Prezado Dr. Elton.

O seu caso é muito comum e a solução do mesmo vem dando dores de cabeça a muita gente.

Conto com experiência de 15 anos apenas tratando deste tipo de problema no registro de imóveis em que trabalho.

A solução de todos estes problemas está no congresso nacional. Está dentro do projeto de Lei 3057 que está em fase final nas comissões e irá para plenário ainda este ano.

Além deste projeto, que quando promulgado em Lei será um guia prático para tratar dos loteamentos/condomínios irregulares, temos no Estado de São Paulo o Provimento 10/02 (se não me engano) que trata da forma de solução destes condomínios. Ainda existem as leis 4.591 e 6.766.

Lembre que para que haja condomínio da Lei 4.591/64 o mesmo deve ter sido feito com a venda das frações ideiais do terreno e das construções, mas todas feitas pela construtora (seja a preço fechado ou a preço de custo).

Caso tenham sido vendidos os lotes, a solução está na Lei 6.766/79, mas esta solução normalmente não é a melhor, pois tem todo o processo de aprovação urbanística que transfere aos Municipio várias áreas (espaços livres, logradouros públicos, áreas institucionais), as quais não foram previstas no projeto de loteamento e não constam disponíveis para tanto, pois ocupadas por lotes.

Neste caso há a legislação de compensação ambiental que seria uma forma de regularização desta falta de área, mas precisa ser muito bem pensada, pois envolve custos de compra de outras áreas.

A solução do problema por você proposto é muito técnica e depende da contratação de profissionais com experiência, principalmente pelo fato de que seja loteamento ou seja condomínio, não estando registrado, ambos os vendedores/empreendedores, cometeram crimes de parcelamento do solo e contra a economica popular. Isso sem falar em crimes ambientais, caso o imóvel esteja em área de proteçao ambiental - APA.

Precisando de ajuda técnica para solução do seu problema, favor entrar em contato para que possamos acertar as bases.

Abs,

Eduardo Oliveira