Olá!

O questionamento é o seguinte: 1º - A aposentada mora num apartamento pequeno de 1 quarto a mais de 30 anos. 2º - Ela paga aluguél, condomínio e taxas normais mensalmente. 3º - Ela tem contrato de aluguél e a imobiliária emite mensalmente o DOC para pagamento. O aluguél sempre foi pago em dia. 4º - Recentemente ficamos sabendo que ela fez obras no banheiro e cozinha(parte hidráulica), não comunicou nem a imobiliária e nem o proprietário. A síndica comentou que ela irá pedir usucapião por morar a tanto tempo no imóvel e por fazer as reformas que segundo a lacatária eram necessárias. Lembrando que as obras foram feitas sem que o proprietário tomasse conhecimento. 5º - Enfim, ela pode pedir usucapião deste apartamento?

Desde já obrigada, Janemara

Respostas

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    Hen_BH Quinta, 01 de setembro de 2011, 2h05min

    Para que haja a usucapião imobiliária, ao contrário do que a maioria das pessoas imagina, não basta simplesmente que alguém esteja na posse de um imóvel por um prazo longo.

    O principal requisito para sua configuração, além do tempo, é de ordem subjetiva: é o chamado "animus domini", que configura a posse "ad usucapionem". Ou seja, a pessoa deve se comportar em relação ao bem como se fosse seu dono.

    Quando existe um contrato de locação, existem duas posses: a posse indireta (detida pelo proprietário/locador) e a posse direta (detida pelo locatário). Nesse caso, o locatário (no caso, a idosa) não possui o bem com intenção de dono, pois a relação jurídica que existe entre ela e o locador/dono obriga que o bem seja restituído a esse último após um determinado tempo (ainda que a locação subsista por mais 30 anos).

    Decisões do TJMG:

    "AÇÃO DE USUCAPIÃO - POSSE AD USUCAPIONEM-INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI - ATOS DE MERA TOLERÂNCIA Para a concessão da usucapião devem estar presentes os requisitos: tempo, posse, animus domini, e objeto hábil, o que não ocorreu nesta seara. Conforme dispõe o art.1208 do CC os atos de mera tolerância não induzem posse e, tendo restado comprovado nos autos que o autor construíra residência no imóvel com a permissão do réu, não há falar em usucapião, porque ausente o requisito animus domini para sua aquisição."

    "USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. AÇÃO AJUIZADA 13 ANOS ANTES DO ADVENTO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DA LEI ANTIGA (CÓDIGO CIVIL DE 1916). REQUISITOS LEGAIS. POSSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. LAPSO TEMPORAL PARA USUCAPIR. NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. - (...) Não encontra razão de ser a pretensão de usucapião fundada em posse decorrente de contrato de locação, já que para a sua configuração é imprescindível a comprovação inequívoca do animus domini, elemento psíquico do possuidor, o qual revela a intenção de ter a coisa como dono. - Para efeito de usucapião extraordinário, não se admite a contagem do prazo posterior ao ajuizamento da demanda até a prolação da sentença."

    "PROCESSO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DOCUMENTO NOVO - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - USUCAPIÃO ALEGADO COMO MATÉRIA DE DEFESA - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI - SENTENÇA CONFIRMADA. (...). A ocupação de imóvel decorrente da relação locatícia não gera o direito de usucapir, ainda que, por vários anos, o locatário deixe de pagar o aluguel devido, pois sem animus domini não há usucapião."

    "AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO - CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. - Aquele que possui imóvel urbano de até duzentos e cinqüenta metros quadrados respaldado em contrato de locação firmado, carece de requisito essencial para pleitear usucapião especial da área pretendida, qual seja: o animus domini. - A suposta irregularidade do contrato de locação estabelecido não contribui para a procedência do pedido de usucapião, pois, salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida."

    O fato de ela ter realizado obras na cozinha e no banheiro não influi em nada, e não faz nascer o direito de usucapião, pelos motivos acima. Essas obras são consideradas benfeitorias. Se ela provar que as benfeitorias eram necessárias, elas independem de autorização do proprietário, e o locatário poderá exercer a retenção do bem até que elas lhe sejam indenizadas.

    Código Civil:

    "Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador."

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