Multa rescisória em contrato de aluguel

rose.rosangela:

Se, ao entrar no imóvel, voce depositou em poder do locador algum valor à título de depósito caucionado, esse valor deverá lhe ser devolvido quando encerrar a locação e devolver as chaves e o imóvel. Esse valor somente poderia lhe ser cobrado até o limite de 3 alugueis, e é o valor que lhe foi cobrado, que deverá lhe ser devolvido. Porém, se houverem pendências financeiras ou materiais, esse valor poderá ser utilizado para se descontar essas pendências, restando o saldo remanescente (se houver) a lhe ser devolvido.

Enquanto ocupa o imóvel, os defeitos que existirem, e que não são originários de antes do contrato de locação, desde que não sejam defeitos de natureza estrutural, você é obrigada a repará-los, à suas custas, uma vez que é voce quem se utiliza do imóvel, e faz as benfeitorias e eventuais reparos para atender à sua conveniência. Somente os defeitos que já existiam anteriormente à locação, e que voce puder provar que eles já existiam, é que voce poderá cobrar do locador (veja se no seu contrato, ou anexo ao mesmo, exite um documento de vistoria inicial do estado do imóvel. Nesse documento deve constar como voce recebeu o imóvel, e é nas mesmas condições que voce deverá devolvê-lo. Voce não é obrigada à fazer nada à mais pelo imóvel, mas se voce fez alguma benfeitoria espontaneamente, o locador somente te ressarcirá se ele assim o quiser, também espontâneamente.

Boa sorte !!

rose.rosangela, completando:

A multa contratual é uma situação, o reembolso para reparação por danos do imóvel (sejam de responsabilidade do locador ou do locatário) é outra situação. Analise cada situação isoladamente. Depois que entender perfeitamente o que cada uma dessas situações siginifica, voce poderá tentar compensar um abatimento ou até mesmo uma isenção total da multa, junto ao locador (amigavelmente, extra-judicial, fora do ambiente do Judiciário), por conta dos reparos que voce efetuou. Mas lembre-se que, embora voce tenha efetuado os reparos, é preciso provar que os mesmos são de responsabilidade do locador. Se voce tiver como fazer isso, mostre ao locador e busque uma solução pacífica. Se for o caso, e ainda assim ele não quiser lhe restituir os gastos, voce poderá cobrar esses gastos na justiça, onde, dependendo das provas produzidas por voce e pelo locador, o juiz poderá decidir por eventual compensação, reduzindo a multa!!

Muito obrigado doutor pela as esplicaçoes, mas como eu falei já peguei tudo quebrado, oque ele fez foi mascarar os defeitos, da pra ver que é velho, e tenho fotos do apartamento antes de me mudar, sabia que talves poderia precisar, pra provar algo, uma ves que nem a cuba da pia ele quis trocar, e não arrumou nada pra mim mudar, uma vez o contrato já assinado pra que se preoculpar em arrumar não é? o iquilino que se dane, já assinou mesmo.

rose.rosangela

Ser "velho" não é condição garantida para suas alegações. Desde que esteja funcionando perfeitamente, e não tenha sido reclamado (por escrito) o conserto ou substituição nos primeiros 15 dias (em média) da locação, somente as fotos que voce tem podem não serem suficientes (as fotos tem impressa a data, que tem que ser anterior à data do contrato de locação ?? E mesmo que haja a data impressa, o locador pode alegar que voce "regulou" o equipamento fotográfico, para estampar a data da sua conveniência). Portanto, cuidado, certifique-se que voce tem provas mais consistentes. No judiciário, voce (através de seu advogado) irá apresentar suas provas e alegações, e o mesmo irá ocorrer do outro lado. Se suas provas e alegações não forem suficientemente consistentes, você é quem ainda poderá ser penalizada, além daquilo já mencionado neste tópico, às verbas de sucumbência, custas processuais e outras.

Prepare-se, com as devidas cautelas !! Boa sorte !!

Sim, pode ser.

muito obrigado, mas faz um ano que falo com ele, não sei como agir, sou sozinha, pouco estudo, não entendo nada de contrato e leis, mas sei que sou feita de boba da corte a um ano, os senhores entende oque é mascarar defeitos?tipo se a descarga esta quebrada e muito velha dá um geito pra funcionar, como tbm fiação velha? são coisa que o iquilino não ve quando entra, peça e vaso solto? canos de esgoto velho e estourado? só passado uma cola? o geitinho do brasileiro remendar pra aguentar mas um pouco, o apartamento em sí é muito bom, não mofa, é arejado, entra ar em todos os comados, como tbm bate sol em todos, quartos grandes e sala enorme, se ele tivese arrumado, com sertesa, seria um prazer ficar aki, mas o caso é que parece uma bomba, estourando tudo, não é coisa que quebro, e sim peças que ele não troca, pra ter ideia tinha dentro da parede do banheiro uma curva de rosca colada e junto dela o cano do chuveiro, que um certo dia fui tomar banho e caiu na minha cabeça, chuveiro, cano com fio e tudo, pra mim arrumar tive que quebrar a parede, pois o pedaço do cano velho colado ficou dentro da curva, ele ganharia mas se arrumace e agisse com onestidade, mas muito obrigado

Prezados,
aluguei um imóvel a 2 meses e o proprietário alega ter uma pessoa querendo comprar o imóvel, ele diz que a opção é minha, porem caso não queira tenho que sair da casa . Isso é possível com um contrato de 30 meses em andamento?
Paguei depósito, fiz obra e tenho que entregar tudo.
Grato,
Marcelo Vinagre

Oi Marcelo:
suas duvidas estão respondidas em outro tópico identico, enviado por voce !!
(aguardando manifestações de outros colaboradores).

Prezado Marcelo,

Gostaria de colaborar da seguinte forma:

1- O direito de preferencia é seu.
2- caso não queira, exercê-lo, o proprietário poderá vender o imóvel a terceiro.
3- O terceiro, poderá denunciar a locação e te pedir o imóvel, mesmo que seu contrato ainda não tenha terminado, EXCETO se o seu contrato estiver registrado na matrícula do imóvel e contiver clausula de vigencia da locação em caso de venda. Se for o seu caso, voce estará resgardado a podera cumprir o restante que falta da locação
4- Como, em regra, os contratos não contêm essa clausula, se for esse o seu caso, o novo adquirente terá o prazo de 90 dias para te notificar a sair do imovel e você terá mais 90 para desocupar.
5- Se ele não te notificar nesse prazo de 90 dias á contar da compra, considera-se aceito o seu contrato e você pagará a ele a locação.

Espero poder ter ajudado.

Olá, volto de novo com mais esta dúvida e desde já agradeço o empenho de todos em ajudar.Eu fiz um contrato de locação comercial de 36 meses,acontece que o inquilino deseja continuar no imóvel e pede que seja do mesmo acordado de 36 meses,mas,como não temos uma relação amistosa eu gostaria de renovar sob condição de ser 30 meses podendo ser renovado a cada ano,ou seja, a minha intenção é não ter que esperar esse tempo todo caso eu queira o imóvel entregue antes do término do contrato.Posso fazer assim, 30 meses,com renovação a cada ano, inclusive de reajustes pois esse tem sido a minha dificuldade com este inquilino, em fazer os reajustes.

Grata,

Entendo que a resposta para sua pergunta é não.

A lei de locação é clara no sentido de que somente o locatário pode entregar o imóvel antes do prazo, mediante o pagamento da multa ou em certo casos, até ser isento. Contudo, a lei não atribui tal hipótese ao locador.

Se você fizer um contrato de locação por 30 ou 36 meses, poderá constar um reajuste anual, todavia, nao poderá solicitar o imóvel antes do prazo, sem a concordância do locatário.

Se não está segura quanto ao tempo de locação faça um contrato com prazo mais curto, ex. 12 meses e vai reajustando toda vez que o mesmo terminar.

Não se esqueça ainda, que se a soma de todos os contratos for superior a 5 anos e o inquliino exercer a mesma atividade por um período de 3 anos, ele poderá ter direito a ingressar com uma ação renovatória, com vistas a ir prorrogando a locação. Por isso, contratos superiores a 5 anos é prejudicial aos locadores, quando os mesmos desejam reaver o imóvel.

Olá, volto de novo com mais esta dúvida e desde já agradeço o empenho de todos em ajudar.Eu fiz um contrato de locação comercial de 36 meses,acontece que o inquilino deseja continuar no imóvel e pede que seja do mesmo acordado de 36 meses,mas,como não temos uma relação amistosa eu gostaria de renovar sob condição de ser 30 meses podendo ser renovado a cada ano,ou seja, a minha intenção é não ter que esperar esse tempo todo caso eu queira o imóvel entregue antes do término do contrato.Posso fazer assim, 30 meses,com renovação a cada ano, inclusive de reajustes pois esse tem sido a minha dificuldade com este inquilino, em fazer os reajustes. Grata,

Prezado Dr. Marcelo Felipe,
Sou Locatário e tenho um contrato de aluguel de prazo determinado e que contempla a seguinte cláusula de multa rescisória:
CLAUSULA 15ª – Multa Contratual correspondente a três vezes o valor do aluguel vigente da época da infração ou rescisão antecipada, proporcionalmente ao período de cumprimento do Contrato.
PARÁGRAFO ÚNICO – LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa contratual estipulada na clausula 15ª (décima quinta).
Estou dentro do prazo, porém recebi comunicação da Imobiliária onde a proprietária (Locador) solicita a desocupação do imóvel para moradia própria.
Meu entendimento era de que, conforme cláusula, a MULTA é obrigação tanto do Locador quanto do Locatário e, portanto, caso eu aceite sair do imóvel, terei direito à multa pois, conforme parágrafo ùnico, somente o Locatário tem isenção da multa, e não o Locador.
Entretanto fiquei na dúvida quanto à sua colocação de 14/07/2011, onde escreve que: "2- Se o locatário quis atendenter o pedido do locador (que não era obrigado), NADA É DEVIDO DE MULTA RESCISÓRIA."
Gostaria de esclarecimento à respeito, para saber se a referida multa é ou não devida pelo Locador neste meu caso, em que possuo prova documental da solicitação de desocupação do imóvel pedida pelo Locador.
Muito Obrigado.

kleber a questão é da seguinte forma:

A multa rescisória é pactuada para o locatário, caso queira entregar o imóvel antes da data aprazada.
O locador não pode exigir o imóvel antes do termino do contrato, por isso a lei não prevê multa rescisória para ele pedir o imóvel, trata-se de uma segurança para o inquilino pois o artigo 4º da lei de locação veda o locador exigir a saída do locatário antes do prazo contratual.
A possibilidade do locador pedir o imóvel para uso próprio, so é possível quando terminar o prazo do contrato, naqueles firmandos com prazo inferior a 30 meses (artigo 47 da lei 8245).
Assim, se você está dentro do prazo do contrato não ha que se falar em retomada do imóvel, nem para uso proprio.
Por sua vez, caso atenda a solicitação do locador, poderá combinar com ele uma compensação pela sua saída prematura do imóvel.