Aluguel.. o que devo fazer?
Meu filho alugou uma casa e eu sou a fiadora. Agora meu filho está saindo do imóvel e a imobiliária diz que ele tem que pagar quase R$ 8.000,00 para reformar a casa. Na verdade tem algumas coisas para fazer, como pintura por exemplo, mas o valor é muito menor que os R$ 8.000,00 que a imobiliária está cobrando. Hoje eu tentei entregar a chave da casa para a imobiliária sem pagar os R$ 8.000,00, mas a imobiliária se recusou em receber as chaves. Está certo isso? o que devo fazer? me ajudem por favor.
Ele precisa devolver o imóvel nas mesmas condições que o encontrou. Para isso ou ele paga para a imobiliária fazer a reforma ou ele mesmo faz essa reforma.
A entrega das chaves somente pode acontecer após a vistoria que confirma estar o imóvel em condições. Enquanto não estiver em condições o aluguel continua a correr.
É importante assinalar que a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91, com as alterações da Lei nº 12.112/2009) é omissa quanto a obrigatoriedade da devolução do imóvel pelo inquilino com pintura nova, quando do término do contrato. Assim, pela regra geral as partes contratantes podem transacionar cláusulas para tratar desse tema, ou ainda, se quedar silentes a respeito não impondo qualquer tipo de obrigação ao locatário.
Contudo, tornou-se praxe comercial incluir nos contratos de locação cláusulas do tipo: “O LOCATÁRIO recebe o imóvel objeto desse contrato, recém pintado e em perfeito estado de conservação e limpeza, e obriga-se pela sua conservação, trazendo-o sempre nas mesmas condições, responsabilizando-se pela imediata reparação de qualquer estrago feito por si, seus prepostos ou visitantes, obrigando-se, ainda, a restituí-lo, quando finda a locação, ou rescindida esta, limpo, com pintura nova e conservado, com todas as instalações em perfeito funcionamento”. - Grifos Nossos
Por ser usual, muitas vezes o locatário e seu respectivo advogado, deixam de negociar/questionar tal obrigação e firmam o contrato que contempla a cláusula acima ou semelhante.
Contudo, na oportunidade de devolver o imóvel finda ou rescindida a locação, muitos locatários questionam a obrigatoriedade de promover pintura nova no objeto do contrato, alegando em síntese, desgaste natural de uso e até ausência de obrigatoriedade prevista em lei, o que muitas vezes enseja demanda judicial.
Pesquisando o posicionamento jurisprudencial acerca do tema, notamos que há julgados nos dois sentidos, alguns entendem que se trata de uma exigência abusiva do locador, o que torna a disposição nula e portanto, sem efeito. Outros pregam que como não há regramento expresso em lei, aplica-se o “princípio da autonomia da vontade das partes”, sendo que o locatário aceitou essa condição na hora de contratar, portanto, deve cumprir a obrigação avençada, bem como a teoria do “Pacta Sunt Servanda”, que implica dizer que o contrato faz lei entre as partes.
Vejamos: 11009184 - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - ENTREGA DAS CHAVES - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - REPARAÇÕES - PINTURA - ENTREGA DAS CHAVES - A obrigação de pintar o apartamento quando da entrega do imóvel no término da locação. é uma exigência abusiva, pois contraria o texto expresso da lei inquilinária, a qual, no seu art. 23 apenas obriga o locatário a reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenham de seu uso normal. O contrato não pode contrariar a lei, estabelecendo regras que afastem o que ela, expressamente, dispõe. (TACRJ - AC 12096/91 - (Reg. 952-3) - Cód. 91.001.12096 - 6ª C. - Rel. Juiz Nilson de Castro Dião - J. 18.02.1991) (Ementa 34423) – Grifos Nossos.
9014716 - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - LOCAÇÃO - CLÁUSULA QUE PREVÊ DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM PINTURA NOVA E OBRIGANDO O LOCATÁRIO A MANTÊ-LO COMO RECEBEU - Inquilino que confessadamente retira, sem a anuência do proprietário, o "carpet" e não efetua a pintura a que se obrigou, procedência, nesta parte, do pedido. Demais danos apontados apenas em vistoria unilateral da locadora. Ausência de prova da necessidade dos reparos e de que a deterioração não decorreu do uso normal do imóvel pretensão, neste ponto, indeferida. Apelação desprovida. (TAPR - AC). 129698400 - (8710) - 6ª C.Cív. - Rel. Juiz Conv. Rogério Canayama - DJPR 23.04.1999) – Grifos Nossos.
Como podemos ver, há entendimento nos dois sentidos, ora os juízes decidem que como há cláusula no contrato, apesar da lei ser omissa, houve concordância do locatário, logo a pintura nova é devida. Em outras ocasiões o juízo julga que se trata de abuso por parte do locador exigir a pintura nova do locatário e afasta por completo o cumprimento de tal obrigação.
Porém, notamos que quando o juiz julga a favor do locatário, no sentido de desobrigá-lo a promover a pintura do imóvel no momento da devolução, ele se pauta na ausência de cláusula nesse sentido contemplada no contrato, isto é, além da omissão da lei sobre o tema, as partes também deixaram de pactuar.
Diante dessa divergência, recomendamos que na oportunidade da negociação do contrato as partes contratantes discutam o tema, pois se não houver cláusula expressa nesse sentido, certamente o judiciário decidirá pela inexistência da obrigação de devolver o imóvel devidamente pintado. Vejamos:
2023909 - (...) Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação - Restituição do imóvel com pintura recente - Ausência de estipulação contratual - Improcedência. Salvo no caso de deterioração decorrente do uso normal é que o locatário deverá indenizar o locador, pelos danos ocasionados pelo mau estado de conservação do imóvel (art. 23, III, da lei nº 8.245/91). Não se tratando de reparos decorrentes de uso anormal da propriedade, mas de mera pintura do imóvel, se as partes nada avençaram a esse respeito no contrato, descabe a pretensão de condenação da locatária ao pagamento das despesas com aquisição de material para a pintura e respectiva mão-de-obra. (TJMS - AC 2003.000974-4/0000-00 - Campo Grande - 4ª T.Cív. - Rel. Des. Elpídio Helvécio Chaves Martins - J. 01.07.2003) -
Ana.
Doutoras e Doutor Eduardo obrigado pela ajuda
Hoje um amigo me disse que já leu sobre um caso em que o inquilino mandou as chaves para a imobiliária por SEDEX com aviso de recebimento, e que somente 3 anos depois é que a imobiliária foi cobrar na justiça e no final não deu em nada, mas se tratava de seguro fiança e não de fiador como é o meu caso. minha pergunta é será que eu posso fazer isso também, mandar as chaves por SEDEX?
grata
Se vc quer arriscar ter um processo de cobrança altíssimo e ficar com seu nome negativado....a escolha é sua!
Mandar por SEDEX não encerrará seu contrato. Não se esqueça disso.
Antes de acreditar em opiniões paralelas, peça que esse amigo indique o processo que resultou em NADA para esse inquilino. Talvez vc venha precisar desse fundamento para sua defesa.
Boa sorte!
Obrigada Insula, mas é que não sei o que fazer, eu não assinei nada reconhecendo que esse valor alto de reparos de R$ 8.000,00 são necessários, então é por isso que estou aqui com vocês que conhecem bem esse assunto. Daí como conversei com algumas pessoas leigas cada uma me deu uma opinião, mas muito obrigado mesmo. Em resumo estou com as chaves, meu filho não está mais morando lá na casa, e não sei como devolver as chaves sem ter que me comprometer com esse valor absurdo. Mais uma vez muito obrigada pela sua atenção.
Danyela
Põe seu filho pra fazer a reforma que precisa o imóvel.
Acho muito alto esse valor. Será que seu filho estragou alguma coisa???
Se for a pintura, seu filho mesmo pode pintar (desde que não faça serviço porco). Verificar telhado, ecanamento, essas coisas.
Observe o que consta o contrato, se seu filho fez a vistoria quando entrou no imóvel ou assinou um papel onde constava estar tudo certinho, ele deveria ter acompanado a vistoria agora na saída.
Peça a imobiliaria a descrição das irreguaridades encontradas.
Dê uma lição em seu lição, ensine-o a agir com responsabilidade e ter mais cuidado.
Lembre-se, o contrato continua vigorando. Os aluguéis serão cobrados, não importa se seu filho saiu de lá, o que significa que se ele não pagar será vc!!!
Boa sorte!!
Agradeço pela ajuda, mas gostaria de saber o que fazer com base no que diz a lei. Quanto ao assunto pessoal com meu filho é lógico que isso será tratado em família, mas no momento, sinceramente, procuro uma ORIENTAÇÃO JURÍDICA, ou seja:
os dias estão passando,
ainda estou com as chaves
a imobiliária não que receber as chaves
não assinei nada sobre os valores que me estão sendo cobrados
a Imobiliária após a vistoria me passou, por escrito, a relação do que está danificado na casa, e me deu a oportunidade de, ou eu faço o reparo, ou pago os R$ 8.000,00;
Me disseram que enquanto as chaves estiverem comigo o aluguel está correndo.
Gostaria, por favor, de uma ORIENTAÇÃO SOBRE O QUE DIZ A LEI, e o que devo fazer diante do que diz a legislação.
grata
Prezada Daniela
Vejo que você procura resposta fundada na lei, e tem recebido conselhos de "mande seu filho pintar a casa", dê um pontapé no traseiro do seu filho", "seu filho não é responsável", pois bem vou te ajudar sobre o que diz a lei e o que fazer diante do caso concreto:
Lei 8.245, alterada pela Lei 12.112:
"Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição."
"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."
O que isso quer dizer e o que você deve fazer:
a) Você, como fiadora, é obrigada a permanecer na responsabilidade até a entrega das chaves. Sendo assim, deve escrever à imobiliária, se não o fez, com antecedência de 30 dias, dizendo que seu filho irá (ou iria) sair do imóvel, se não o fez faça agora.
b) A imobiliária não está obrigada a receber as chaves, mas você também não está obrigada a ficar com as chaves. Então faça uma carta registrada, ou telegrama à imobiliária informando que "diante da recusa em receber as chaves, as mesmas estão disponíveis para retirada pela Imobiliária no endereço tal"
c) após estas providências o tempo não correrá mais contra você e também a responsabilidade sobre o imóvel.
Mas lembre-se: que para a imobiliária cobrar você ela NÃO NECESSITA que você assine nada. Basta que após o recebimento das chaves ela, a imobiliária, ou o locador, peça 3 orçamentos demonstrando os valores dos danos e ingresse com a ação. Aliás, entendo que essa imobiliária está sendo até "camarada" com você e ainda não ter recebido as chaves, pois fosse outra já o teria feito e já haveria tempo suficiente para ter ingressado com a ação de execução.
Não há outro caminho.
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