Miriam!
A exoneração da fiança não é automática. Deverás fazer uma notificação extrajudicial comunicando ao locatário e locador. Se os mesmos negarem-se a exonerá-la deverás ingressar em Juízo com ação de Exoneração de fiança. Geralmente os processos são demorados. Abaixo estou te enviando uma decisão do TJRS.
Qualquer dúvida poder me contatar pelo fone 51.3476-8188, sou advogada especializada em direito imobiliário e atendo tb em SP.
Abraços,
Nara
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE LOCATÍVOS. FIANÇA. SEUS EFEITOS.
Convencionada a prorrogação automática do contrato de locação de prazo determinado para indeterminado, esta não põe fim ao pacto, nem extingue a fiança prestada.
Não tendo os apelantes promovido a exoneração de fiança, que se extingue apenas por acordo das partes ou decisão judicial, os fiadores se obrigam por obrigações assumidas até a entrega das chaves do imóvel ao locador.
APELAÇÂO DESPROVIDA
APELAÇÃO CÍVEL
DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL
Nº 70015542574
COMARCA DE PORTO ALEGRE
GASTAO LUIZ WENZEL
APELANTE
GABRIELA WENZEL
APELANTE
KOPSTEIN E KOPSTEIN
APELADO
DARCI JOSE DALBOSO
INTERESSADO
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO APELO.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, além da signatária, os eminentes Senhores DESA. HELENA RUPPENTHAL CUNHA (PRESIDENTE) E DES. ERGIO ROQUE MENINE.
Porto Alegre, 26 de julho de 2006.
DESA. ANA MARIA NEDEL SCALZILLI,
Relatora.
RELATÓRIO
DESA. ANA MARIA NEDEL SCALZILLI (RELATORA)
KOPSTEIN & KOPSTEIN LTDA interpôs Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos contra DARCI JOSÉ DALBOSO, GASTÃO LUIZ WENZEL e GABRIELA WENZEL alegando ter dado em locação, para fins residenciais, ao réu Darci, o apartamento nº 701, da Travessa Pesqueiro, nº 100, nesta Capital, pelo aluguel mensal de R$550,00 (quinhentos e cinqüenta reais), mais encargos. Como fiadores constaram Gastão e Gabriela. Desde outubro de 2004 o locatário deixou de pagar os aluguéis. Pediu a procedência da ação, com a decretação do despejo, fixando-se prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel e sua condenação nos valores devidos de locativos e encargos, custas processuais e honorários advocatícios.
Contestaram os fiadores aduzindo que o contrato de sublocação foi firmado com prazo de vigência em 30 meses, com início em 18 de outubro de 1994 e término em 17 de abril de 1997. Referiram que sua responsabilidade se limitou ao período de vigência do contrato de sublocação. Aduziram que o contrato de sublocação passou de escrito, e por tempo certo, para verbal e por prazo indeterminado, não podendo ser mantida a fiança. Citaram doutrina e jurisprudência e postularam a improcedência da ação.
Após réplica, sobreveio decisão vazada nos seguintes termos: ...ISSO POSTO, JULGO PROCEDENTES os pedidos na ação proposta por KOPSTEIN & KOPSTEIN LTDA contra DARCI JOSÉ DALBOSO, GASTÃO LUIZ WENZEL e GABRIELA WENZEL para: a) condenar os demandados solidariamente ao pagamento dos alugueis e encargos locatícios vencidos desde 10/2004, acrescidos de multa contratual de 10%; correção pelo IGP-M a partir da inadimplência; e juros legais desde a citação, atendendo-se ao disposto no artigo 219, caput, do CPC; b) rescindir o contrato de locação existente entre as partes; c) decretar o despejo do co-réu/locatário, fixando-lhe o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório. CONDENO os réus solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios do procurador do autor, os quais, observados os parâmetros do art. 20%, § 3º, do CPC, fixo em 15% sobre o valor da condenação. Fixo em doze locatívos o valor a ser depositado como caução pelo autor em caso de execução provisória. (fls. 65 a 70).
Inconformados recorrem os demandados fiadores. Reiteram as alegações da inicial no sentido de ter sua responsabilidade se limitado ao período de vigência do contrato de sublocação, pois contratado por tempo certo. Sustentam que não podem responder pelo período em que o contrato foi verbalmente prorrogado, por tempo indeterminado, ou seja, de 18 de abril de 1997 até o ajuizamento da ação, por mais de oito anos. Citam dispositivo legal, enfatizando que a fiança se dá por escrito, não admitindo interpretação extensiva em desfavor do fiador. Pugnam pela reforma da decisão.
Contra-arrazoado o recurso, subiram os autos à apreciação desta Corte, vindo-me conclusos para julgamento.
Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552, do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
É o relatório.
VOTOS
DESA. ANA MARIA NEDEL SCALZILLI (RELATORA)
Eminentes Colegas: Como se extrai do relatório, os recorrentes pretendem a exoneração da fiança desde a data prevista no contrato para seu término, considerando que o pacto fora inicialmente celebrado por prazo determinado. A sentença decidiu pela procedência da cobrança condenando os demandados, locador e fiadores, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis atrasados e encargos até a efetiva entrega das chaves do imóvel.
Adianto, desde já, que estou negando provimento ao apelo, porque acertada a decisão recorrida.
O Contrato de Locação, (fls. 24 a 28), firmado em 18 de outubro de 1994 pelo prazo de trinta meses, nos termos da Cláusula Primeira, foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, diante da continuidade da locação, sendo evidente que a garantia não se resolve por si mesma.
De acordo com as disposições legais dos artigos 39 e 46, § 1°, da Lei 8.245/91 e contratuais, Cláusula Oitava, parágrafo primeiro, obrigavam os fiadores por débitos dos afiançados, considerando que os fiadores aforaram, em tempo, a ação de exoneração, são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e encargos relativos à prorrogação automática do contrato até a entrega das chaves.
Ainda que a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça estipule que o fiador não responde por obrigações assumidas resultantes de aditamento ao qual não anuiu, a renovação automática do contrato não pode ser configurada como um aditamento contratual.
Nestes termos, são precedentes da Egrégia Corte:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CLÁUSULA QUE DETERMINA A RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENREGA DAS CHAVES. O fato de o contrato, firmado por prazo determinado, prever em seu bojo eventuais prorrogações, previsão esta consentida pelo fiador, revela que este tinha plena ciência da possibilidade de a avença passar a valer por período indeterminado. Aplicação de simples cláusula contratual. Recurso não provido (Resp. 658.157-PR/Quaglia).
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, INC. II, E 458, INC. II, DO CPC. INEXISTÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DE CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO. ANUÊNCIA EXPRESSA DA FIADORA. RESPONSABILIDADE DO GARANTE. EXISTÊNCIA. SÚMULA 214/STJ. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO-COMPROVADO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E OS PARADIGMAS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. (...). 2. Na fiança firmada em contrato de locação, responde o garante pelas obrigações futuras advindas após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado a que tenha expressamente anuído. 3. Ausência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas. Enquanto o acórdão impugnado cuida da manutenção da obrigação assumida pela fiadora em razão de sua expressa anuência à prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, os paradigmas tratam da prorrogação de contrato sem a anuência do fiador. 4. Recurso especial conhecido e improvido (REsp 647247-SP/Arnaldo Esteves).
Nesse sentido também é o entendimento do 8º Grupo Cível do TJRS:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. BEM IMÓVEL. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DOS FIADORES. Uma vez automaticamente prorrogada a locação, por prazo indeterminado, a garantia não se resolve por si mesma, devendo os garantes proceder de acordo com o art. 1.500 do Código Civil. Não o fazendo, serão responsáveis pelo pagamento dos locativos até a entrega das chaves. (...). Apelações desprovidas (AC 70001972421/Des. Monte Lopes, TJRS).
LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. (...). CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A simples prorrogação automática da relação locatícia não enseja a exoneração de fiança, pois somente decorre de acordo das partes ou de sentença judicial, nos termos do art. 1.500 do CCB. A responsabilidade do fiador permanece até a efetiva entrega das chaves, consoante expressa previsão contratual. MORATÓRIA NÃO CARACTERIZADA. NOVAÇÃO INEXISTENTE. Não havendo qualquer comprovação da existência de transação, de acordo ou novação entre as partes, sem a participação dos fiadores, subsiste a garantia por eles prestada. REJEITADA A PRELIMINAR, NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME (AC 70003298668/Des. Otávio, TJRS).
É com estas considerações que, nego provimento a apelação.
DES. ERGIO ROQUE MENINE (REVISOR) - De acordo.
DESA. HELENA RUPPENTHAL CUNHA (PRESIDENTE) - De acordo.
DESA. HELENA RUPPENTHAL CUNHA - Presidente - Apelação Cível nº 70015542574, Comarca de Porto Alegre: "À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO APELO."
Julgador(a) de 1º Grau: DR ROBERTO CARVALHO FRAGA
