Averbação Premonitória

Mais de 4 dias depois ninguém respondeu esse tópico. Não sei se os advogados ignoram o assunto ou se existe alguma inconveniência ao abordar o tema...

um probleminha no sistema provocou a duplicação na minha resposta... favor ignorar esta..

Boa tarde Sr. José Ruiz,
A expedição das certidões ainda é a melhor saida.
E diferente do que o senhor alegou, não existe inconveniencia em abordar o tema. Apenas é praxe de quem adquire imóvel.
Quem compra um imóvel não está comprando sapato, tem que se resguardar msm.
Quanto a averbação premonitória ela é eficaz, mas nem todos que ajuizam execução a promovem.
Com uma simples matricula do imóvel não é possivel saber se o nome do vendedor encontra-se com restrições, ou mesmo se constam mais execuções em seu nome.
O melhor caminho ainda é a solicitação de todas as certidões.
Trabalhei 18 anos na imobiliária do meu pai e nunca os compradores estiveram tão bem informados e precavidos como são hoje.
Finalmente estão aprendendo !
Saudações... Daiane

Olá Daiane, obrigado pela sua participação, mas discordo do seu ponto de vista. A argumentação gira em torno de afirmações do tipo "assim é melhor", "tem que se resguardar", "é o melhor caminho", etc., mas não diz o porque, algo como "eu sempre fiz assim e pronto", "é uma praxe". Qual a lógica deste raciocínio? Porque a averbação premonitória é eficaz, como você diz, mas não devemos usá-la? Qual é o sentido de obter informações pessoais do vendedor se isso não tem nenhum impacto no processo em questão? Se a pessoa ajuiza uma ação e não promove a averbação premonitória, problema dela.. isso não afeta o seu cliente (o comprador do imóvel - em benefício de quem, em tese, você tira as certidões). Seria mais ou menos a mesma situação da pessoa sofrer um prejuízo e não buscar seus direitos na justiça (e aí a gente tentar imaginar os eventuais desdobramentos caso houvesse uma ação). Daiane, eu acho que esse tipo de postura é que perpetua situações como o a famigerada e muito comum exigência da cópia de CPF autenticada em cartório, documento exigido por 10 em 10 imobiliárias em São Paulo. Gostaria que aparecesse alguém aqui para contradizer (com argumentos) meu raciocínio..

José Ruiz,
Em nenhum momento disse que não devemos usar a averbação premonitória !!!! Disse que é eficaz mas não é usada.
Vamos a um exemplo pratico. Sou fiadora de meu parente e dei meu imóvel em garantia. Ele não pagou os alugueis, sumiu do mapa e foi ajuizada uma execução em face do fiador. O executante juntou matricula atualizada do imóvel no processo.
Só que antes da citação o fiador, sem saber de tal ação, concretiza a venda do imóvel, outorga escritura ao comprador e pronto.
Agora a conclusão: se o comprador tivesse solicitado as certidões, saberia da ação e provavelmente não compraria esse imóvel.
Se não solicitou as certidões, pagou pelo bem. Só que o executante pode buscar o bem, mesmo que o adquirente seja terceiro de boa fé. A este só restará tentar reaver o valor que pagou pelo imóvel.
O lapso temporal entre o ajuizamento da ação e a averbação premonitória (caso essa atitude seja tomada) só prejudica o comprador.
O senhor é advogado ? Sabe qto demora um despacho inicial ? Dependendo da localidade até 20, 30 dias. Isso rezando muito.
Dizer que uma ação de execução não afeta o comprador é muita ingenuidade...
Quer dizer que se vc estiver comprando um imóvel de $300 mil, vc se daria ao luxo de não pedir as certidões, só solicitando uma matricula atualizada ? Sem hipocrisia... eu não investiria meu dinheiro suado de olhos fechado desse jeito...
Respeito outras opiniões... mas quando se trata de compra de imóvel todo cuidado é pouco.
Se o seu raciocinio se baseia em deixar o comprador literalmente se ferrar, discordo veementemente msm. Seus argumentos tb não tem base nenhuma !
Há alguns anos meu pai executou um cheque de um cliente... Buscou bens em nome do devedor e achou um imóvel. Só depois descobriu que nesse meio tempo uma familia muito honesta tinha adquirido o imóvel. Se ele tivesse se resguardado não teria tido o prejuizo que teve... Foi obrigado a pagar a divida ou teria que ver seu unico bem penhorado.
Eu aconselho a fazer uma varredura msm... Ainda mais qdo a esmola é demais !

Olá Daiane, antes de mais nada quero agradecer sua participação pois ela enriquece a discussão. Mas preciso salientar que não sou eu quem defende a eficácia da averbação premonitória, e a base dos meus argumentos são, por exemplo, essa entrevista de Sérgio Cosimo, ex-presidente do IRIB (http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=5&id_noticias_area=1), ou esse artigo de Daniel Ruiz Cabello, Procurador da Fazenda Nacional (jus.com.br/revista/texto/14030/apontamentos-sobre-a-averbacao-premonitoria-da-execucao), e opinião do procurador de justiça, secretário-geral do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP) e doutor em Direito Processual pela USP, Petrônio Calmon Filho, entre tantas outras figuras de renome no meio jurídico, todas manifestações que corroboram com o princípio da concentração idealizado pelo Desembargador Décio Antônio Erpen na defesa do adquirente de boa-fé. Por favor leia o conteúdo nos links citados, vale a pena. Lamento que a maioria dos advogados não discuta esta questão, mas insisto que há um certo obscurantismo nesta defesa das certidões. Repito aqui um trecho da entrevista citada acima: "Quanto custa para o cidadão comum cercar-se de toda a garantia na aquisição de um bem imóvel? Qual o custo da diligência pré-contratual, na consideração de que são milhões de transações que se entabulam país afora? Antes da Lei, o candidato a proprietário tinha de peregrinar os fóruns cíveis, trabalhistas, Justiça federal, etc., diligenciando por informações sobre o vendedor a fim de evitar surpresas desagradáveis..". Ficou claro?

José Ruiz, eu realmente acho que a averbação premonitoria é um baita instituto juridico.
Só não é bem utilizada.
Eu msm... usei apenas uma vez ! Isso pq o fulano se encontra em lugar incerto e não sabido.
O CPC introduziu esse artigo com maestria em nosso meio juridico. Mas nosso judiciario não acompanha tal evolução.
Vinte dias é mais do suficiente para fechar um transação de venda de imóvel não é ? Pois um despacho inicial de uma execução pode demorar mais do que isso...
Meu pai tem imobiliaria há 30 anos. Há uns cinco anos atras ngm se importava com essas certidões negativas. Eram luxo.
Mas de uns tempos pra cá é uma chuva desses pedidos. Parece que o povo está se conscientizando do perigo. Confesso que ele acha uma dor de cabeça sair pedindo todas as certidões, mas se pedem, ele atende.
Os cartórios de notas tem, inclusive, prevendo a dispensa das certidões na escritura de compra e venda. Justamente para o individuo não se rebelar contra quem não deve.
Aqui na cidade onde moro tirar todas certidões fica em torno de $ 170. É um custo baixo pela segurança que vc terá em adquirir um imóvel sem dor de cabeça.
Mas ainda existem aqueles que confiam em uma boa matricula atualizada. Essa prerrogativa, de pedir ou não as certidões, sempre partem do cliente.
Como advogada, e eu acompanho as evoluções do processo civil, aconselho, explico direitinho e deixo meu cliente decidir.
Por enquanto, acredito ser a saida mais sensata.
Saudações...

Uma informação nova que saiu recentemente é essa abaixo:

A Corregedoria Nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, publicou ontem (15) a Recomendação nº 3, para que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT). Para o secretário-geral da Presidência do TST, juiz Rubens Curado Silveira, a apresentação da CNDT nessas situações dá segurança aos compradores de boa-fé que até agora não tinham um instrumento nacional para saber se o vendedor tinha dívidas perante a Justiça do Trabalho. "Por isso, poderia ser surpreendido, depois do negócio ou da transferência do imóvel numa separação, por uma decisão judicial decretando sua nulidade, em função da fraude."

Afinal de contas a averbação premonitória garante a presunção de boa fé, conforme texto da lei, ou não? Seria legal se alguém especializado na área comentasse esse assunto com alguma profundidade..