Devo entregar uma casa pintada se quando a aluguei esta não estava?
Aluguei uma casa na qual não estava pintada. Paguei uma taxa a imobiliria para que a casa fosse pintada. Este mês de julho entreguei a casa com todos os alugueis pagos, porém a imobiliria justificou que a casa estava mal pintada e que cobraria uma multa diária, ate que a casa fosse entregue com a nova pintura.
No contrato de aluguel está escrito que devo entregar a casa em conservação, ou seja do mesmo jeito na qual eu a aluguei(sem pintura). Pode a imobiliria fazer isso ?
Obrigada!
Penso que o que deve prevalecer é o relatorio de vistoria inicial, em qualquer caso de locação. Se existe esse documento, deve-se orientar pelo mesmo. Na ausência desse documento, prevalece o que estiver escrito em contrato. Se o contrato não for claro e objetivo nessa questão, penso ser discutível à cobrança. Aí é questão de saber se compensa ou não uma demanda judicial nesse sentido.
Você diz que "Paguei uma taxa a imobiliria para que a casa fosse pintada."
Pelo que dá a entender (me corrija se estiver errado) você pagou a "taxa" à imobiliária e ela é que se encarregou de contratar o serviço (pintor, materiais). Se for esse o caso, é de responsabilidade dela cobrar do profissional que ela contratou que refaça o serviço, não podendo onerar você por um serviço mal feito.
Você deve verificar no contrato de locação se existe previsão de que o imóvel seja entregue pintado (normalmente existe). Nesse caso, é obrigação sua. Mas mesmo nesse caso, se a previsão for pelo pagamento da "taxa" para pintura, você nada tem a ver com o serviço mal feito.
Eu a pintei de novo agora para entregar, só que nao cobriu algumass marcas de rolo da pintura anterior, teria quer dar algumas mãos a mais, para vc ver como ver como a primeira pintura estava ruim.
Segundo o site: http://www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/devereslocatario.htm
"Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário também o recebeu pintado de novo."
Foi aí que me bateu essa dúvida pois visando essa interpretação eu nao deveria ter nem feito essa ultima pintura, muito menos ser cobrada! Se eu paguei uma a taxa a imobiliaria para que a casa fosse pintada é pq o inquilino anterior nao o tinha feito e este havia saido ha 2 meses só.
No contrato preve que eu a pinte quando a entregar porem na lei do inquilinato há nulidade: Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei A lei do enquilinato preve que a casa nos seje entregue em plena condiçoes, se tivesse sido assim, nao teriamos que pagar taxa nenhuma. Nessa situação tenho que entregar no mesmo estado que no dia q peguei as chaves. Nesse caso o contrato seria abusivo.
Está correto meu racicíonio?
Pelo que eu entendi então, o que eu disse no meu comentário anterior não procede, ou seja, não foi a imobiliária que contratou a pintura, e sim o locatário.
Sendo assim, particularmente, discordo do raciocínio proposto.
Se existe cláusula expressa no contrato no sentido de que o locatário será o responsável pela pintura do imóvel quando da entrega, é obrigação desse locatário arcar com os custos dessa pintura. E isso nada tem a ver com o fato de que o imóvel estivesse ou não pintado quando o recebeu em locação. Nesse caso, você poderia ter proposto um abatimento no valor de algum ou alguns aluguéis.
Também não vejo qualquer abusividade que possa culminar em nulidade. Uma cláusula contratual onde consta a obrigação de pintar não elide, de modo algum, quaisquer dos objetivos da lei de locação, cujo principal deles é uma melhor composição dos interesses das partes envolvidas (locador e locatário). Há aí apenas um acordo entre as partes, que podem regular seus interesses como melhor lhes aprouver, desde que não haja qualquer ilegalidade (como não vejo no presente caso).
Até porque o contrato de locação, embora intermediado por uma imobliária, não é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, mas pelas regras da lei de locações e do Código Civil, eis que o contrato, em última análise, é pactuado entre particulares:
TJMG
"EMENTA: Cobrança. Aluguéis e encargos. Cerceamento de defesa. Inépcia da inicial. Não-ocorrência. Recibo. Apresentação. Neces-sidade. Código de Defesa do Consumidor. Não-aplicação. Multa. (...) O locador tem de apresentar o recibo referente à quantia supos-tamente gasta com reparos e pintura do imóvel objeto do contrato de locação, na hipótese de exigir tal pagamento em juízo. A locação é regida por lei especial e não se enquadra como relação de consumo, conforme disciplinado no Código de Defesa do Consumidor."
A insatisfação com a obrigação de pintar o imóvel quando de sua devolução deveria ter sido negociada quando da assinatura do contrato, e não na fase de sua extinção. Se você assinou o contrato com essa cláusula, fez com que a imobiliária (e o dono do imóvel) presumissem sua aceitação quanto a essa obrigação, pois do contrário, não teria assinado o contrato.
Assumir um compromisso contratual e não cumpri-lo sem motivo justificado equivale ao que o Direito chama de "venire contra factum proprio", que em tradução literal seria "vir contra os próprios atos", ou seja, a criação de uma expectativa legítima na esfera subjetiva do outro contratante de que o acordo será cumprido e, em momento posterior, toma uma atitude totalmente contrária à obrigação a que se propôs. Esse tipo de atitude é totalmente rechaçada pelo Direito.
Veja um caso idêntico julgado pelo TJMG:
"EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. DEVER DO LOCATÁRIO DE PINTAR O IMÓVEL. PINTURA MAL-FEITA. RESSARCIMENTO DO LOCADOR DOS GASTOS REALIZADOS. Havendo no contrato de locação cláusula obrigando o locatário a pintar o imóvel quando da devolução, e restando comprovada que a pintura foi mal-feita, outra solução não há senão a de condenar o locatário ao ressarcimento das despesas realizadas pelo locador para a realização de nova pintura."
Há inclusive um trecho do acórdão que faz menção ao fato de se irrelevante que a pintura estivesse em bom estado, bastando haver previsão contratual de que o locatário devesse pintar o imóvel:
"O contrato em comento previa a obrigação do locatário de pintar o imóvel quando de sua devolução (Cláusula IV, §1º); ou seja, independentemente de se constatar que a pintura estivesse em boas condições, era do locatário o dever de refazer a pintura do apartamento para a entrega. Em caso de descumprimento, o próprio contrato previa o direito de o locador pintar o imóvel e cobrar do locatário."
"AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUÉIS EM ATRASO E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. MULTA MORATÓRIA. PERCENTUAL DE 20%. LEGALIDADE. MANUTENÇÃO. EXORBITÂNCIA VERIFICADA NO CÁLCULO MATEMÁTICO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PINTADO. HONORÁRIOS BEM ARBITRADOS. 1- As disposições do CDC não têm aplicação às locações entre particulares ante a evidente ausência de relação de consumo, e, por isto, a multa contratada em 20%, pelo atraso quanto ao pagamento dos aluguéis, deve ser mantida, porém, ante a divergência nos cálculos matemáticos, este Tribunal determina a apuração do débito em liquidação de sentença. 2- Diante da estipulação expressa em contrato acerca da necessidade de devolução do imóvel pintado, alternativa não há aos recorrentes senão o pagamento dos gastos realizados com a pintura. (...)"
Se a pintura foi mal feita, entendo que cabe a você cobrar do profissional que a fez o ressarcimento dos valores que você eventualmente tiver de desembolsar com multas por dia de atraso na entrega, pois era obrigação dele efetuar o serviço de modo satisfatório.
Agora, como não sou advogado da imobiliária, e por gostar de enriquecer o debate, também digo que existem posicionamentos contrários ao que eu propus aqui, e não vejo qualquer constrangimento em divergir deles.
Sugiro que procure um advogado para analisar mais detidamente o seu caso, e concordo com a MKessaris quanto a "saber se compensa ou não uma demanda judicial nesse sentido."
Espero que não tome o meu posicionamento como algo pessoal, pois não é.
Abraço e boa sorte!
Prevê o # III do Art. 23 da Lei 8.245 (Lei do Inquilinato): "O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal". Desse modo, entendo nula previsão contratual em contrário. Ademais, ela o fez por mera liberalidade, às suas expensas, e - não bastasse - o locador, através da imobiliária que o representa, está questionando a qualidade do trabalho. É muita cara de pau. Consiga testemunhas do "antes" e "depois" e não faça mais nada.
Como eu disse antes, existem posicionamentos para ambos os lados, não havendo consenso nos Tribunais.
De todo modo, quando a lei 8245/64 diz em seu art. 23, III, que o locatário deve entregar o imóvel no estado em que o recebeu, ela na verdade está determinando o mínimo que ele deve fazer: se o recebeu em um determinado estado de conservação, a obrigação mínima que ele tem é devolver nessa mesma situação, levando-se em conta, claro, o desgaste natural do bem.
Se o locatário agrava o estado de deterioração, ele deve ressarcir o prejuízo. Se não agravou, a lei determina o mínimo: devolver no estado que recebeu. Mas a lei não impede que haja previsão contratual no sentido de haver a pintura, pois nesse caso prevalece ao autonomia da vontade dos contratantes:
Superior Tribunal de Justiça:
"REsp 31474 / RJ RECURSO ESPECIAL1993/0001266-5 Relator(a)MIN. JOSÉ CÂNDIDO DE CARVALHO FILHO (0256) Órgão Julgador T6 - SEXTA TURMA Data do Julgamento 04/05/1993 Data da Publicação/Fonte DJ 31/05/1993 p. 10693
Ementa
CIVIL. LOCAÇÃO. REPARAÇÃO DE DANOS. OBRIGAÇÃO DECORRENTE DE CLAUSULA CONTRATUAL. EMBORA A LEI NÃO ABRIGUE O INQUILINO A REPARAR OS DANOS DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMOVEL LOCADO, NADA OBSTA A QUE SE CELEBRE PACTO EM CONTRARIO, PELO QUAL O LOCATARIO SE OBRIGUE A RESTITUIR O PREDIO NO ESTADO PELO QUAL O RECEBEU, RESPONDENDO TAMBEM PELAS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DO USO NORMAL. RECURSO NÃO CONHECIDO."
Quer dizer: pela lei do inquilinato, o locatário tem o dever de reparar apenas as deteriorações anormais, a que tenha dado causa, mas nada impede que ele se obrigue contratualmente a reparar as deteriorações normais (como no caso da pintura).
Tanto que quando normalmente os Tribunais dizem que a pintura não é devida, fazem-no baseados em falta de previsão expressa no contrato, porque essa obrigação não é presumida. Mas se ela consta do contrato, deve ser cumprida:
"Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação - Restituição do imóvel com pintura recente - Ausência de estipulação contratual - Improcedência. Salvo no caso de deterioração decorrente do uso normal é que o locatário deverá indenizar o locador, pelos danos ocasionados pelo mau estado de conservação do imóvel (art. 23, III, da lei nº 8.245/91). Não se tratando de reparos decorrentes de uso anormal da propriedade, mas de mera pintura do imóvel, se as partes nada avençaram a esse respeito no contrato, descabe a pretensão de condenação da locatária ao pagamento das despesas com aquisição de material para a pintura e respectiva mão-de-obra. (TJMS - AC 2003.000974-4/0000-00 - Campo Grande - 4ª T.Cív. - Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins - J. 01.07.2003)"
Na decisão acima, o Tribunal do Mato Grosso do Sul entendeu que a pintura não era devida não pelo fato de haver ilegalidade, mas sim porque no contrato que analisou não era prevista tal obrigação.
Como disseram antes: não há consenso nos tribunais, e como eu mesmo disse: será que vale a pena ??
Se achar que não vale a pena, não conseguir renegociar e tiver que absorver o prejuizo, tire disso uma lição positiva. Na próxima locação que fizer, seja mais criteriosa, rigorosa, cautelosa. Afinal, será o seu suado dinheiro que poderá ser utilizado !!
Desculpe-me, se meu posicionamento possa não lhe agradar, mas tenho a consciência absoluta de que este é um posicionamento bastante prático, e que não tem nenhum tipo de conotação tendenciosa.
Boa sorte !!!
