LEGALIDADE DE CONDOMINIO

Prezada Senhora,
Pelo que entendi houve inicialmente um registro de incorporação, que com certeza ocorreu em uma matrícula que chamamos de "matrícula-mãe"; já na incorporação os lotes estavam todos delimitados na referida matrícula, a partir daí duas situações podem ter acontecido: 1º)o incorporador cancelou a incorporação sem averbar a construção das unidades, então, o que há hoje ainda é um terreno ou 2º)o incorporador cancelou a incorporação, no entanto, averbou a construção havendo um condomínio civil mas não um condomínio especial.
Devo esclarecer que embora o condomínio especial da antiga Lei 4591/64 ostente CNPJ, não se trata de pessoa jurídica, mas tão-só, assemelhada, com base em Instruções Normativas e Ordens de Serviço do INSS, ou seja, não há que se falar em contrato social no caso. Não existe isso para o seu caso. O que existe é, desde que averbada a construção,a necessidade de se registrar um novo Instrumento de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio cujo quorum terá que ser a unanimidade dos condôminos, devendo no referido instrumento ser indicado cada proprietário e o respectivo registro de propriedade, caso já existam "matrículas-filhas", estas deverão ser indicadas, ou seja, matrícula já individualizada do todo, o que também chamamos de matrícula autônoma da unidade.
Após a elaboração do instrumento acima mencionado,observando os requisitos legais de registrabilidade (Lei 6015/73) e o novo Código Civil, poderão ocorrer duas situações:a) o Oficial do Registro de Imóveis aceita o registro e promove um registro da Convençãono Livro 3; um registro da instituição do condomínio no Livro 2 e averba a notícia do registro da Convenção do Condomínio em cada matrícula existente; b)poderá o Oficial Registrador não aceitar, ou melhor, impedir os registros desejados por entender que somente a via judicial poderá determinar o ato almejado, caso esta última hipótese ocorra, que é bem provável, a saída é entrar com um pedido de registro da Instituição, Especificação e Convenção de condomínio junto ao Juiz competente (normalmente das Varas Especializadas de Registro Público), devendo referida ação ser proposta por todos os condôminos, requerendo ao Juiz que seja registrado o referido instrumento.
No caso aconselho que consulte um advogado especializado em registros públicos e em Direito Imobiliário, pois este tipo de ação, quando bem conduzida, poderá não demorar tanto, até porque seguirá o rito de jurisdição voluntária do CPC.
Pela experiência que tenho, os Juizes na maioria dos casos encontram uma solução para o problema e acabam determinando os registros. Reúna-se com os condôminos e mãos a obra! Atenção, de maneira alguma suscite dúvida junto a serventia, porque este tipo de procedimento fatalmente levará os condôminos à derrota, retornando o problema para o ponto 0.
Boa Sorte.

Boa Noite,
Cara Eliana,
Seu caso é muito complicado. Aqui em Aracaju/SE existem muitos casos parecidos.
Pelo que entendi o seu condomínio horizontal na verdade deve ser um "LOTEAMENTO", que é regulado pela Lei nº 6.766/79. Nesse caso não existe "condomínio" nem tampouco a Convenção de Condomínio. Verifique isso no Serviço Registral competente.
O seu condomínio só seria considerado "CONDOMÍNIO" se existisse a Incorporação de um "Condomínio de Casas", que é regulado pela Lei nº 4.591/64. "Condomínio de Lotes" não é regulado na nossa legislação.
Portanto, se realmente for um Loteamento, a senhora deverá entrar em contato com a Prefeitura local e tentar que as áreas públicas que se originam em um Loteamento, tais como praças, ruas, áreas verdes, etc..., sejam desafetas do patrimônio público, e consequentemente que seja aprovado o "CONDOMÍNIO". Após isso a senhora deverá fazer uma Assembléia Geral para aprovar a nova Convenção de Condomínio, com o comparecimento de no mínimo 2/3 dos condôminos. Aprovada a convenção, registra no Serviço Registral competente.
Espero ter ajudado,
um abraço.