Cobrança de IPTU do novo proprietário referente ao antigo proprietário
Bom dia,
É o seguinte, comprei meu imóvel em maio de 2009 no Recreio dos Bandeirantes. Esse imóvel era de um senhor, e quem responde por ele é seu procurador Fulano. Entao comprei meu imóvel com esse procurador, nao cheguei a conhecer senhor que era o proprietario.
No contrato da epoca da compra diz que o imovel estava livre e desimpedido de pessoas e coisas e que nao havia qualquer dívida (mas ou menos isso).
Sendo que recebi em setembro deste ano uma cobrança de IPTU, referente a 2006/2007, ou seja, data esta em que eu nem sequer morava no imovel, ja que eu so vim a comprar o imovel em maio de 2009. Na realidade, o que acontecer foi o seguinte, o imovel ja tinha habitz, na época da compra, é claro, mas a prefeitura só havia cobrado na época do antigo proprietário o Imposto Territorial e somente agora decidiu cobrar os atrasados da época, ou seja, esse IPTU que de fato nao me pertence.
Eu tentei falar com o procurador do senhor (antigo proprietario) sendo que ele me disse que essa dívida nao pertence a ele e que o senhor (antigo proprietario, que inclusive era seu TIO) havia falecido em abril deste ano. O procurador me disse que nao poderia responder por uma divida que nao era dele, mas sim do falecido e que no contrato diz que o imovel nao tinha divida e estava livre de pessoas e coisas, e que eu deveria ir na prefeitura e questionar isso, pois a culpa era deles.
Depois de eu tanto explicar e querer resolver de uma forma amigável, já que eu ja estou pagando pelo IPTU, algo que nao me pertence e quero o ressarcimento disso, esse procurador que é sobrinho do falecido me disse pra qualquer coisa eu entrar em contato com o advogado dele, pois o inventário esta sendo aberto (acho que é isso) e se fosse o caso eu pedia para que ele acrescentasse essa dívida para que os herdeiros todos, se fosse o caso arcassem com essa divida (esse sbrinho que é o procurador é um dos herdeiros).
Outras pessoas me disseram pra eu entrar como terceiro interessado.
Gostaria de saber como devo proceder. Eu tenho razao, certo? estou no meu direito certo?
Preciso de orientacao e ajuda nessa questao
Desde já agradeço
Como o imóvel foi adquirido em 2009, estou deduzindo que você já exerce a posse sobre ele, sem entrar no mérito de saber se ele já foi transferido ou não para o seu nome.
Sendo assim, o art. 130 do Código Tributário Nacional - CTN - preceitua o seguinte:
"Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação."
O artigo em questão trata da responsabilidade tributária dos sucessores, em especial do adquirente, como é o seu caso. E diz, resumidamente, que aquele que adquire o imóvel, detendo a propriedade/ou domínio útil é, em regra, responsável solidário junto com o vendedor, perante o município, pelo pagamento do IPTU. Mesmo que na promessa de compra e venda assinada por vocês conste que a obrigação é do vendedor, isso não pode ser alegado perante o fisco. O CTN é claro:
"Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes."
A única possibilidade de você se livrar da responsabilidade perante o fisco é no caso da parte final do artigo 130 já citado acima, ou seja, se na escritura pública constava expressamente não haver qualquer ônus tributários gravando o imóvel. Mas veja: o título a que se refere o artigo é a escritura pública, e não a promessa de compra e venda.
Caso contrário, você deve pagar o imposto ao município e buscar ressarcimento junto ao espólio do vendedor, uma vez que esse (espólio) é titular de direitos e obrigações do falecido.
Em relação à sua responsabilidade, veja decisões do TJMG:
"AGRAVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. NULIDADE DA CDA. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO TRIBUTO. SOLIDARIEDADE ENTRE ALIENANTE E ADQUIRENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) São responsáveis pelo recolhimento do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título do imóvel, podendo a autoridade tributária proceder à arrecadação do tributo em desfavor de qualquer deles. III - Verificando-se a ocorrência de alienação do imóvel sobre o qual incide o IPTU, sem registro no Cartório competente, pode a execução fiscal ser proposta em desfavor do proprietário (alienante) ou do possuidor (comprador) ou de ambos. IV - Recurso conhecido e não provido."
"EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL - IPTU E TAXA DE SERVIÇOS URBANOS - VENDA DE IMÓVEIS - RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA - SOLIDARIEDADE ENTRE O PROPRIETÁRIO E O ADQUIRENTE IMITIDO NA POSSE QUE NÃO REGISTROU O TÍTULO - ARTS. 34, 123, 129, 130 E 131 DO CTN - APLICAÇÃO DE MULTA DE 30% - LEGALIDADE - INAPLICABILIDADE DO ART. 150, IV DA CR/88 - TAXA SELIC - INAPLICABILIDADE À CORREÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. Os créditos tributários relativos a impostos e taxas de serviços ligados à propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis subrogam-se na pessoa dos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação, independente da data de constituição dos créditos. O promitente comprador já imitido na posse do imóvel e que não registrou o seu título torna-se contribuinte solidário, sem excluir a responsabilidade solidária do proprietário registral. Precedentes do STJ. (...)"
Quanto ao seu direito de buscar, perante o espólio, o ressarcimento dos valores pagos:
"AÇÃO DE COBRANÇA - IPTU VENCIDO ANTES DA ASSINATURA DA COMPRA E VENDA - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ASSUMIDA NO CONTRATO - OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DE RESTITUIR ESSES VALORES AO COMPRADOR - SENTENÇA CONTENDO VÍCIO DE JUÍZO - AUSÊNCIA DE NULIDADE. - (...) Se o vendedor, ao assinar a promessa de compra e venda, se responsabilizou pelos impostos vencidos até a data desse instrumento, deve restituir ao comprador o valor desembolsado para quitá-los, condição para que efetivasse o registro do imóvel."
"ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. HERDEIRO. CITAÇÃO DE CÔNJUGE DO RÉU. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) Os herdeiros adquirem os direitos e obrigações do morto com todas as suas qualidades e vícios (droit de saisine); (...)".
"FALECIMENTO. ESPÓLIO. LEGITIMIDADE. INVENTARIANTE. HERDEIRO. Com o falecimento, todo o patrimônio do de cujus, constituído pelo conjunto de seus direitos e obrigações, passa a denominar-se espólio, que possui capacidade para litigar em juízo, devendo ser representado ativa ou passivamente pelo inventariante."
Isso porque o contrato celebrado por vocês traz cláusula dando conta de que o imóvel estava livre de ônus de qualquer tipo (dentre os quais os tributários), o que influencia no preço pago pelo comprador.
Além do mais, ainda que nada constasse no contrato, nesse sentido, ainda assim a dívida seria do vendedor (e agora do espólio) pois o Código Civil determina que, nesses casos, somente previsão expressa em contrário transfere ao comprador as obrigações que gravem a coisa, pois a regra é de que a dívida é do vendedor:
"Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição."
Sendo o que me cabe como opinião no fórum.
Boa sorte!
Entendo que, é de responsabilidade do adquirente o pagamento dos valores do IPTU em atraso( arts.32/34.130 CT) . Todavia, como o imóvel ainda permanece em nome do "antigo" proprietário, ele poderá oferecer o bem como pagamento da dívida e/ou promover ação de reintegração na posse, já que o imóvel legalmente ainda lhe pertence poderá: peticionar requerendo a citação do comprador negligente; demandar com ação de reintegração de posse demandar; demandar com ação de reparação de dano moral, caso o nome do vendedor esteja incluso da dívida ativa do município. Vide Recurso Especial n. 1.204.294 - RJ (2010/0141083-6).Revista Jurídica n. 448/fevereiro /2015.
att. humberto pardini/advogado.
