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Olá,

Assinamos um contrato de aluguel de 30 meses, onde rezava uma multa por rescisão antes deste prazo. A multa seria no valor de 3 aluguéis, proporcionalmente aos meses restantes no contrato. Verbalmente, a locadora nos garantiu que se ficássemos 12 meses no imóvel, não haveria cobrança desta multa. Garantiu que não havia necessidade de mudar o contrato para incluir esta cláusula por escrito pois "esta era a lei" e já era um direito nosso que estava assegurado.

Além disso, apesar do contrato ter sido assinado no dia 16 de Julho, ela nos deu 10 dias de prazo para mudarmos pois o piso de madeira precisava ser restaurado e o serviço não ficaria pronto antes do dia 25. Obviamente, isto também não foi modificado por escrito no contrato para não "dificultar as coisas" mas ela nos garantiu que o contrato estava modificado como se tivesse sido assinado dia 25 de Julho. Inclusive mudamos o vencimento do aluguel para o dia 25.

Um mês atrás, após 12 meses de aluguel, ligamos para ela e perguntamos se poderíamos sair do imóvel e ela disse que sim, com certeza, e não haveria multa alguma pois havíamos cumprido o prazo mínimo. Só que para entregar este imóvel tem sido um parto, e após duas semanas de reformas infindáveis que custeamos do nosso bolso, ela agora quer que aceitemos uma porcentagem menor do depósito do que temos direito pois quer nos cobrar o aluguel destes 10 dias (como se o contrato tivesse mesmo iniciado dia 16 de Julho) e mais o tempo todo que durou a reforma, apesar de ela não ter cumprido o prazo para ir vistoriar o apartamento por ter tido problemas pessoais e precisar sair da cidade. Ela agora está nos ameaçando, dizendo que se não aceitarmos esta quantia injusta ela vai fazer questão de cobrar a multa do contrato (pois saímos antes dos 30 meses) e vamos ainda sair devendo dinheiro para ela.

Tenho duas perguntas: 1) esta história de que ficando os 12 meses no apartamento o inquilino é automaticamente isento da multa de rescisão é verdade ou não? O que reza a lei em relação a este ponto? Nos cobrar ou ameaçar cobrar esta multa é legal ou ilegal? 2) Vale a pena processarmos esta mulher por alguma coisa? Falsidade ideológica, fraude, constrangimento ilegal, ou algo assim? Ficamos sabendo depois do fato que ela entrou no apartamento sem nossa autorização durante este período das reformas, pelo qual ela está nos cobrando o aluguel mesmo após ter garantido que não estaríamos mais pagando nada, enquanto meu marido ainda estava dormindo lá.

Muito obrigada pela ajuda.

Respostas

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    Cristina SP Original - No FAKE Sexta, 19 de agosto de 2011, 0h21min

    Apesar do tópico estar duplicado, vamos aos fatos:

    1.) Não existe isenção de multa após 12 meses, isso só tem valor se estiver estipulado e constar do contrato assinado. A Lei diz que a multa é devida proporcionalmente ao tempo que resta do contrato.

    2.) Os aluguéis são devidos até a efetiva entrega das chaves. Se o imóvel precisou passar por reparos, o aluguel é devido, ainda que desabitado. Pois a locadora nesse período ficou impedida de locá-lo novamente, logo, cabe ao locatário arcar com esse prejuízo.

    3.) Falsidade ideológica? Fraude ? Constrangimento ilegal?
    Não. Exercício regular do direito.

    A locadora neste caso, está coberta de razão. Não há o que questionar.

    Boa Sorte.

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    T

    tiagosuco Sexta, 26 de agosto de 2011, 10h01min

    ola amigo em um topico destes eu li algo que para contrato de 30 meses, quando completos 11 meses vc deve mandar um pedido por escrito ao locatario e o mesmo deve asinar, quando completar 12 meses vc pode sair sem pagar alguma multa, isto é lei. eu cheguei a ler a lei que nos ampara e realmente ela existe.

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    M

    M Kessaris Sexta, 26 de agosto de 2011, 23h07min

    Oi tiagosuco, boa noite:

    Localize o tópico que menciona suas alegações, ou mesmo os amparos legais que respaldam seus argumentos, para que possamos nos atualizar em relação às indagações do consulente. Agradeceria se pudesse nos nortear, nesse sentido !!

    Sds

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    A

    ale7575 Sexta, 02 de setembro de 2011, 17h47min

    Ola, no meu caso o meu contrato seria de 30 meses, e depois de 18 messe eu estaria livre de pagar a multa de 3 alugueis, mas estou saindo em 13 meses, entao gostaria de saber se a multa eh proporcional, mesmo que no contrato nao fale nada de proporcao e sim de pagamento integral desses e alugueis isto seria correto??
    obrigado

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    J

    Junior57 São Paulo/SP Sexta, 02 de setembro de 2011, 19h11min

    A isenção você perde porquanto não cumpriu o mínimo de 18 meses estabelecido em contrato. Contudo, permanece com o direito de pagar a multa proporcional ao tempo que deixou de cumprir. É lei.

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    C

    Cristina SP Original - No FAKE Sexta, 02 de setembro de 2011, 19h38min

    Aos Consulentes

    A multa é SEMPRE DEVIDA A QUALQUER TEMPO, uma vez que o contrato foi rescindido unilateralmente antes do prazo. O que varia é exatamente a proporcionalidade da multa que é calculada com base no tempo que resta do contrato.

    A isenção da multa após decorridos 12 meses, é regra contratual, ou seja, estabelecida em contrato entre locador e locatário. Não tem qualquer respaldo LEGAL, depende da vontade das partes, que são livres para pactuarem os termos do contrato.

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    J

    Jorge Andrea Quinta, 24 de janeiro de 2013, 0h20min

    Prezada Cristina SP Original - No FAKE,

    Sobre os ditames legais, impecável sua resposta. Obrigado pela elucidação.

    No entanto, seu discurso não engloba alguns atos e/ou omissões que algumas vezes prejudicam os consumidores. Para ilustrar utilizarei meu próprio exemplo.

    Por causa dos meus estudos costumo mudar de cidade com certa regularidade. Nas negociações com as imobiliárias, era-me informado que em contratos de 30 meses eu poderia devolver o imóvel após 12 meses sem multa. De fato, até então os contratos contemplavam essa possibilidade.

    Cabe ressaltar que nunca negociei essa cláusula. Segundo as imobiliárias, era um direito meu como consumidor. Infelizmente, acreditei nisso sem pesquisar se de fato era assim.

    Certa feita aluguei um apartamento em Porto Alegre. O contrato era de 30 meses. Lembro-me de comentar com a atendente na época que eu era estudante, e perguntei se haveria problema se deixasse o apartamento após um ano. Segundo a atendente, esse era meu direito. Novamente, acreditei sem pesquisar.

    Como bem você explicitou, isso não é um direito. Para haver a cláusula, deve haver negociação. Ou seja, completei 1 ano de aluguel e estava disposto a deixar o apartamento, e na resposta a imobiliária mandou-me o valor da multa recisória. Fiquei indignado. Afinal, outras imobiliárias adotaram esse procedimento padrão e a atendente desta última disse que eu "ficasse tranquilo".

    Acontece que o contrato era de 30 meses mas não estava estipulada nele a cláusula recisória de 12 meses. A imobiliária me cobrou e eu não pude fazer nada. Erro de quem redigiu o contrato? Provavelmente. Ma fé? Talvez. Burrice minha de acreditar que não era necessário tal cláusula estar explícita? Certamente.

    Resumo da história: "Exercício Regular do Direito" não é sinônimo de justiça, pois fui enganado e nada pude fazer.

    A locadora tinha razão legalmente, mas só e somente só porque fui induzido ao erro por conta de minha ignorância ao não achar ser necessário tal cláusula estar explícita.

    A cobrança foi legal mas injusta. E como poderia eu provar ter sido enganado? Não pude, e por isso paguei e tive que ficar quieto.

    Infelizmente aprendi do pior jeito possível que o conceito de legalidade pode em muito se distanciar do conceito de justiça.

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    F

    Felipe Quarta, 23 de dezembro de 2015, 8h33min

    Bom dia, Gostaria de saber eu aluguei um imóvel e no contrato estava estipulado 30 meses, e já tem 24 meses que estou morando no memso. Agora eu quero sair, eu teria que pagar a multa? Lembrando que alguns meses atrás deu um problema no imóvel eu fui reclamar com a proprietária e ela me expulsou, falou que na precisava pagar a multa, pois naquela época eu não sai.

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    Diego Gabriel Diadema/SP Segunda, 18 de janeiro de 2016, 13h33min

    Olá boa tarde a todos, Estou em um contrato de 30 meses e já estou no 28º mês. Preciso sair da casa, mas estou na dúvida se terei que pagar uma multa e qual o teto máximo da multa que a imobiliária poderá cobrar, se é que pode cobrar, ressaltando que não há nada que indique algo do tipo no contrato de locação. por favor se alguém puder me ajudar fico grato.

    Abraços.

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    Murilo Niklas Vargas

    Murilo Niklas Vargas Quinta, 18 de fevereiro de 2016, 17h34min

    Olá Diego a Lei do Inquilinato prevê para Contrato de Locação Residencial a multa de 03 aluguéis na ocorrência de antecipação de rescisão proporcionais ao prazo vincendo, como Exemplo: Um aluguel de R$1.000,00 o valor base de calculo da multa será de R$3.000,00 ( 3 x 1.000) Sendo um contrato de prazo de 30 meses teremos R$3.000,00:30 = R$100,00/mês; se para completar o prazo total do seu aluguel restam 02 meses (30-28) sua multa será de 2x100,00 = R$200,00 em Contrato com prazo de 36 meses teremos que dividir o valor base da multa ( 3 x valor do aluguel ) por 36 e multiplicar pelo prazo que falta ser cumprido. O MAIS IMPORTANTE SOBRE ESSA EXPLICAÇÃO É VERIFICAR SE ISSO ESTÁ PREVISTO NAS CLÁUSULAS DO CONTRATO.

    Em relação a isenção de multa depois de 12 meses ou mais, ou até menos tempo; NÃO É LEI, isso pode acontecer se houver negociação entre Inquilino e Proprietário e posteriormente CONSTAR EM CONTRATO. Lembrando que não é uma obrigação do Proprietário e muito menos previsto em Lei.

    Abç

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    Celestino Fabiano

    Celestino Fabiano Segunda, 11 de julho de 2016, 18h59min

    Olá. A forma de cobrança de multa por rescisão deve constar no contrato, correto?
    No contrato que assinei está dessa forma: "A LOCAÇÃO PODERÁ SER DESFEITA A CRITÉRIO DA LOCADORA OU LOCATÁRIO QUANDO TRANSCORRER 1 ANO DO INICIO DO PRESENTE CONTRATO, SEM QUE SEJA COBRADA A INFRAÇÃO CONTRATUAL PREVISTA"
    Porém em numa clausula do contrato informa qual seria a infração. Nada foi previsto.

    Consigo usar essa brecha e poder sair sem pagar multa e receber meu depósito caução($1800) ?

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    Viviane Cervati

    Viviane Cervati Segunda, 08 de agosto de 2016, 11h38min

    Celestino Fabiano, na minha interpretação a infração contratual é a quebra de contrato. Ou seja, no seu contrato prevê que você não paga multa depois de 1 ano na casa.

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    Margareth Das Neves Cunha Dos Santos

    Margareth Das Neves Cunha Dos Santos Quinta, 18 de agosto de 2016, 17h40min

    Olá isto tem muito que se diga!?
    Ficamos a merce da ignorância com a necessidade x trabalho de uma locacao
    Caro Amigo, gostaria de pedir um informação crucial
    Se para rescindir um contrato de locação residencial de 30 meses antes deste período pagamos Multa como foi claramente explicado pelo Senhor MURILO VARGAS na qual agradeço pergunto eu agora?!
    E que, no meu contrato paragrafo um " o prazo de locação é de 30 meses inicia-se em tantos e terminada em pleno direito em tanto" independentemente de notificação ou aviso judicial ou extrajudicial.
    Mas, no mesmo contrato existe a clausula quarta que diz! " Antes do vencimento do prazo ajustado na primeira clausula, nao poderá o LOCADOR retomar o imóvel, salvo se motivado por infração contratual do LOCATÁRIO (que nao é o caso).
    Nao poderá o LOCATÁRIO devolver o imóvel ao LOCADOR sob pena de pagamento de multa equivalente a 3 meses de aluguel+encargos (entra encargos na MULTA?) pelo prazo determinado na clausula primeira. Também nao poderá restitui-lo durante o período de prorrogação de locação, por prazo indeterminado, sem avisar o LOCADOR por escrito, com antecedência de 30 dias, ou deverá pagar o aluguel e os encargos pelo prazo do aviso.
    Então na realidade CASEI com a IMOBILIÁRIA!? Porque na primeira clausula diz uma coisa e na quarta anula o que se diz!
    Sao essas questões que gostaria de ver esclarecidas.
    Dependo dessa informação para saber como ei de pedir a rescisao e quais os critérios?
    Desde já, agradeco
    Porque hoje necess

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    T

    Thais Sousa Quarta, 07 de dezembro de 2016, 12h07min

    Oi , gostaria de saber uma coisa, fiz um contrato de um ano, porém ainda estou no quarto mês e penso em sair, mas tenho duvidas em relação a multa, pois no contrato na parte do valor da muita esta riscado, sem valor algum. E queria saber se mesmo assim , sem ter nada estipulado, eu pago a multa caso eu saia antes ?

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    Carolina Esteves

    Carolina Esteves Quinta, 09 de fevereiro de 2017, 11h37min

    Olá! Meu contrato de 30 meses vence em Junho mas estou querendo deixar o apto pois o proprietário reajustou novamente o aluguel, porém a imobiliária disse que a multa é de 30% dos aluguéis restantes. Isso não é abusivo?

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