como obrigar o condomino vender sua cota parte - bem imóvel
5 irmãos dividem a propriedade de um terreno que possui um sobrado (salão comercial + casa em cima).
A cota parte de cada um consta na escritura pública.
3 irmão concordam em vender suas cotas-partes para o 4º irmão, no entanto o 5º irmão não quer vender a sua cota parte de maneira alguma.
Esse irmão que nao quer vender a sua parte na verdade faz isso com o unico intuito de incomodar o irmão comprador. Inclusive tem-se medo de que ele resolva alugar o salao e montar um buteco só pra infernizar a vida do irmao comprador.
Pergunta-se: como obrigar o 5º irmão a vender a sua parte? Quais direitos ele possui? Se resolver alugar o imovel tem que pedir autorização para o outro irmão, mesmo tendo a maior cota parte do imóvel?
Seria o caso da propositura da AÇÃO DE ALIENAÇÃO DE COISA COMUM com base no 1.322 do CC/2002?
Quais procedimentos devo adotar (judicial e extrajudicial)?
Parece que nesse caso, trata-se de condomínio "pro indiviso", ou seja, cada um dos proprietários possui uma fração ideal do terreno, sejam elas iguais ou não.
Sendo assim, não havendo acordo entre os coproprietários quanto à alienação a um só deles, a lei faculta a que um dos condôminos requeira judicialmente a venda da coisa comum, repartindo-se o produto da venda, garantindo-se o direito de preferência na compra a um dos condôminos:
Código Civil:
"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior."
O procedimento segue o que determina o artigo 1117 do Código de Processo Civil:
"Art. 1.117. Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:
(...)
II - a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos;"
A jurisprudência não deixa dúvidas:
TJMG
"EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. CARÊNCIA DE AÇÃO QUE NÃO OCORRE. BEM INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA CONFIRMADA. 1- Não ocorre a alegada carência de ação porque a autora, sendo condômina, é parte legítima para figurar no pólo passivo, e deviam os recorrentes terem recorrido da questão em momento oportuno, haja vista a definição da preambular quando do saneamento do feito. 2- O condômino pode requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 1.322 do Código Civil."
"APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO DE ALIENAÇÃO DE COISA COMUM- BEM IMÓVEL- DIVISÃO CÔMODA- IMPOSSIBILIDADE- VENDA- NECESSIDADE- PROCEDÊNCIA DA DEMANDA -É possível a extinção do condomínio por vontade de um ou alguns dos condôminos, com a conseqüente alienação judicial do bem imóvel, quando a coisa for indivisível ou não suportar cômoda divisão, indenizando-se os outros, por força dos artigos 1.322 e seguintes do Código Civil."
"AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - ART. 1.322 DO CÓDIGO CIVIL - DIREITO DO CONDÔMINO QUE PODE SER EXERCIDO A QUALQUER TEMPO - VENDA JUDICIAL DO BEM COMUM INDIVISÍVEL - OCUPAÇÃO DO IMÓVEL COM EXCLUSIVIDADE - INDENIZAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL POR UM DOS CONDÔMINOS - POSSIBILIDADE. É possível a extinção de condomínio por vontade de um dos condôminos, com a conseqüente alienação judicial do bem imóvel, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros, por força dos artigos 1.322 e ss. do Código Civil. Se apenas um dos condôminos ocupa o imóvel com exclusividade, faz jus o outro a indenização, a título de aluguel, na proporção de sua cota-parte."
O procedimento, nesse caso deve ser judicial, pois se houvesse acordo entre todos os donos, a coisa poderia ser vendida ao irmão que pretende adquirir o imóvel todo. Como um deles discorda, somente o juiz pode determinar a venda do bem.
E é saudável que isso seja possível, pois onde mais de uma pessoa exerce posse/propriedade normalmente haverá sempre discórdia. Como bem escreveram, com outras palavras, dois dos melhores Civilistas que já vi (Cristiano Chaves de Resende e Nelson Rosenvald), a expressão correta deveria ser "condemônio", ao invés de condomínio, tamanhos são os problemas dele decorrentes.
Somos 10 filhos herdeiros de um imóvel que queremos vender, mas a esposa de um dos herdeiros não quer vender o imóvel alegando que o valor está baixo. Temos 3 av aliações, e ela não apresentou nenhuma avaliação. O casal não dispõe de recursos para comprar a parte dos irmãos nem pelo valor que a própria esposa diz ser baixo. Já temos um comprador para a aquisição do imóvel, dentro do valor maior das 3 avaliações, mas a esposa deste irmão não autoriza a venda. Neste caso, como proceder? Eles são casados em regime universal de comunhão de bens. Herdamos o imóvel antes do casamento deles.
