Olá,

O contrato de aluguel é um negócio jurídico como qualquer outro, que deve respeitar os ditames legais. No caso da locação de imóvel urbano deve se atentar aos dispositivos do código civil e da lei 8.245/1991, com suas alterações.

Esta lei 8.245 dispõe que o locador não pode reaver, sem justo motivo legal, o imóvel alugado antes que o prazo estipulado se encerre, mas o locatário pode, desde que pague a multa pactuada.

Nada impede que no contrato se estabeleça que o locador também tenha esse direito, desde que para ele valha também a obrigatoriedade do pagamento de multa.

Assim também pode ser que se estabeleça um prazo menor do que o do contrato para isenção de multas para ambas as partes, e isso é muito comum na prática, como no caso apresentado. Em todo caso, deve se atentar ao que dispor o contrato, porque essa possibilidade não está esculpida na lei. Portanto, se não estiver no contrato essa cláusula de 12 meses, ela não tem aplicação legal.

Porém, tenha cuidado: alguns contratos estabelecem que em contratos de 30 meses a isenção de multas é aplicada NO PRAZO de 12 meses ou APÓS O PRAZO de 12 meses. No primeiro caso, se o imóvel não foi solicitado até o 12º mês, o contrato só se encerrará (sem multas) no final estipulado de 30 meses. No segundo caso, até o 12º mês não é possivel sair ou solicitar o imóvel sem multas, somente a partir do 13º mês. As duas situações são possíveis, só depende do interesse das partes, desde que pactuado anteriormente em contrato.

FUNDAMENTAÇÃO: Lei 8.245/1991 - Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada(...)

• Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Boa sorte.