multa contratual por recisão antecipada do contrato de aluguel
Sou proprietária, aluguei imovel comercial, 2º contrato, prazo 24 meses. Decorridos 2,5 meses da assinatura do contrato, inquilino comunica rescisão do contrato, com devolução marcada para dali a 90 dias (utilizou-se da garantia de 3 meses de deposito caucionado). Após 90 dias, devolve o imóvel e as chaves, com aluguel, iptu, agua e luz sem débitos, manutenção e conservação em dia; retirou recibo de entrega das chaves e prestação de contas parcial, pois não concordou com a cobrança da multa contratual prevista no contrato. A multa prevista é: "o valor equivalente à quantidade de meses de aluguel restantes, contados desde a infração ocorrida, até o término do contato". A multa lhe foi cobrada conforme consta do contrato, porém de forma proporcional, conforme art. 4º Lei do Inquilinato e art. 571 Código Civil. Eis o cálculo da multa: 18,5 meses (x) vr. do aluguel (=) vr. da multa contratual; vr. da multa contratual (:) 24 meses (tempo determinado do contrato) (=) vr. da multa contratual por mes; vr. da multa contratual por mes (x) 18,5 meses (tempo restante do contrato) (=) vr. da multa contratual, proporcional, que lhe foi cobrado, e que inquilino se recusa à pagar. Inquilino alega que a clausula é nula, que a multa é abusiva, que em ultima ánalise a cobrança deveria ser de 3 meses de aluguel, proporcionais. Peço-lhe que me apresente amparos legais para essa afirmação, mas até agora, nada apresentou!! Procurei informações, mas também não encontrei amparo legal para as alegações do inquilino, exceto a "praxe" que muitas imobiliarias praticam, que é cobrar multa contratual de 3 meses de aluguel, proporcional. A alegação de que o vr. da multa é abusivo, é por que é ele, inquilino, que terá que pagá-la. Assumi dividas de alto valor contando com os pagamentos mensais do aluguel, afinal já era o 2º contrato que fazia com o inquilino, que sempre foi bom pagador, desde o 1º contrato, portanto, não tinha porque duvidar dos pagamentos! Ao encerrar unilateralmente a locação, me vejo numa situação difícil, portanto a alegação de abusivo também pode ser aplicada ao seu comportamento.
A ajuda que peço é que me digam quem tem razão nesta questão!! Eu estou cobrando a multa contratual prevista no contrato, e de forma proporcional, conforme os artigos de lei já mencionados. Ele diz que estou errada, que a clausula é nula, e oferece, em ultima analise, uma multa de 3 meses de aluguel, proporcional, mas a única coisa que respalda suas alegações, é a "praxe" que as imobiliarias praticam !!
Como foi um inquilino bom pagador, quero um acerto final amigavel. Se ele tiver razão, abro mão da minha posição, para encerrar definitivamente essa questão ! Por favor, alguem retorne com uma resposta objetiva e respaldada juridicamente !! Muito Obrigada !
Fiz um contrato de aluguel no dia 27 do mes de maio, porém perdi o interesse no imóvel haja visto q não me agradara desde o início e também por questão de segurança e privacidade. Tenho 7 dias com as chaves, a minha pergunta é se posso devolver, o que estou devendo ou melhor quanto? Nñao fiz pagamento nenhum pois foi com fiador. Por favor me dêem uma luz! URGENTE
M Kessaris
O seu modo de calcular a multa está confuso.
Calcula-se assim: 03 meses do valor locatício = Multa cheia.
Multa cheia : pelo número de meses do contrato em vigor = cada avo (mês) da multa.
Resultado x (multiplicado) pelo número de meses que restam do contrato = multa devida pelo locatário.
Boa Sorte.
Oi Cristina, boa noite. O calculo, ou melhor, a forma de calculo que voce apresenta é a mesma que eu apresento. A diferença é a quantidade de meses da multa cheia. No seu caso, 3 meses, no meu caso, 18 meses e meio. No mais, o cálculo segue igual. O que eu preciso saber é onde encontro e qual o amparo legal para se determinar o calculo partindo-se de 3 meses como multa cheia !!
De qualquer modo, agradeço sua participação, e continuo pedindo a intervenção de pessoas que possam me esclarecer suas posições, baseadas em respaldo jurídico (amparo legal).
Obrigada !!
No contrato está escrito: "multa indenizatoria no valor correspondente à quantidades de meses restantes, contados desde a infração ocorrida até o término do contrato". Ou seja, 18 meses e meio. O contrato é de 24 meses. Portanto, multipliquei o valor do aluguel mensal por 18,5. O resultado dividi por 24 meses. O resultado final foi multiplicado novamente por 18,5 meses (eis a proporcionalidade do art. 4º da Lei 8245, e art. 571 do Codigo Civil). Portanto, amparo legal para a multa contratual está demonstrada. O que não consigo encontrar na legislação é onde diz que a multa tem que ser de 3 alugueis. Penso que a sistemática do meu contrato é mais justa, pois considera apenas a parte não concluída do contrato!
M Kessaris, em que pese não constar na lei 8.245 a limitação da multa em três alugueis. No entanto a multa de três alugueis está no direito consuetudinário que é fundado nos costumes. O costume é estabelecer multa de três alugueis com o objetivo de proteger o locador até que consiga nova locação. Da maneira como a multa foi pactuada ela é danosa ao locatário e acho que, caso seja discutida na justiça, ela não se sustenta por simples razões: 1) a multa é pouco menos que o valor do aluguel; 2) havendo nova locação você em tese estaria recebendo quase dois alugueis. (um da multa e outro da nova locação), remetendo ao enriquecimento sem causa.
Sds/ Paulo
Dr. Paulo Solu, entendi suas colocações, mas pergunto: e se o prazo restante do contrato fosse de 2 meses, ou ainda, de 1 mes ? A estipulação de 3 meses, por força dos costumes, não é abusiva?? Outra colocação: e se não conseguir alugar o imóvel por um período prolongado de tempo, como fica a questão de abuso?? Especificamente, no meu caso, eu contraí uma divida contando com o pagamento mensal do aluguel durante a vigencia total do contrato. O inquilino sai antes, por decisão propria, e ainda por cima a lei não me permite rescindir o imóvel antes do término do contrato, mesmo que tivesse proposta de aluguel melhor. Então pergunto: O abuso contra o locador é permitido, mas quando é o locatário que se sente prejudicado, os usos e costumes entram em ação ?? A clausula elaborada no meu contrato visava manter um equilibrio na relação locaticia, pois uma vez que não posso rescindir o contrato antes do prazo e estou comprometido por ele até o seu término, seria justo que a outra parte também assim estivesse comprometida. Ainda assim, a lei lhe dá a vantagem de sair, se assim quiser, desde que pague a multa pactuada. Assim, penso que a clausula redigida no meu contrato é mais justa, mas infelizmente, não é isto que está em causa !! Por isso que preciso do tal amparo legal (seja doutrina, jurisprudencia, acórdão, etc), que me demonstre, de forma irrefutável, que o valor da multa tem que ser (necessáriamente) de 3 alugueis, e então cobrados proporcionalmente. !!
De qualquer forma, agradeço sua intervenção, e vou pesquisar sobre direito consuetudinário (sou leiga, mas muito interessada).
Muito obrigada !!
M.Kessaris
Olá M Kessaris, li suas ponderações e você tem suas razões. Como é sabido a Lei do Inquilinato foi editada para proteger o locatário. Mas relendo o caso proposto, notei um detalhe que me chamou atenção. Você diz que o locatário lhe avisou que em 90 dias entregaria o imóvel. Note que nessas condições ela está livre de pagar qualquer multa, nos termos da parte final do parágrafo único, do Art. 4º, da Lei 8.245, que dispõe: "o locatário ficará dispensado da multa... se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência".
Sds/ Paulo
A quem estiver participando desta discussão, e se interessar: O direito consuetudinário é o direito orignário dos costumes de uma sociedade. No caso da legislação brasileira, ele não se sobrepõe à lei escrita (direito positivo), mas sim a complementa, caso a lei escrita seja omissa ou insuficiente para dirimir a questão.
Esse entendimento é licitamente e totalmente amparado no art. 4º da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC).
Portanto, o entendimento baseado no direito consuetudinário não pode prevalecer sobre o direito positivo, a legislatura escrita, porém pode o magistrado dele se socorrer quando essa mesma legislatura escrita for omissa ou insuficiente.
O linguajar aqui utilizado não é de uma pessoa acadêmica ou técnica no assunto, porém muito interessada e ávida por procurar justiça !!
Acho que as vezes me excedo um pouco !! desculpem-me !!
Dr. Paulo Solu, a parte final do art. 4º da Lei 8245 refere-se a mudança de localidade do emprego, por força do empregador. A locação em questão é uma locação comercial (está descrito no inicio da narrativa), portanto, não há que se falar em mudança de localidade emprego, e muito menos da notificação à ela relacionada (o imovel foi alugado para a instalação de uma industria).
Penso que o sr. não percebeu se tratar de uma locação comercial.
Obrigada,
Permita-me discordar Dr. Paulo
Mas os costumes seriam adotados caso, o contrato fosse verbal, ou se não houvesse contrato, mas há e as partes são livres para contratar.
Se estipularam cláusulas contratuais as mesmas devem ser seguidas, não há motivo, para agora "mudar a regra do jogo".
No meu humilde entendimento vale o que reza o contrato escrito pelo PRINCÍPIO DA BOA FÉ CONTRATUAL.
Dr Paulo Solu, com respeito à sua colocação de enriquecimento ilícito, na hipotese de alugar novamente o imóvel e receber a multa contratual, quero colocar o seguinte: Embora não concorde, vamos admitir que alguém pudesse afirmar que houve um enriquecimento, mas jamais poderá dizer que esse enriquecimento é ilícito. Senão vejamos: Como cidadãos livres, combinamos as regras do contrato, inclusive a multa contratual, com suas implicações e consequências bem definidas. No decorrer do processo, o locatário, usando de uma prerrogativa da lei, devolve o imóvel, mesmo sabendo das implicações da multa contratual. Então, ele próprio abre mão de continuar usando o imóvel, sabendo que poderia ser penalizado, e ainda assim, o faz !! É como se o mesmo tivesse algo de valor e jogasse-o fora, a outra parte aproveitou aquilo que foi jogado fora, e seguiu sua vida. Pode-se, em última análise, até aventar a hipótese de enriquecimento, mas este jamais será ilícito. A outra parte abriu mão, jogou fora, assumiu os riscos !! E nessa situação, não é justo penalizar o proprietário, ele estava de mãos atadas pois não pode pedir o imóvel com o contrato em andamento, apenas aproveitou aquilo que o inquilino jogou fora !! Agora, se dispensarmos o locatario da multa, de que vale o contrato escrito e combinado previamente, entrfe dois cidadãos livres?? Estaremos prestigiando a bandalheira, os abusos, os descasos e não estaremos honrando a palavra dada, escrita e assinada, e até mesmo, reconhecida !!
Desculpe-me, mas a situação que este locatário está provocando me deixa profundamente indignada.
Obrigada,
Marisa
Boa Tarde! Em relação à discussão compreendo o seguinte: o contrato celebrado é lei entre as partes, portanto, deve ser cumprido! (a não ser em caso de existência de cláusulas que contrariem a Lei do Inquilinato, é claro!) Se o locatário não concordava com as cláusulas, não deveria ter pactuado! Em relação às afirmações do locatário, não conheço nenhum amparo legal. Em relação ao art. 4º da Lei 8245/91, refere-se à mudança decorrente de transferência, pelo empregador, da localidade em que o locatário prestará seus serviços. Assim, creio que o artigo mencionado não cabe no caso em tela. A notificação do locatário ao locador com antecedência não o exime do pagamento da multa pela devolução do imóvel antes do prazo estipulado pelas partes no contrato. Assim, concluo segundo o meu entendimento que a melhor solução seria o ajuizamento de ação de cobrança da multa pactuada no contrato, pois é o locador quem tem razão!
"M. Kessaris'', o brilhantismo de argumentos apresentado pelos doutores supra, em sintese é que os costumes são tomados por referencial em nossos julgamentos judiciais, SOMENTE quando houver osbscuridade da lei ou ausência de legislação específica, o que não é o caso. Cláusulas elaboradas de acordo com a lei do inquilinato, tem valor inquestionável sobre os costumes, aliás foi pra isso que veio a lei, pra extirpar os achismos e maquiavelismos de alguns oportunistas, o que acredito , não é o caso das partes envolvidas, pois como você mesma disse, O inquilino fora cumpridor do contrato anterior. A justiça é sempre um caminho a ser buscado, e a lei está do seu lado. O bom senso deve ser avaliado. certifique-se que as custas (processuais e desgastes físicos e psíquicos valerão a pena) e se de fato o locatário não tinha como arcar as despesas, por vezes pode-se perder uma amizade.. enfim a decisão é sua. boa sorte.
