Qual é a ação certa a propor??
Pessoal, um cliente me procurou recentemete com o seguinte caso: Em 2001 adquiriu um lote com uma imobiliária, parcelado em 68 vezes. Efetuou o pagamento de 28 parcelas e por motivos financeiros não conseguiu continuar pagando. A ultima parcela paga foi em 2003. Ocorre que o contrato realizado na época está repleto de vícios e cláusulas abusivas. O contrato não foi registrado em cartório, não consta testemunhas nem fiadores, e até hoje o loteamento não tem nenhuma infraestrutura. Meu cliente também não foi notificado à época pela imobiliária ou pelo cartório da dívida, requisito essencial para a rescisão de tais contratos. Meu cliente apenas quer reaver as parcelas pagas. Pergunto a vocês, qual seria a ação certa a propor?? Ação de Revisão Contratual c/c com restituição das parcelas pagas?? Ou seria ação monitória, visto grande lapso de tempo??
Magalhães
A ação monitória não seria cabível, uma vez que esta exige um requisito não preenchido, na espécie: "prova escrita sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel". Não existe a obrigação do outro contratante de pagar o seu cliente.
A Ação de Revisão Contratual seria cabível para o caso de ser mantido o contrato, e entendo que o que ele deseja é rescindi-lo.
No caso, o pretendido é a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas. Portanto, a ação cabível é a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Devolução de Parcelas Pagas.
O contrato deve prever uma cláusula compensatória para o caso de rescisão sem que o vendedor tenha inadimplido o pacto.
Essa cláusula costuma ser abusiva e pode ser reduzida, como costumeiramente ocorre, em tais ações.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - Não provando a autora que a incorporadora ré tenha descumprido a sua obrigação, e não havendo "quebra insuportável de equivalência ou frustração definitiva da finalidade contratual objetiva", acentuando-se a objetividade, pois a questão não pode resolver-se nos limites de dificuldade subjetiva, pessoal (e eventualmente provisória) de um dos figurantes do negócio jurídico, improcede a demanda rescisória. Cláusula penal compensatória. A cláusula contratual que prevê, no caso de rescisão de pleno direito do presente contrato, a perda de 50% das parcelas pagas, até o limite de 30% do valor atualizado do contrato, tem caráter de cláusula penal compensatória, razão porque pode o seu valor ser reduzido a 10% do débito, no mesmo diapasão do art. 11, letra "f", do DL 58/37; do art. 63, parágrafo quarto, da L. 4.591/64; e do art. 26, inc. V, da L. 6.766/79. Juros. Existindo mora da incorporadora, incidem juros, nos termos do art. 219, do CPC. (TARS - AC 195.114.756 - 7ª C. Civ. - Rel. Juiz Vicente Barrôco de Vasconcellos - J. 22.11.95)
fonte: http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/jurisprudencia/imoveis.htm
