujas formas de proteção o ordenamento jurídico prevê. Recurso extraordinário conhecido e provido”.[4]

Trata-se de entendimento mantido até hoje pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST) a respeito do tema:

“Oportuno ressaltar que os terceiros de boa-fé (elemento subjetivo alheio ao art. 593, II, do CPC) não podem se opor ao negócio feito em fraude à execução (que se perfaz unicamente com os elementos objetivos), que restou incontroverso in casu e que não constitui o objeto da presente rescisória, razão pela qual os eventuais prejuízos sofridos pelos adquirentes devem ser solvidos pela via ordinária da ação de regresso contra o alienante (no caso, o Executado), junto à Justiça Estadual Comum.”[5]

Contudo, a jurisprudência largamente majoritária do STJ atualmente é no sentido de que o terceiro adquirente não pode perder a propriedade do imóvel, salvo se demonstrada a sua má-fé:

PROCESSO CIVIL. FRAUDE À EXECUÇÃO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. A ineficácia, proclamada pelo art. 593, II, do Código de Processo Civil, da alienação de imóvel com fraude à execução não pode ser oposta ao terceiro de boa-fé. Embargos de divergência conhecidos, mas não providos.”[6]

“Direito processual civil. Execução de título extrajudicial. Fraude de execução. Pressupostos. Análise. Penhora não efetivada. Prova da insolvência do devedor. Ônus do credor. - Para que a alienação ou oneração de bens seja considerada em fraude de execução, quando ainda não realizada a penhora, é necessário que o credor faça a prova da insolvência de fato do devedor. - Não há de se falar em presunção de insolvência do devedor em favor do credor, portanto, quando ainda não efetivado o ato de constrição sobre os bens alienados. Isso porque a dispensabilidade da prova da insolvência do devedor decorre exatamente da alienação ou oneração de bens que já se encontram sob constrição judicial. Recurso especial provido.”[7]

“CIVIL. SUCESSÃO HEREDITÁRIA. ALIENAÇÃO DE ASCENDENTE A DESCENDENTES. VENDA POSTERIOR A TERCEIROS. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS ESCRITURAS. CC, ART. 1.132. AQUISIÇÃO DE BOA-FÉ. ATO ANULÁVEL. PROVA DE VENDA EFETUADA POR VALOR INFERIOR AO DOS BENS. AUSÊNCIA. I. A venda por ascendente aos filhos depende do consentimento de todos os descendentes, nos termos do art. 1.132 do Código Civil, sendo desinfluente o fato de o reconhecimento e registro daqueles concebidos fora da relação matrimonial, mas em sua constância, ter ocorrido após a alienação dos imóveis, porquanto se a existência de irmãos era desconhecida dos filhos legítimos, o mesmo não acontecia em relação ao genitor, na hipótese. (...) III. Impossibilidade, de outro lado, e independentemente disso, de se atingir as alienações ulteriores a terceiros de boa-fé, mormente quando concluído nos autos que os descendentes que lhes venderam parte dos imóveis não sabiam, à época, da existência de irmãos concebidos de vínculo extraconjugal.”[8]

Como se vê, a jurisprudência predominante do STJ é no sentido de que não apenas a boa-fé do comprador é presumida e relevante para descaracterizar a fraude à execução (o que discrepou do entendimento da doutrina, dos tribunais estaduais, do TST, e do STF anterior à CF/88), como a última aquisição não seria “contaminada” por eventual vício de aquisição anterior.

Assim, uma aquisição imaculada sanaria eventual vício de aquisição pretérita, de modo a proteger o comprador reputado como de boa-fé, à míngua de prova em sentido contrário, que era ônus do credor ou do interessado na anulação dos atos de alienação.

3.O direito positivo atual.

Diz o novo Código Civil:

“Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

A tese acolhida pela jurisprudência majoritária do STJ, portanto, está mais enfraquecida desde o advento do novo Código Civil, em razão do disposto no art. 1.247, parágrafo único, que textualmente afirma a irrelevância da boa-fé do terceiro adquirente.[9]

O art. 1.247 não diz, mas há títulos que sanam a propriedade defeituosa, como o usucapião, previsto nos arts. 1.238 a 1.244 do novo Código Civil. Evidentemente, não se pode afirmar, à luz do direito positivo atual, que qualquer título tem esse efeito: não se pode equiparar aquisições originárias, como usucapião, com aquisições derivadas, como a compra e venda.

4.O julgamento do Recurso Especial nº 618.625/SC.

A Terceira Turma do STJ, ao julgar em 19/2/2008 o Recurso Especial nº 618.625/SC,[10] por maioria, afirmou que não se poderia presumir a boa-fé do comprador se existente registro no distribuidor de ação que possa levar o vendedor à insolvência. Concluiu esse julgamento pela existência de fraude à execução nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil.

O voto condutor da Ministra Nancy Andrighi expressamente afirmou estar revendo a jurisprudência predominante do STJ, por entender que dificulta de sobremaneira a aplicação do instituto da fraude à execução, impondo ônus excessivo ao credor.

Não é possível exigir, como o faz a jurisprudência predominante do STJ, que a prova do conhecimento da ação que possa levar o devedor à insolvência ocorra por meio de registro no cartório imobiliário: a legislação apenas permite a averbação da execução por título extrajudicial na matrícula do imóvel, a teor do art. 615-A do Código de Processo Civil.[11] A existência de processo de conhecimento, que não diz respeito a imóvel matriculado (ao contrário de uma reivindicatória ou da hipótese de penhora do imóvel) mas pode ensejar a aplicação do art. 593, II, do CPC, não pode ser registrada ou averbada no cartório imobiliário, por absoluta falta de previsão legal. Nesses termos, de acordo com a legislação atual, o registro da ação que não está em fase de execução, mas que pode levar o vendedor à insolvência, somente pode estar no distribuidor forense e não no cartório de imóveis. Inexistindo o registro no distribuidor forense, aí sim poderia ser afastada a fraude à execução, para que se proteja o comprador cauteloso de boa-fé, que confiou nos registros públicos, garantindo-se a segurança jurídica das operações imobiliárias.[12]

Portanto, a orientação trilhada no REsp nº 618.625/SC está tecnicamente correta.

Além disso, a fraude à execução reconhecida nesse processo foi relativa a aquisição anterior à do atual proprietário do imóvel. Ou seja, implicitamente, o julgamento do REsp nº 618.625/SC afirmou que a última aquisição não tem o condão de sanar a nulidade ou a ineficácia de aquisição prévia, que contamina as aquisições subseqüentes. Portanto, embora sem fazê-lo textualmente, esse julgamento aplicou o espírito o art. 1.247 do novo Código Civil.

Pode-se levantar que o estudo da validade e eficácia das aquisições pretéritas como pressuposto de aferição da segurança da aquisição atual seria algo “exagerado” ou mesmo “desnecessário”. Ouso discordar! Ainda que a jurisprudência ainda predominante proteja o comprador que ela reputa e presume de boa-fé, há dois aspectos que devemos levar em consideração: 1) o art. 1.247 do novo Código Civil expressamente considera irrelevante a boa-fé do comprador na hipótese de vício em aquisição anterior; 2) simplesmente não se pode prever qual será o entendimento do Judiciário no caso concreto quanto à validade da aquisição atual, se existir qualquer fundamento para declaração de invalidade ou ineficácia de aquisição pretérita, da qual a propriedade atual é derivada.

Na prática, no contexto da advocacia preventiva, o julgamento do REsp nº 618.625/SC é uma prova de que o estudo da validade e eficácia das aquisições pretéritas como pressuposto de aferição da segurança da aquisição atual deve ser efetuado!

Quantas aquisições devem ser estudadas pelo adquirente do imóvel? O entendimento tecnicamente correto é no sentido de que devem ser estudadas todas as aquisições ocorridas durante o lapso temporal necessário para o usucapião, que tem o condão de sanar os vícios anteriores.

Essa questão está mais evidente com advento da Lei nº 10.931, de 2-8-2004, que acrescentou o § 5º ao art. 214 à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), de seguinte teor:

“Art. 214. (...) § 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.”

5.Conclusão: a segurança jurídica, as reformas na execução e a tendência jurídica atual.

É desnecessário tecer comentários a respeito da necessidade de segurança jurídica para o desenvolvimento do país. Em um país carente de segurança jurídica, os investidores exigem uma “taxa de retorno” mais elevada para suas aplicações, proporcional aos riscos assumidos.

No que se refere à segurança jurídica, é necessário proteger o comprador de boa-fé, como é necessário proteger o credor e a eficácia das decisões judiciais.

Vimos que a jurisprudência predominante do STJ tutela o comprador que ela reputada de boa-fé, à míngua de prova em contrário, ainda que diante de vício em aquisição pretérita da qual a propriedade atual seja derivada. Tem-se em mente a segurança jurídica necessária às operações imobiliárias.

Por outro lado, a fraude à execução protege o credor e a eficácia das decisões judiciais, de modo a evitar atos lesivos de devedores que possam se subtrair do cumprimento de suas obrigações. Tem-se em mente a segurança jurídica necessária à atividade econômica em geral.

Atualmente, percebe-se a existência de uma busca por aumentar a efetividade das execuções. As reformas recentes do Código de Processo Civil, tal como a efetuada pela Lei no 11.382, de 6-12-2006, é uma clara demonstração de que é necessário buscar mecanismos para se aumentar a efetividade da jurisdição, proteger o crédito, aumentar a segurança jurídica, reduzir o “custo Brasil” para, finalmente, ocorrer o desenvolvimento econômico.

É preciso, portanto, conciliar a necessidade de proteção do comprador do imóvel com a necessidade de proteção do credor do vendedor. Como isso pode ser feito?

Evidentemente, não deve ser adotada a orientação que, aplicando a letra fria do art. 593 do CPC, afirma que a boa-fé do comprador é irrelevante para a descaracterização da fraude à execução. Por outro lado, afirmar que é necessária a existência de má-fé do comprador para a caracterização da fraude à execução (e ainda impor o ônus dessa prova ao credor), além de não estar de acordo com os dispositivos legais apontados, fere de morte qualquer tentativa de dar à jurisdição um mínimo de efetividade.

É preciso dar uma solução intermediária. Aliás, quase sempre a melhor orientação é a que mitiga o rigor de teorias antagônicas. O processo é dialético: diante da tese (orientação da doutrina tradicional, dos tribunais estaduais, do TST e do STF pré-CF/88), foi criada a antítese (jurisprudência predominante do STJ). Ambas não se revelam satisfatórias: é preciso, agora, criar a síntese.

Portanto, deve ser seguida a linha traçada pelo Recurso Especial nº 618.625/SC: a existência da boa-fé do comprador é relevante na aferição da existência ou inexistência de fraude à execução, mas ela não deve ser presumida quando há registro, no distribuidor forense, de ação que possa levar o vendedor à insolvência.

Trata-se do entendimento que venho defendendo desde 1998, quando foi lançada a primeira edição do livro Compra de imóveis:

“Em outras palavras, a existência ou não de boa-fé será constatada pela resposta à seguinte indagação: tinha condições o comprador de, tomando todas as cautelas possíveis, saber da inviabilidade jurídica da compra? Se negativa a resposta, a boa-fé é presumida e, portanto, deve ser prestigiada.”[13]

Essa orientação começa a ser acolhida também no âmbito da produção normativa: o substitutivo ao Projeto de Lei nº 3.057, de 2000, aprovado em 12-12-2007 por Comissão Especial criada pela Câmara dos Deputados, contém o seguinte dispositivo:

“Art. 129. Não são considerados terceiros de boa-fé, para os fins previstos nos arts. 472 e 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 (Código de Processo Civil), os adquirentes de bens imóveis que não tenham exigido a apresentação das certidões que demonstrem a situação de solvabilidade dos alienantes.”[14]

Com esse entendimento, estará protegido não só o credor, mas também o comprador com a boa-fé aferida objetivamente, que subordina seus negócios a cautelas mínimas, como o singelo pedido de certidões nos cartórios de protesto e dos distribuidores forenses.

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[1] STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 217.824/SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, julgado em 13.04.2004, DJ 17.05.2004.

[2] STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 62.308/SP, Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO, j. em 08.06.1999, DJ 27.09.1999.

[3] STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 34.189/RS, Rel. Min. DIAS TRINDADE, j. em 14.03.1994, DJ 11.04.1994.

[4] STF, Primeira Turma, RE-91820/RJ, j. 29-2-80, Rel. Ministro Thompson Flores. RTJ, v. 93-03, p. 1.353.

[5] TST, SBDI-2, ROAR - 40966/2001-000-05-00, Rel. Min. IVES GANDRA MARTINS FILHO, j. em 14-3-2006, DJ de 31-03-2006.

[6] STJ, SEGUNDA SEÇÃO, EREsp 144.190/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, j. em 14.09.2005, DJ 01.02.2006.

[7] STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 867.502/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, j. em 09.08.2007, DJ de 20.08.2007.

[8] STJ, QUARTA TURMA, REsp 74.135/RS, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j. em 07.11.2000, DJ 11.12.2000.

[9] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 12.

[10] “RELATÓRIO (...) O ora recorrente opôs embargos de terceiro contra T(...), ora recorrido, alegando ser legítimo proprietário e possuidor a justo título de imóvel penhorado em ação de execução de sentença, movida pelo ora recorrido em face de A(..). Alegou que o referido imóvel foi doado em 15.07.88 por A(...) a seus filhos, tendo este ato cumprido com todas as formalidade legais, estando presente, inclusive, o representante do Ministério Público. Sustentou que em 16.12.97, o imóvel foi vendido para G(...), tendo esta, posteriormente, em dação em pagamento por uma dívida trabalhista, alienado o bem para o ora recorrente. (...) O embargado, ora recorrido, apresentou impugnação, alegando que haveria fraude à execução, pois a transação efetivada em 15.07.88, entre A(...) e seus filhos, foi fraudulenta, posto que o imóvel não foi doado, mas sim vendido por um preço irrisório e que, além disso, essa venda teria ocorrido no curso da ação de conhecimento da qual derivou a execução onde se efetivou a penhora do imóvel. (...) Acórdão: por maioria, deu provimento à apelação do ora recorrido, reformando a sentença e concluindo que a venda do imóvel ocorreu em fraude à execução e, portanto, era ineficaz em relação ao ora recorrido, o que teria contaminado as alienações posteriores (...) VOTO. A questão controvertida consiste em saber se a pendência de ação de conhecimento, da qual possa decorrer a insolvência do devedor, é abrangida pela hipótese prevista no art. 593, inciso II, do CPC. (...). Este dado – apresentação das certidões negativas forenses – é passível de aferição objetiva: ou foram apresentadas ao comprador ou não foram. Se o foram, cabe a ele provar o contrário, isto é, que desconhecia a existência de ação judicial em nome do vendedor do imóvel. Portanto, tem o terceiro adquirente o ônus de provar, nos embargos de terceiro, que, mesmo constando da escritura de transferência de propriedade do imóvel a indicação da apresentação dos documentos comprobatórios dos feitos ajuizados em nome do proprietário do imóvel, que não lhe foi possível tomar conhecimento desse fato. Neste processo, observa-se que o acórdão recorrido é omisso em relação à existência da prova de que o adquirente, ora recorrente, não tinha conhecimento da ação de indenização ajuizada em face do proprietário do imóvel, ao tempo em que recebeu em dação em pagamento o imóvel em questão. Portanto, partindo-se da análise fática exposta no acórdão recorrido, a alegação de violação ao art. 593, II, do Código de Processo Civil esbarra no teor da Súmula n.° 7 desta Corte. (...) Forte em tais razões, conheço do Recurso Especial, mas nego-lhe provimento.” (Original sem destaques)

[11]  “Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.

§ 1o O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização.

§ 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados.

§ 3o Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593).

§ 4o O exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2o do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados.

§ 5o Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.”

[12] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 93.

[13] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis. 1. ed. São Paulo: Atlas, 1998, p. 100.

[14] Parecer da COMISSÃO ESPECIAL publicado no Diário da Câmara dos Deputados de 20/02/2008, Letra B.

Dr. Antonio Gomes, grato pelos seus comentários, lúcidos e elucidativos. ALBERTO