propter rem

a obrigação propter rem é aquele que decorre da titularidade de um direito real. São também chamadas de reais, mistas, reipersecutórias, ambulatórias, ob rem e in rem. Trata-se de instituto que se encontra em uma zona cinzenta entre os direitos reais e os direitos obrigacionais(pessoais). Decorre de uma relação peculiar de um sujeito ativo com a coisa, exatamente por ser tal relação um direito real. Exemplo de obrigação propter rem são as despesas de condomínio. Tais despesas são pagas por quem se encontre na titularidade do direito real. Imagine que A, em 2005, passa 12 meses sem pagar condomínio de R$100,00 mensais.Em dezembro de 2005 vendeu o imóvel para "B". Este, por ser titular de um direito real em razão da coisa passará a ser obrigado ao pagamento daquelas despesas anteriores, assim como as posteriores. Evidentemente poderá regressivamente de "A", mas em razão de ser titular de direito real em relação àquele bem, responsabiliza-se-á pelo pagamento do débito decorrente da obrigação propter rem. São exemplos de obrigação "propter rem": pagamento de despesas pela metade dos tapumes divisórios, despesas condominiais, etc... Há distinção das obrigações "propter rem" dos ônus reais e das obrigações com eficácia real.Nas obrigações "propter rem" quem deve é a pessoa, mas em razão da coisa, podendo sua resposabilidade ultrapassar o valor da coisa e ingressar no seu patrimônio pessoal. Já nas obrigações reais quem deve é a coisa, ficando a resposabilidade do titular do ônus real limitada ao valor do bem, não podendo ingressar em seu patrimônio. Exemplo típico de ônus real é o caso do IPTU. Saliente-se que, enquanto que nas obrigações "propter rem", o titular do direito real só é devedor das parcelas posteriores ao ingresso na qualidade de titular daquele direito(embora fique resposável pelo implemento de forma imediata- trata-se de resposabilidade sem débito), nos ônus reais não há distinção, devendo o titular do direito pagar indiferentemente anteriores e posteriores.Nos ônur reais há uma limitação à fruição da coisa, como ocorre na renda constituída sobre imóvel, no penhor, anticrese, servidão, usufruto, etc...Existem também as obrigações com eficácia real, como é o caso de uma locação por prazo determinado averbada no registro imobiliário. O novo adquirente ficará vinculado a respeitar a obrigação pactuada( o contrato de locação), ainda que dela não tenha participado( sabe-se que no direito pessoal há uma relação que alcança, em regra, apenas credor e devedor, não tendo eficácia contra terceiros, o que é típico dos direitos reais. Entretanto, no presente caso, estabelece-se eficácia real para a obrigação em razão da averbação).Outro exemplo de obrigação com eficácia real é o do compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento averbada no registro imobiliário na qual o devedor, ao pagar a última parcela, poderá obter a escritura definitiva ou adjudicação compulsória. Assim, implementado o compromisso, quaisquer alienações posteriores consideram-se venda a "non domino", sem eficácia portanto. Ou seja, uma obrigação(compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento)vinculou terceiros(gozou de eficácia real).Trata-se, pois, de obrigação com eficácia real e não de obrigação "propter rem". Consulte o livro do "Pablo Stolzo" e o do Silvio de Salvo Venosa.