SÍNDICA E SUBSÍNDICA
A Síndica do meu condomínio, quase sempre se ausenta nos finais de semana, sou subsnídica; quando tomo alguma decisão que o zelado vem falar comigo, quando ela chega, geralmente fica exaltada. Nesse final de semana, a Sindica viajou e autorizei um morador retirar um colchão e um guardaroupas desmontado, no sábado pela manhãe ele já havia me comunicado e ao zelador também; esse falou c a Síndica e ela disse que não poderia, mas não se comunicou comigo, e mandou recado pelo zelador, para que ligasse p ela em Santos, me neguei a ligar, acho que ela deveria falar comigo. Quando ela voltou; na 2ª feira a noite, não se comunicou comigo, ligou para a Admnistradora e mandou fazer uma circular para todos os mordores, desautorizando qualquer medida que eu venha tomar. Me senti humilhada, como devo proceder.
Adelaide
na ausência do síndico, quem responde é o sub-síndico e se não há sub-síndico o conselho responde, se a síndica não aprova que o sub-síndico assumi certos assuntos, ela que destitui o cargo.
Pois não há como o zelador ficar responsável pelo prédio. O zelador não responde cívil e criminal justiça, ou o que vier acontecer. E ele não ganha para isso,e não é de sua responsabilidade tomar responsabilidade de atos que cabe ao síndico ou ao sub-síndico. Bobo é zelador assumir este tipo de postura na ausência do síndico.
Você deveria mandar um comunicado a síndica expondo o que vem ocorrendo, e pedir uma posição dela a respeito. Pois não é correto ela pedir a administradora que desautorize qualquer medida,que ela sub-síndica venha tomar na falta da síndica no prédio
adelaide, dê uma olhada na convenção e vê o que fala na ausência do síndico quem responde pelo prédio.Ou se não no regulamento interno acho muito estranha esta atitude por parte desta síndica, será que ela tem algo para esconder????? Ou acha que você quer seu cargo????
Ligue para administradora e peça ela uma explicação de como você deve agir na ausência da síndica. Fale com o gerente de seu condomínio, bate um papo com ele. Pede a ele apenas explicação.
Eu partiria do princípio, se ela não quer que eu tome alguma atitude na ausência dela. Eu deixaria tudo por conta de quem quiser tomar a frente. Assim não teria dor de cabeça.
Agora na assembléia eu tomaria medidas a este respeito, colocaria tudo e pediria a posição de todos a este respeito. Pois assim todos ficariam sabendo com ela esta agindo. Colocaria em votação quem responde pelo síndico em sua ausência do prédio. Estando relatado em ata, ficara mais fácil .
Boa sorte
Agradeço pela resposta.
Eu também acho que o zelador, sendo funcionário, não poderia substituir a síndica, mas parece que é o que ela quer. Ela pensa que é dona do prédio. Eu estou reunindo informações a respeito, para colocar muitas coisas no devido lugar, já que aqui, tem acontecido muitas irregularidades.
Se você tiver mais informações sobre síndico, subsíndico e zelador, que puder postar para que eu possa analisar, fico grata.
Adelaide
SUBSÍNDICO
- A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio.
- O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do síndico. No caso da renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.
CONSELHO FISCAL O que a Lei diz Novo Código Civil: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral."
Pode - Auditar e fiscalizar as contas do condomínio - Aletar o síndico sobre eventuais irregularidades - Dar pareceres, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral. - Os membros podem eleger o presidente conselho - Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio - Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio
Não pode - Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio - Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico - Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões
Adelaide
QUALIDADES DO BOM ZELADOR: - Ser dedicado; - Ser prestativo dentro dos limites do regimento interno; - Enérgico na vigilância e cumprimento das normas e procedimentos pré-estabelecidos; - Exercer vigilância constante em todo perímetro do prédio; - Atender os condôminos com delicadeza e presteza; - Ser ético; - Ser discreto e evitar comentários da vida particular dos moradores; - Voluntariedade; - Desprendimento: esta a disposição do prédio 24 h por dia; - Contratar com preferência àquele que tenha 2 grau completo, experiência comprovada e curso na área de segurança.
ATRIBUIÇÕES DO ZELADOR NO QUE TANGE A SEGURANÇA: - Verificar diariamente o funcionamento do sistema de iluminação, telefonia, elevadores, central de alarmes, portões automáticos, sirenes e demais equipamentos ligados à segurança do edifício; - Examinar o funcionamento dos elevadores; - Percorrer, varia vezes ao dia, todas as áreas do condomínio; - Responsabilizar-se pelas ferramentas necessárias aos consertos e manutenção; - Providenciar em caso de constatação de defeito em algum equipamento, empresa para reparar o problema; -Acionar a policia, quando necessário;. -Examinar cadeados e fechaduras; -Colocar o síndico a par de todos os acontecimentos relevantes.
RESPONSABILIDADES DO ZELADOR 1. Supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza das partes de propriedade comum do edifício. 2-Zelar pela segurança do edifício, de seus ocupantes e demais pessoas que freqüentam o mesmo. 3-Zelar pelo perfeito funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos e de elevadores do edifício. 4-Distribuir correspondências. 5-Manter bom relacionamento com os ocupantes e os condôminos do edifício. 6-Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar seu cumprimento. 7-Escolher com cuidado e critério os empregados que serão admitidos no edifício. 8-Comunicar ao síndico ou à Empresa Administradora quaisquer irregularidades ocorridas no edifício. 9-Ser dedicado ao edifício como se fosse propriedade sua. 10-Orientar seus auxiliares quanto à aparência pessoal e conduta dos mesmos. 11-Dar cumprimentos às ordens estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes do edifício às obedeçam. 12-Acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício, de modo a preservar as instalações do mesmo. 13-Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de propriedade comum do edifício, suspendendo o trabalho dos mesmos em caso de irregularidades. 14-Comunicar aos setores competentes, quaisquer irregularidades que ocorram próximo ao edifício que, eventualmente, possam ocasionar prejuízos ou danos ao imóvel ou moradores. 15-Atender fiscais das repartições públicas com o devido acatamento. 16-Proibir aglomeração na entrada e no saguão do edifício. 17-Estar obrigatoriamente treinado para o caso de incêndio, através do curso de formação profissional. 18-Ter a seu cargo de um modo geral, todos os serviços de interesse geral do edifício, excluindo-se os de competência dos administradores dos edifícios
Peça fundamental no esquema de segurança. Sua função equivale a de um gerente. Deve constantemente estar fiscalizando seus subordinados (porteiros, garagistas, vigilantes etc.) para detectar e corrigir eventuais falhas. Nos horários em que a movimentação e o fluxo de pessoas são intensos, cabe ainda o zelador auxiliar seus comandados nas tarefas de prevenção, principalmente nos controles de acesso de pessoas, veículos e mercadorias. É o funcionário que tem contato direto com a administração do edifício, quer seja o proprietário, o síndico ou seus representantes legais, auxiliando nos recebimentos e pagamentos a serem efetuados pelos mesmos além de acatar e cumprir as determinações destes.
Adelaide
As explicações de AMSPP são corretíssimas.
Observo apenas:
- o zelador é um empregado, que deve cumprir suas atribuições (acima elencadas);
- o síndico (ou o subsíndico, na falta do síndico) representa o condomínio.
Qual a diferença?
O zelador obedece ordens. O síndico tem autonomia (relativa) e cumpre o decidido em assembléia. Juridicamente, o síndico (ou subsíndico) representa a figura do condomínio, ativa e passivamente. Significa que ele fala em nome do condomínio.
amspp -Rio de Janeiro e Maria da Glória Perez
Agradeço pelas postagens altamente esclarecedoras, e faço mais uma pergunta:
- O advogado da adminsitradora de condomínio do meu prédio, se negou a falar comigo, quando liguei pela segunda vez, para pedir informações sobre a circular mencionada na prmeitra postagem. Ele tem o direito de se negar a atender a subsíndica, ou outro condômino?
Afinal, estamos pagando, e não é barato. Na minha visão, somos clientes, e todos os clientes devem ser bem tratados pelo prestador de serviços. Mesmo porque, não é um serviço eventual.
Até mais
Adelaide
Como subsíndica você poderia rescindir o contrato com o advogado - teria autonomia para isso.
No entanto, retomo sua pergunta original:
"A Síndica do meu condomínio, quase sempre se ausenta nos finais de semana, sou subsnídica; quando tomo alguma decisão que o zelado vem falar comigo, quando ela chega, geralmente fica exaltada. Nesse final de semana, a Sindica viajou e autorizei um morador retirar um colchão e um guardaroupas desmontado, no sábado pela manhãe ele já havia me comunicado e ao zelador também; esse falou c a Síndica e ela disse que não poderia, mas não se comunicou comigo, e mandou recado pelo zelador, para que ligasse p ela em Santos, me neguei a ligar, acho que ela deveria falar comigo. Quando ela voltou; na 2ª feira a noite, não se comunicou comigo, ligou para a Admnistradora e mandou fazer uma circular para todos os mordores, desautorizando qualquer medida que eu venha tomar. Me senti humilhada, como devo proceder. "
O problema não é o advogado, mas a falta de comunicação entre você e a síndica, a quem substitui e, claro, a petulância do zelador, que não aceita suas determinações. Se o atrito aumentar, poderia a síndica, no retorno de cada ausência, desconstituir o que você tiver determinado.
Até aqui nós a orientamos quanto ao direito: é você quem tem autonomia e poderes de síndica na ausência da titular, sendo o zelador mero empregado.
Poderia, por exemplo, despedir o zelador, que parece ter mais afinidade com a síndica do que você. Mas ela poderia tornar inócua a medida, permitindo que ele mantivesse o emprego, ignorando o aviso prévio.
O mais adequado, a meu ver, deve ser o entendimento. Vocês podem trabalhar alinhadas, pelo bem comum. Sentem-se juntas, conversem e planejem.
Coloquem a questão de a quem o zelador deve se reportar, na ausência dela e a resolvam. Após, façam uma comunicação formal a ele, se o caso.
Porque o ego dela sairia ferido, se o seu não o fosse. Uma das duas teria que ser machucada, e quem provocou todo o problema foi, apenas, um empregado.
Se não resolver a questão a contento, será a síndica com plenos poderes, mas apenas na incapacidade permanente da titular.
Maria da gloria perez,
Sei que sua intenção é das melhores, mas eu acho que não vai chegar a lugar algum. Pois a síndica ao meu ver não quer que a Adelaide faça parte em sua administração. Já passei por isso, só que na próxima assembléia na hora certa levantei e falei para todos o que estava ocorrendo. Sei que é complicado, mas se não resolve por bem vai na lata. Assim a pessoa parece que acorda.
Sou da opinião, que você deveria ir levando na maciota e na hora certa dê o bote.
Eu colocaria este zelador na rua no primeiro momento, ele esta merecendo isso.
Agora sobre o advogado da administradora não pode recusar a te atender, caso isso aconteça é por ordem da síndica, mas ligue para administradora e fale com o dono, explique o que esta ocorrendo e peça uma explicação. Ameaça de na próxima assembléia você colocará em pauta o serviço de má qualidade que ela vem prestando ao condomínio.
Explica que eles tem como obrigação em atender bem a quem quer que seja, síndico , sub-síndico e até um dos condôminos.
Não brigue na fale firme , assim alguém irá tomar uma postura diferente a partir daí. Esteja preparado para a revolta da síndica, mas se ela quer briga será a hora certa.
Desculpe se eu estiver errada, mas no momento penso assim.
Boa sorte
MARIA DA GLORIA PEREZ
Concordo com você, mas eu me dá uma raiva de ver que a sub-síndica esta ali para ajudar a síndica a administrar o prédio em sua ausência, eu não posso questionar nada pois meu sub-síndico me ajuda muito, e o que sei devo a ele.
Me desculpe se fui além do limite.
Adelaíde me desculpe também, não faça o que escrevi,ok
Novamente peço desculpa as duas.
Um abraço
Maria da Gloria Perez e amspp -Rio de Janeiro
Agradeço pelas respostas, e não há motivo para pedir desculpas!!!!
Com certeza, na próxima reunião, o assunto será debatido. Aqui no prédio, a maioria dos condôminos não gosta dela, nem de sua adminstração. Vários deles já dissseram que concordam comigo, e me apoiarão na reunião.
Abraços
Solicitei minha renúncia do posto de síndico de forma irrevogável, no dia 20/11/2012, com efeitos imediatos, sendo que, desta decisão, comuniquei por escrito os demais membros da diretoria, os membros do Conselho fiscal e à administradora. Contudo o restante da diretoria me convenceu a permanecer no cargo, quando assinei a retratação no dia 21. Pergunto: a minha retratação deverá ser decidida em assembléia, ou basta uma simples retratação? Aproveito a oportunidade para fazer outra pergunta: a validade da notificação do morador que realizou obra de forma contrária ao regulamento, depende que a notificação tenha sido enviado pela diretoria, assinada pelo síndico, ou esta notificação pode ter sido enviada pela administradora, com assinatura do engenheiro que constatou a irregularidade?
O síndico pode pedir retratação de seu pedido de renúncia, enquanto não realizada nova assembléia para escolha de outro síndico? Quem deve decidir este pedido de retratação, considerando que no meu condomínio só existe o Conselho Fiscal, o subsíndico e o secretário. O retorno deste síndico deve ser decidido em assembléia? Outra pergunta: a notificação do morador que realiza obra contrariando o regulamento é válida partindo apenas da administradora, sem assinatura do síndico?
amspp- Rio de Janeiro boa noite, me tire uma dúvida: eu faço parte do conselho do meu condomínio em algumas AG eu abro a sessão como presidente de mesa:
PERGUNTA: Eu posso escolher quem vai secretariar, ou quem decide isso é o síndico? quero saber pois sempre quem secretaria é o próprio síndico e ele mesmo faz a ATA e coloca o que acha que deve do jeito dele. Por favor me dê uma orientação.
Grato
Wamber
Se vcs tem administradora, o representante abri os trabalhos e pergunta para o síndico que ele indica para secretaria a reunião, e caso ninguém queira aí sim o síndico toma o lugar para secretariar a assembléia.
Mas como vcs não tem Administradora , cabe ao síndico abrir os trabalhos e convidar algum condômino para secretariar a assembléia, e não ele fazer tudo. Isso mostraria a todos que ele quer a ajuda dos condôminos , e mostraria também o tão claro é sua administração. Os moradores deveriam sim tomar parte das decisões e participações na assembléia.
Mas pelo jeito, ele gosta mesmo de fazer tudo. O bom seria levar a questão na hora da Assembléia, fale que para ficar uma coisa mais neutra deveria ele chamar algum morador para Secretariar a reunião.
Insiste nisso, seria bom para todos.
Boa sorte
Wamber
Se tem administradora, o representante abri os trabalhos e pergunta para o síndico que ele indica para secretaria a reunião, e caso ninguém queira aí sim o síndico toma o lugar para secretariar a assembléia.
Mas como vcs não tem Administradora , cabe ao síndico abrir os trabalhos e convidar algum condômino para secretariar a assembléia, e não ele fazer tudo. Isso mostraria a todos que ele quer a ajuda dos condôminos , e mostraria também o tão claro é sua administração. Os moradores deveriam sim tomar parte das decisões e participações na assembléia.
Mas pelo jeito, ele gosta mesmo de fazer tudo. O bom seria levar a questão na hora da Assembléia, fale que para ficar uma coisa mais neutra deveria ele chamar algum morador para Secretariar a reunião.
Insiste nisso, seria bom para todos.
Boa sorte
