olha, vc nao é obrigada a continuar neste imovel nao. e nem a pagar tal multa. ou vc contrata uma dedetizadora e manda as contas para a proprietaria, ou entra com pedido de rescisao contratual por denuncia cheia, contando o motivo. obvio que o problema tem que ser resolvido para vc de alguma forma, pela qual vc n fique mais prejudicada do que ja esta sendo. espero ter ajudado. boa sorte!!

Oi Fernanda,agradeço a resposta,mas estive hj na imobiliária e levei um vidro cheio de carrapatos que pegamos ontem a noite,mas a dona da imobiliária é amiga da vizinha,que por sua vez,é filha da proprietária....disse para dedetizar a casa,inclusive ela tem o dedetizador,o qual entramos em contato e disse que temos que desocupar o imovel por 2 dias,mas confirmou que se a vizinha tb não fizer o mesmo,os carrapatos vão voltar,ela tem um rot empestiado de carrapatos ,dá até dó.Perguntamos sobre a recisão e ela foi taxativa em dizer que deveriamos ter comunicado o problema em 10 dias(isso não tinha como,pois só percebemos depois)e que se sairmos,a multa é de 3 alugueis mesmo.Por outro lado,falamos com a vizinha e ela não aceita a dedetização.Como funciona essa recisão por denuncia cheia?

vc pode romper o contrato sem pagar nenhuma indenização ou penalidade, desde que comprove justificativa plausivel para tanto. esta é a denuncia cheia. ela nem tem prazo para acontecer. basta vc declinar o motivo. procure um advogado em sua cidade, com certeza vc tem direito. p.s.: denuncia cheia aqui, é um modo de dizer, assim como ocorre em contrato de locacao (onde esta temrinologia é usada), qndo o proprietario tem fundadas razos para reaver seu imovel. vc vai demonstrar as razos para acabar com este contrato, sem ter que pagar qualquer indenizacao....... o que importa é que vc tem direito.. se fosse em bh/mg eu te ajudaria.

Meu entendimento é o de que o primeiro caminhjo é denunciar o caso à Defesa Civil e a Vigilância Sanitária de sua Cidade e pedir uma vistoria no imóvel. Esses órgãos expedirão um laudo de vistoria que servirá para instruir seu pedido de rescisão e, possivelmente danos morais.

Oi pessoal!

Preciso de ajuda, alguém pode esclarecer?

Um imóvel comprado em 2008 apresenta muitos defeitos (rachaduras, infiltrações, etc). Em 2009 o vendedor foi notificado sobre os defeitos, mas nada fez. Agora, em 2001, pretendendo-se entrar na justiça para reclamar tais defeitos, é necessária nova notificação? pois atualmente existem defeitos que não existam quando da notificação em 2009.

MUITO OBRIGADA!

100 precis, a ideia do sergio tambem é muito boa!!

CBS, se as rachaduras sao visiveis, entende-se que voce comprou o imovel sabendo delas. alem do mais, demorou muito para apresentar estes defeitos ao vendedor. creio que voce nao tem mais direito. passou muito tempo, e dos defeitos que foram surgindo no decorrer dos anos não são mais de responsabilidade do antigo dono do imovel. imagine só voce vende rum imovel e ficar vinculado a ele para sempre, toda vez que o mesmo apresentar algum problema. de toda forma, respondendo diretamente a sua questao, notifica-lo ou nao, creio que nao fará diferença alguma, pelos motivos que expus.

Fernanda. O caso não é exatamente assim como você expôs. As rachaduras não existiam quando da compra da casa. O imóvel foi comprado novo, ninguém nunca havia habitado. Ocorre que o vendedor é uma pessoa física que compra um terreno, contrata equipe de construção, e após pronto o imóvel ele vende para terceiro com o intuito de obter lucro, é um construtor. Os defeitos foram surgindo com o passar do tempo. É evidente que o imóvel está com graves problemas estruturais, foi falha na construção. Além do mais, o contrato tem uma cláusula em que o vendedor se responsabiliza em caso de defeitos ocultos.

Caro CBS.

Pedindo licença a Fernanda, venho apresentar minha manifestação na forma a seguir.

Além das valiosas informações já prestadas pela Fernanda e pelos demais colegas que já se manifestaram sobre esse assunto neste fórum, na pergunta: "DEFEITO OCULTO EM IMÓVEL. QUAL AÇÃO ENTRAR", entendo que o primeiro passo é providenciar um Laudo de profissional da área (engenharia ou arquitetura) que demonstre a real situação do imóvel e a origem dos problemas mencionados, a fim de instruir a ação judicial.

De qualquer modo, pesquisando sobre o assunto, encontrei no site: www.direito2.com.br/stj/.../stj_prazo_para_reclamar_de_vi.., uma situação que acredito possa lhe ser útil. Sugiro que dê uma olhada.

Olá Sergio, não consegui abrir o link, você poderia mandar novamente? Concordo com o seu posicionamento, ocorre que uma vistoria com um perito é algo muito caro, muito caro mesmo, quando contratado particular. Por tal motivo é que a idéia é requerer a realização da prova perícial em juízo e vistoria judicial, pois quando um perito é nomeado pelo Juiz o valor do trabalho á consideravelmente menor. Todavia, para demonstrar a situação do imóvel para o Magistrado serão juntadas fotos que demonstram a atual situaçã do imóvel. Através das fotos fica evidente que os defeitos são decorrentes de falhas na construção e não de má preservação do imóvel, uma vez que fissuras e rachaduras nas vigas, paredes, gesso, piso, demonstram a existência de problemas estruturais! A dúvida mesmo é com relação a essa questão da notificação e dos prazos, uma vez que existem diversos posicionamentos, por isso a minha dúvida! você acha que seria necessário uma nova notificação?

Ok. Realmente é um serviço caro, mas há casos em que a Defesa Civil ou algum outro órgão da Prefeitura faz isso de graça, até mesmo por obrigação. Lembro-me que recentemente orientei uma pessoa nesse sentido e ela conseguiu. Também já tive um caso semelhante em que solicitei a juda de um arquiteto amigo que fez o laudo com as fotos e tudo. Em outro caso também solicitei ajhuda de um engenheiro, mas vamos lá.

Sobre os posicionamentos diversos ou reenviando o link abaixo (marque o texto a seguir, clique à direita do mouse em copiar, e cole na barra de ferramentas)

http://direito2.com/stj/2002/set/23/stj_prazo_para_reclamar_de_vicios_ocultos_em_imovel_deve_ser

Se tiver divifuldade digite na barra apenas: http://direito2.com - você vai encontrar os assuntos relacionados ao caso.

Quanto a sua dúvida, meu entendimento é que cabe sim novas notificações, até mesmo por e-mail, carta registrada, sedex, cartório ou juízo; mas não obrigatoriamente, já que as fotos instruirão a ação.

Desejo-le Boa Sorte!

Ola Sergio.

Em primeiro lugar eu quero lhe agradecer pela disposição em responder as dúvidas, muito obrigada mesmo! Bom, li o texto que você indicou, achei muito bom, obrigada pela dica!

Eu já li diversos artigos sobre essa matéria e em cada um encontro uma explicação, por isso a dúvida com relação aos prazos.

O art. 618 do CC que trata sobre a matéria (responsabilidade civil do construtor/empreiteiro) prevê o prazo de garantia de 5 anos e o prazo decadencial de 180 dias. Então, segundo a lei, aparecendo qualquer defeito dentros desses 5 anos, o proprietário tem o prazo de 180 dias (a contar do aparecimento do defeito) para reclamar.

Nesse tipo de caso é necessário notificar o construtor para demonstrar ao magistrado a existência de composição amigável anterior ao processo.

Então, vi jurisprudências no sentindo de que o prazo decadencial de 180 dias é contado a partir da notificação ao construtor.

No caso que narrei no primeiro post, o imóvel foi comprado em 2008 e a notificação feita em 2009. Por óbvio que já se passaram 180 dias. Em tese, o proprietário já teria decaido do direito de reclamar aqueles defeitos.

Todavia, aquela notificação contem apenas os primeiros defeitos que apareceram no imóvel, que eram poucos.

Atualmente, 2011, existe uma lista consideravelmente maior de defeitos, dos quais o construtor ainda não foi notificado.

Então, o meu entendimento é de que agora ele deve ser notificado e que o prazo decadencial para reclamar começa a contar a partir desta notificação...

Li jurisprudência em que já havia transcorrido os 180 dias, porém o julgador entendeu que os defeitos de construção são progressivos e continuados, de forma que não há como precisar a data exata do seu aparecimento, motivo pelo qual não havia ocorrido a prescrição (concordo) e foi julgada procedente a ação.

Enfim, matéria complicada, pois não há um entendimento pacífico e cada ponto que se pesquise sobre a matéria possui um número considerável de artigos diferentes...

Muito obrigada Sergio, mais uma vez. Acho muito válida essa troca mútua.

Abraço.

Realmente, o assunto é polêmico, mas já vi em algum lugar que o prazo de 5 anos é prazo de garantia pelo serviço, mas vamos aprofundar mais a pesquisa. Sds.

Sergio Nunes / Fernanda, será que podem me ajudar????

Doutores, algum tempo atrás fora desmembrada parte de uma área maior e vendida, e outra e outra, somando todas as áreas vendidas sobram exatos 57 hectares, ocorre o proprietário da área remanecente veio a falecer, e seus herdeiros somente tomaram ciencia cerca de 03 meses, sobre essa sobra ainda não comercializada.

Lembrando que na época não havia nas escrituras memoriais descritivos e isso veio a dificultar o encontrar do local exato onde possa estar localizado tal sobra (57 hectares), para que seus herdeiro possam tomar posse.

Motivo esse que se fez necessário a contratação de um profissional a identificar sua localização, como não existia o memorial, sendo necessário a plotagem da área total para descobrir-se o remanescente e levando em consideração a demora, já estamos com certo receio de ocorrer o requerimento de usucapião da área por algum vizinho. Pergunta qual medida será eficaz para bloquear essa ação e a garantir seus direitos? o que fazer???

CBS, agora sim, entendi.. em sendo assim, concordo com o Sergio.. será que a defesa civil nao faz esse laudo pra vc nao???

Se o vendendor apenas ludibriou vc no ato da compra, ai sim, vc tem direito.. Desculpe por ter te entendido mal.

Anna, se a parte deles foi objeto de venda, nao poderao pedir usucapiao, pois existe este contrato. E nem mesmo há delimitacao da area, pelo que entendi, como entao irao usucapir terreno indefinido?

No momento, creio que talvez vc pudesse notifica-los sobre os estudos que estao sendo feitos no loal a fim de descobrir esta parte do terreno, algo neste sentido, para opor o direito deste proprietario contra a usucapiao.

Caso ajuizem esta acao tambem, vc terá provas da contratacao destes profissionais para opor contra os demais proprietarios.

É isso que posso te dizer de pronto. Se eu pensar em mais alguma coisa, deixo aqui pra vc... Tambem, o dr. Sergio poderá te dar mais informacoes.

Fernanda,

O temor sobre o eventual usucapião destina-se a aqueles que compraram partes da área comum, ex. A,B e C compraram parte dessa área do proprietário mediram e cercaram a metragem comprada, mas com o transcorrer do lapso temporal, esses poderão vir a tentar regularizar toda sobra de terra entendeu? Pensei em requerer uma demarcatória, só que não podemos sair processando todo mundo, e ainda não temos o local exato, a terra sumiu, só resta saber dentro de qual das áreas vendida se encontram essa remanecente, após essa certeza entraremos com a ação, mas temo pela demora. qual o ato mais acertado qual possa me ajudar?????

Se pensar em algo e queira compartilhar, desde já grata.

Abs.

Caros CBS, Fernanda e Ana.

Esse assunto aqui é muito legal e interessante, mas o ideal seria criarmos um Fórum Específico, mas vamos lá.

Se entendi bem, vamos fazer o seguinte exemplo:

Paulo tinha uma área maior de 157 hectares que foi desmembrada em 3 áreas de 50, 50 e 57 hectares, sendo sendo que João comprou 1 área e Pedro 1 outra área. Paulo ficou com a área remanescente de 57 hectares. Paulo faleceu e seus herdeiros somente tomaram ciencia cerca de 03 meses, sobre essa sobra ainda não comercializada.

Primeira Conclusão: João e Pedro que comparam 50 hectares cada, devem ter no mínimo um recibo de compra e venda ou escritura particular ou outro documento que comprovam ter adquirido suas áreas, e possivelmente lá deve estar descrita ou demarcada suas partes. Quem compra sabe o que comprou. Certo?

Segunda Conclusão: Os herdeiros estão cientes que a herança é de 57 hectares e que o falecido já havia alienado duas partes da área maior.

Nesse caso, meu entendimento é que João ou Pedro (ou os dois juntos) devem entrar com uma ação demarcatória de suas áreas, e, ainda, ficarem atentos para possíveis ações de usucapião aforada por terceiros (possíveis invasores), hipótese em que deverão resistir a pretensão nos autos da ação de usucapião, sendo essa a medida que entendo eficaz para bloquear essa ação e a garantir o direito daqueles que realmente têm.

Como bem disse a Fernanda, se a parte deles (João e Pedro) foi objeto de venda por contrato firmado com o falecido, e estes compradores estão adotando as providências para demarcar suas respectivas áreas, também entendo que poderá haver notificação a todos os vizinhos que possivelmente venham a tentar usucapir parte da área, sendo esta notificação mais um elemento a instruir a demarcatória.

Não vejo como o pessoal que comprou e cercou suas respectivas áreas possam vir a regularizar área que não adquiriu. Por isso reitero que a remarcatória é o remédio apropriado e isso não quer dizer que você (Pedro ou João) vai sair processando todo mundo, mas não esqueça que terá de informar e pedir a intimação de todos os interessados e lindeiros (especialmente posseiros e herdeiros) do bem adquirido e que se pretende demarcar para se manifestarem nos autos.

Ciente de que a demora em tais ações pode acarretar prejuízos às partes (Pedro, João e Espólio de Paulo), penso que talvez uma Ação Cautelar (de Produção Antecipada de Provas ou de Exibição de Documentos) com Pedido de Liminar ou Antecipação de Tutela, poderá resguardar os interesses das partes até a propositura da ação principal.

Gostaria que pensassem nessa possibilidade e se manifestassem se o exemplo é cabível na hipotese aventada.

Ahhh!!! Para descontrair, esqueci de dizer que conheço uma área em situação semelhante, mas o problema é que os vizinhos (possivelmente invasores) já denunciaram ao MP sobre a proliferação carrapatos nos animais que utilizam a área para pasto, o que não é o caso aqui tratado. (rsss...)

Vou dar uma ligadinha hoje para a Defesa civil e me informar sobre isso!

Pessoal, notifiquei o Construtor. Ele recebeu a carta e ligou dizendo que gostaria de ver o imóvel! nesse caso, se o caso for resolvido sem a necessidade de entrar na justiça (o que seria infinitamente melhor, uma vez que a casa precisa de reparos URGENTES) quais medidas devem ser tomadas? pois há a necessidade de que seja realizada vistoria no imóvel por perito (engenheiro) para apurar as consequencias que esses defeitos poderão causar (a casa possui tantas rachaduras, que se acredita no risco de desabamento ou ruína, uma vez que as vigas, azulejos, piso, estão com rachaduras). Tem como exigir que o construtor mande esse perito para fazer a vistoria na casa? e, se ele concordar com o concerto da casa (até em caso de precisar construir a casa novamente), deve ser feito um contrato entre as partes?

Obrigada!

Caro CBS. Por questão de cautela, eu em seu lugar, faria o seguinte: No dia e hora marcada para a vistoria eu convidava algumas pessoas para testemunhar a visita e no mesmo dia tirava umas fotos do local e também dos visitantes, incluvive da placa do veículo, e anotava os nomes e profissões deles, para em seguida consultar no cadastro do CREA e confirmar se dentre eles tem algum engenheiro.

Dependendo da conversa (já que há possibilidade de resolver o caso de forma amigável), verifique da possibilidade de obter um documento por escrito (Termo de Compromisso estabelecendo prazo para solução do problema). Caso concordem em demolir e construir uma nova casa, entendo necessário fazer um contrato.

Atenção! Atente para o fato de que em caso de demolição, a Prefeitura exigirá uma taxa de demolição e outra de construção (que não costuma ser tão baixa). Lembre-se disso ao elaborar o contrato.

Boa sorte.