multa contratual por recisão antecipada do contrato de aluguel

Fiz um contrato de aluguel no dia 27 do mes de maio, porém perdi o interesse no imóvel haja visto q não me agradara desde o início e também por questão de segurança e privacidade. Tenho 7 dias com as chaves, a minha pergunta é se posso devolver, o que estou devendo ou melhor quanto? Nñao fiz pagamento nenhum pois foi com fiador. Por favor me dêem uma luz! URGENTE

M Kessaris

O seu modo de calcular a multa está confuso.

Calcula-se assim: 03 meses do valor locatício = Multa cheia.

Multa cheia : pelo número de meses do contrato em vigor = cada avo (mês) da multa.

Resultado x (multiplicado) pelo número de meses que restam do contrato = multa devida pelo locatário.

Boa Sorte.

Oi Cristina, boa noite. O calculo, ou melhor, a forma de calculo que voce apresenta é a mesma que eu apresento. A diferença é a quantidade de meses da multa cheia. No seu caso, 3 meses, no meu caso, 18 meses e meio. No mais, o cálculo segue igual. O que eu preciso saber é onde encontro e qual o amparo legal para se determinar o calculo partindo-se de 3 meses como multa cheia !!

De qualquer modo, agradeço sua participação, e continuo pedindo a intervenção de pessoas que possam me esclarecer suas posições, baseadas em respaldo jurídico (amparo legal).

Obrigada !!

Por favor, preciso que respondam qual o amparo legal (artigo de lei, jurisprudencia, acórdão, etc.) que diz que a multa contratual deve ser de 3 meses de aluguel, independente do que foi estipulado em contrato.

Por favor, respondam !!

Obrigada,

Que tal procurar uma CENTRAL DE CONCILIAÇÃO/MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM de sua comarca (cidade)?


Por lá, vocês poderiam resolver esse litígio de forma bem amigável e judicialmente.


Só é uma sugestão e o que for resolvido lá não cabe recurso. podendo haver EXECUÇÃO em caso de inadimplemenbto.

O que reza no seu contrato?

No contrato está escrito: "multa indenizatoria no valor correspondente à quantidades de meses restantes, contados desde a infração ocorrida até o término do contrato". Ou seja, 18 meses e meio. O contrato é de 24 meses. Portanto, multipliquei o valor do aluguel mensal por 18,5. O resultado dividi por 24 meses. O resultado final foi multiplicado novamente por 18,5 meses (eis a proporcionalidade do art. 4º da Lei 8245, e art. 571 do Codigo Civil). Portanto, amparo legal para a multa contratual está demonstrada. O que não consigo encontrar na legislação é onde diz que a multa tem que ser de 3 alugueis. Penso que a sistemática do meu contrato é mais justa, pois considera apenas a parte não concluída do contrato!

No seu caso o que vale é o que está no contrato.

Apesar de a cláusula estar mal redigida.

M Kessaris, em que pese não constar na lei 8.245 a limitação da multa em três alugueis. No entanto a multa de três alugueis está no direito consuetudinário que é fundado nos costumes. O costume é estabelecer multa de três alugueis com o objetivo de proteger o locador até que consiga nova locação. Da maneira como a multa foi pactuada ela é danosa ao locatário e acho que, caso seja discutida na justiça, ela não se sustenta por simples razões: 1) a multa é pouco menos que o valor do aluguel; 2) havendo nova locação você em tese estaria recebendo quase dois alugueis. (um da multa e outro da nova locação), remetendo ao enriquecimento sem causa.

Sds/
Paulo

Dr. Paulo Solu, entendi suas colocações, mas pergunto: e se o prazo restante do contrato fosse de 2 meses, ou ainda, de 1 mes ? A estipulação de 3 meses, por força dos costumes, não é abusiva?? Outra colocação: e se não conseguir alugar o imóvel por um período prolongado de tempo, como fica a questão de abuso?? Especificamente, no meu caso, eu contraí uma divida contando com o pagamento mensal do aluguel durante a vigencia total do contrato. O inquilino sai antes, por decisão propria, e ainda por cima a lei não me permite rescindir o imóvel antes do término do contrato, mesmo que tivesse proposta de aluguel melhor. Então pergunto: O abuso contra o locador é permitido, mas quando é o locatário que se sente prejudicado, os usos e costumes entram em ação ?? A clausula elaborada no meu contrato visava manter um equilibrio na relação locaticia, pois uma vez que não posso rescindir o contrato antes do prazo e estou comprometido por ele até o seu término, seria justo que a outra parte também assim estivesse comprometida. Ainda assim, a lei lhe dá a vantagem de sair, se assim quiser, desde que pague a multa pactuada. Assim, penso que a clausula redigida no meu contrato é mais justa, mas infelizmente, não é isto que está em causa !! Por isso que preciso do tal amparo legal (seja doutrina, jurisprudencia, acórdão, etc), que me demonstre, de forma irrefutável, que o valor da multa tem que ser (necessáriamente) de 3 alugueis, e então cobrados proporcionalmente. !!

De qualquer forma, agradeço sua intervenção, e vou pesquisar sobre direito consuetudinário (sou leiga, mas muito interessada).

Muito obrigada !!

M.Kessaris

Olá M Kessaris, li suas ponderações e você tem suas razões. Como é sabido a Lei do Inquilinato foi editada para proteger o locatário.
Mas relendo o caso proposto, notei um detalhe que me chamou atenção. Você diz que o locatário lhe avisou que em 90 dias entregaria o imóvel. Note que nessas condições ela está livre de pagar qualquer multa, nos termos da parte final do parágrafo único, do Art. 4º, da Lei 8.245, que dispõe: "o locatário ficará dispensado da multa... se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência".

Sds/
Paulo

A quem estiver participando desta discussão, e se interessar: O direito consuetudinário é o direito orignário dos costumes de uma sociedade. No caso da legislação brasileira, ele não se sobrepõe à lei escrita (direito positivo), mas sim a complementa, caso a lei escrita seja omissa ou insuficiente para dirimir a questão.

Esse entendimento é licitamente e totalmente amparado no art. 4º da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC).

Portanto, o entendimento baseado no direito consuetudinário não pode prevalecer sobre o direito positivo, a legislatura escrita, porém pode o magistrado dele se socorrer quando essa mesma legislatura escrita for omissa ou insuficiente.

O linguajar aqui utilizado não é de uma pessoa acadêmica ou técnica no assunto, porém muito interessada e ávida por procurar justiça !!

Acho que as vezes me excedo um pouco !! desculpem-me !!

M Kessaris, essa é a virtude do direito seu dinamismo é fabuloso, permite o afloramento de opiniões e todas perfeitamente aproveitáveis.

A propósito vc leu meu comentário anterior?

Abraços
paulo

Dr. Paulo Solu, a parte final do art. 4º da Lei 8245 refere-se a mudança de localidade do emprego, por força do empregador. A locação em questão é uma locação comercial (está descrito no inicio da narrativa), portanto, não há que se falar em mudança de localidade emprego, e muito menos da notificação à ela relacionada (o imovel foi alugado para a instalação de uma industria).

Penso que o sr. não percebeu se tratar de uma locação comercial.

Obrigada,

Permita-me discordar Dr. Paulo

Mas os costumes seriam adotados caso, o contrato fosse verbal, ou se não houvesse contrato, mas há e as partes são livres para contratar.

Se estipularam cláusulas contratuais as mesmas devem ser seguidas, não há motivo, para agora "mudar a regra do jogo".

No meu humilde entendimento vale o que reza o contrato escrito pelo PRINCÍPIO DA BOA FÉ CONTRATUAL.

Dr Paulo Solu, com respeito à sua colocação de enriquecimento ilícito, na hipotese de alugar novamente o imóvel e receber a multa contratual, quero colocar o seguinte: Embora não concorde, vamos admitir que alguém pudesse afirmar que houve um enriquecimento, mas jamais poderá dizer que esse enriquecimento é ilícito. Senão vejamos: Como cidadãos livres, combinamos as regras do contrato, inclusive a multa contratual, com suas implicações e consequências bem definidas. No decorrer do processo, o locatário, usando de uma prerrogativa da lei, devolve o imóvel, mesmo sabendo das implicações da multa contratual. Então, ele próprio abre mão de continuar usando o imóvel, sabendo que poderia ser penalizado, e ainda assim, o faz !! É como se o mesmo tivesse algo de valor e jogasse-o fora, a outra parte aproveitou aquilo que foi jogado fora, e seguiu sua vida. Pode-se, em última análise, até aventar a hipótese de enriquecimento, mas este jamais será ilícito. A outra parte abriu mão, jogou fora, assumiu os riscos !! E nessa situação, não é justo penalizar o proprietário, ele estava de mãos atadas pois não pode pedir o imóvel com o contrato em andamento, apenas aproveitou aquilo que o inquilino jogou fora !!
Agora, se dispensarmos o locatario da multa, de que vale o contrato escrito e combinado previamente, entrfe dois cidadãos livres?? Estaremos prestigiando a bandalheira, os abusos, os descasos e não estaremos honrando a palavra dada, escrita e assinada, e até mesmo, reconhecida !!

Desculpe-me, mas a situação que este locatário está provocando me deixa profundamente indignada.

Obrigada,

Marisa

Boa Tarde! Em relação à discussão compreendo o seguinte: o contrato celebrado é lei entre as partes, portanto, deve ser cumprido! (a não ser em caso de existência de cláusulas que contrariem a Lei do Inquilinato, é claro!) Se o locatário não concordava com as cláusulas, não deveria ter pactuado! Em relação às afirmações do locatário, não conheço nenhum amparo legal. Em relação ao art. 4º da Lei 8245/91, refere-se à mudança decorrente de transferência, pelo empregador, da localidade em que o locatário prestará seus serviços. Assim, creio que o artigo mencionado não cabe no caso em tela. A notificação do locatário ao locador com antecedência não o exime do pagamento da multa pela devolução do imóvel antes do prazo estipulado pelas partes no contrato. Assim, concluo segundo o meu entendimento que a melhor solução seria o ajuizamento de ação de cobrança da multa pactuada no contrato, pois é o locador quem tem razão!

Agradeço a intervenção de todos. Graças à voces, pude formar um julgamento de valor, e agora estou mais segura em relação à posição que irei tomar.

Mais uma vez, obrigada, e sucesso à todos !!

"M. Kessaris'', o brilhantismo de argumentos apresentado pelos doutores supra, em sintese é que os costumes são tomados por referencial em nossos julgamentos judiciais, SOMENTE quando houver osbscuridade da lei ou ausência de legislação específica, o que não é o caso. Cláusulas elaboradas de acordo com a lei do inquilinato, tem valor inquestionável sobre os costumes, aliás foi pra isso que veio a lei, pra extirpar os achismos e maquiavelismos de alguns oportunistas, o que acredito , não é o caso das partes envolvidas, pois como você mesma disse, O inquilino fora cumpridor do contrato anterior. A justiça é sempre um caminho a ser buscado, e a lei está do seu lado. O bom senso deve ser avaliado. certifique-se que as custas (processuais e desgastes físicos e psíquicos valerão a pena) e se de fato o locatário não tinha como arcar as despesas, por vezes pode-se perder uma amizade.. enfim a decisão é sua. boa sorte.