Compra de imóvel invadido.
Comprei um apartamento da Caixa Econômica Federal, o apartamento esta invadido e eu estava ciente disso, pois paguei um valor mais baixo por este imóvel. Quando fui entrar com uma ação contra a invasora descobri que a caixa já estava com uma ação contra ela tramitando na justiça federal (ação ordinária procedimento comum ordinário). Descobri também que o juiz já havia dado a sentença a favor da Caixa. Só faltava a publicação. E que após a publicação a ré teria 15 dias para recorrer. Consegui descobrir o nome do advogado da ré e ele me informou que iria recorrer contra a decisão do juiz. Então entrei em contato com o advogado da caixa e ele me informou que se a ré recorrer eu poderia entrar no processo como assistente da Caixa.
considerações: Eu já tenho o registro do imóvel em meu nome. Já estou pagando a 2ª prestação do financiamento. Já estou pagando a 3ª parcela do condomínio. Já paguei o iptu e itbi fora o registro do imovel. Estou pagando aluguel onde moro. Somando tudo já gastei mais de 8 mil reais Meu salário é de R$2.200,00
Duvidas: Eu realmente posso entrar como assistente na ação que a caixa esta movendo contra a ré?
Posso pedir aluguel da ré?
Se ela fez alguma reforma no imóvel ela pode pedir indenização?
Posso pedir tutela antecipada?
Se a ré perder a ação em segunda estancia ela pode recorrer novamente?
aguardo resposta por favor!
Obrigado
É o que sempre digo: sem advogado não existe a verdadeira justiça. Por outro lado, via de regra, colhemos aquilo que plantamos. Conscientemente assumiu o risco de ocorrer resultado diverso do pretendido. Diante disso, o melhor e prudente caminho é constituir um advogado de sua PLENA CONFIANÇA PARA litigar pelos seus direitos seja em face do morador seja em face da CEF.
Cordialmente,
Adv. Antonio Gomees
Luis, você não precisa aguardar o desfecho da ação. Faça você mesmo a sua ação de imisão de posse com pedido de tutela antecipada. E você pode, ao final, pedir indenização do ocupante pelo uso do imóvel pós-arrematação. Segue abaixo um julgador do TJSP, onde essa questão é pacífica:
“Imissão de posse Deferimento em favor de adquirente de imóvel em leilão extrajudicial Discussão da validade da execução extrajudicial em ação autônoma sem concessão de antecipação de tutela Irrelevância, por estar o imóvel registrado em nome do adquirente no Cartório de Registro de Imóveis, que, assim, detém a titularidade do domínio e deve ser imitido na posse do bem. Nega-se provimento ao recurso.” (AI 990.10.328059-8-SP, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Christine Santini Anafe, v.u., j. 11.08.2010).
Luis, penso que se a cef fez outro leilão é pq o imóvel adjudicado por ela, tendo ocorrido a perda de objeto da lide. Assim a cef deveria desistir da ação e abrir caminho para você ingressar com a imissão de posse. A cef não tem mais interesse na ação porque o imóvel foi refinanciado e já lhe pertence. Toda questão oriunda desse imóvel fica restrita a você e a cef e a ninguém mais.
Sds/ Paulo
Entendo que pouco importa o que ocorre na lide da CEF. A coisa julgada que dela advir só atinge os partícipes da demanda, salvo se a demanda versasse sobre nulidade da arrematação, que segundo narra o consulente, não parece ser o caso.
O arrematante deve reclamar a posse direta em ação autônoma desde logo.
Luis, perdão, respondendo sua dúvida:, sim ainda caberá recurso para o STJ e até para o STF, se houver matéria de defesa arguindo inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial.
E o pior é que o trâmite no TRF pode perdurar anos. Aqui na 3a região, um processo pode levar de 6 meses a 10 anos (tive um caso assim, envolvendo o INSS).
No meu caso a ré apenas tem como argumento que comprou o imóvel do antigo proprietário apenas um contrato de boca a boca. Mesmo assim você acha que esta ação chega a esferas tão altas da justiça?
E a respeito da liminar de tutela antecipada como funciona? tenho que entrar separadamente com ela? Se a tutela for negada, com quanto tempo posso pedir novamente? ou recorrer a respeito da tutela?
Obrigado pelas repostas. Só mais um duvida.
Eu entrando como assistente da caixa na ação se ela vier a desistir da ação eu posso continuar com a ação?
E entrando como assistente eu também posso entrar com o pedido de tutela sendo que ja foi dada duas sentenças a favor da caixa e o advogado da ré sempre recorre?
Olá, Luis. O melhor que tem a fazer é propor ação e não entrar como assistente da CEF, pois este processo poderá demorar muito até que vc consiga tirar o morador do imóvel, ao passo que, se propuser uma ação com pedido de liminar, tem grande chance do juiz conceder a liminar e em pouco tempo tirá-lo de lá. Pode sim cobrar aluguel dele, mas tirá-lo de lá o mais rápido possível é a melhor opção e isto conseguirá com a ação reivindicatória de posse com pedido de liminar (antecipação de tutela).
Para melhor compreensão do meu caso, segue abaixo todo o desfecho da ação promovida pela caixa contra a invasora do imóvel. Com base no desfecho abaixo. Qual seria a melhor atitude que eu deveria fazer a respeito deste caso. Com base também no que eu já citei acima.
xxxxxxx Classe: 29 - AÇÃO ORDINÁRIA (PROCEDIMENTO COMUM ORDINÁRIO) Observação da última fase: PROCESSO DWE Nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx APENSADEO AO DE Nºxxxxxxxxxxxxxxxxx
GABINETE DO JUIZ SUBSTITUTO (24/04/2012 13:42) Última alteração: MFL Localização Atual: 4 a. Vara Federal Autuado em 05/09/2011 - Consulta Realizada em: 07/05/2012 às 09:13 AUTOR : EMPRESA GESTORA DE ATIVOS EMGEA ADVOGADO: xxxxxxxxxxxxxxxx RÉU : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ADVOGADO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 4 a. Vara Federal - Juiz Substituto Objetos: 02.16.03 - Posse - Coisas - Civil - Civil; 02.16.04 - Propriedade - Coisas - Civil: DECLARAR A CEF UNICA E EXCLUSIVA PROPRIETARIA DO BEM, ASSEGURANDO-LHE TAMBEM A POSSE.
Existem Petições/Expedientes Vinculados Ainda Não Juntados
04/05/2012 16:34 - Remessa para Publicação Usuário: AOR
30/04/2012 16:29 - Sentença. Usuário: AOR
24/04/2012 13:25 - Conclusão para Sentenca Usuário: MFL
17/04/2012 11:32 - Juntada. Embargos De Declaração 2012.0052.034679-2
13/04/2012 10:19 - Recebimento. Usuário: FDA
10/04/2012 12:05 - Remessa Externa. para REU OU EQUIVALENTE (PARTE PASSIVA) Prazo: 15 Dias (Simples). Usuário: MFL Guia: GR2012.001078
23/03/2012 10:25 - Expedido - Mandado - MAN.0004.000673-8/2012
10/04/2012 00:00 - Mandado/Ofício. MAN.0004.000673-8/2012 Devolvido - Resultado: Positiva
08/02/2012 00:00 - Publicação D.O.E, pág.31 a 33 Boletim: 2012.000064.
30/01/2012 16:58 - Sentença. Usuário: AOR
SENTENÇA Nºxxxxxxxx TIPO - B
PROCESSO: nº xxxxxxxxxxxxxx CLASSE - AÇÃO ORDINÁRIA
AUTORA: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA
RÉ: xxxxxxxxxxxxxxx
RELATÓRIO
Cuida-se de Ação Reivindicatória ajuizada pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA em face da ré, objetivando provimento jurisdicional que lhe assegure a desocupação do imóvel por ela adjudicado em processo de execução extrajudicial, a saber, o imóvel localizado na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, nesta. Requereu, também, o arbitramento de taxa mensal de ocupação.
Como causa de pedir, argúi a CEF: que o imóvel acima descrito fora objeto de contrato por instrumento particular de compra e venda, com hipoteca; que, em razão da inadimplência da mutuária, a CEF iniciou procedimento de execução extrajudicial, com base no Decreto-lei nº 70/66, que culminou com a arrematação do aludido imóvel, o que lhe confere o direito de reaver a posse de tal imóvel daquele que não detenha um justo título oponível nos termos do Código Civil; que o imóvel em tela está sendo ocupado, ilegalmente, pela senhora xxxxxxxxxxxxxxx. Pede, nestes termos, seja determinada a desocupação do imóvel com os seus consectários legais.
Custas pagas.
Lastreando sua pretensão a parte autora juntou aos autos os documentos com os quais pretende comprovar o alegado.
Citado, o réu apresentou contestação, na qual informou: que o seu cônjuge não foi incluído na ação; que não sabia que o imóvel havia sido adjudicado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL; que adquiriu o imóvel do Senhor (xxxxxx ex-proprietario), o qual partiu para a Suíça sem assinar qualquer documento da venda; que pretende usucapir o imóvel; que faz jus à retenção por benfeitoria.
Em réplica, a CEF alegou que é precária a posse do réu; que o cônjuge da autora, Sr. xxxxxxxxxxx foi devidamente citado na ação (fl. 19-v); que não houve vício no processo de execução extrajudicial; que deve prevalecer a força vinculante das obrigações contratualmente avençadas; que é legal o DL 70/66. Pugna pela procedência da demanda.
É o relatório.
FUNDAMENTAÇÃO
Não se fazendo necessária, na presente hipótese, dilação probatória, cumpre-nos promover o julgamento antecipado da lide (art. 330, I do CPC).
Defiro os benefícios da justiça gratuita.
Inicialmente, tenho por desnecessária a citação do Cônjuge da ré, o Senhor xxxxxxxxxx, já que a notificação extrajudicial fora efetivada na pessoa deste, conforme se verifica à fl. 19-v, restando afastada a preliminar levantada.
Quanto ao Decreto-Lei nº. 70/66, devo ressaltar que, conforme assentado pelo eg. Supremo Tribunal Federal, não padece de vício de inconstitucionalidade o referido Decreto, já que a Constituição de 1988 não vedou a possibilidade de execuções extrajudiciais e nem se pode tirar tal ilação da regra do seu art. 5º, inciso LV. Pelo contrário, ao pugnar pelo devido processo legal, elegendo, como garantia, o contraditório e a ampla defesa, refere-se tanto a processo judicial como administrativo.
Sendo assim, recepcionou a nova Constituição o Decreto-Lei nº 70/66, porque este disciplina um procedimento administrativo de execução extrajudicial, não havendo se falar em necessidade imperiosa, exclusiva, de que as execuções sejam sempre judiciais para assegurar o devido processo legal. É a própria Constituição que diz o contrário.
Penso que, para o êxito de uma ação reivindicatória, é suficiente a certeza de ser o autor o verdadeiro proprietário do imóvel e de não dispor o réu possuidor de justo título oponível. Nesse sentido, decisão do Superior Tribunal de Justiça, adiante transcrita:
"CIVIL. REIVINDICATÓRIA. POSSE SEM JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO QUE NÃO ABRANGE O IMÓVEL LITIGIOSO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE INACOLHIDA. POSSE INJUSTA. PRECEDENTES. PROCEDÊNCIA. RECURSO DESACOLHIDO. I - A reivindicatória pressupõe um proprietário não-possuidor que age contra um possuidor não-proprietário, desprovido de título oponível ao proprietário. II - O comprovado domínio do autor, aliado a posse sem justo título do réu, em linha de princípio induz a procedência da reivindicatória." (RESP 109450/MG, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 22.06.1998, p. 85).
Sobre o tema já se manifestou o TRF da 5ª Região:
"PROCESSO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SFH. CARTA DE ARREMATAÇÃO E ADJUDICAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL (DL Nº 70/66). LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA AD CAUSAM DA CEF E DO POSSUIDOR NÃO PROPRIETÁRIO, RESPECTIVAMENTE. AUSÊNCIA DE JUSTO TÍTULO. - A ação de reivindicação tem seu fundamento no direito de seqüela, e são requisitos específicos para a sua admissibilidade apenas a comprovação da propriedade do imóvel pelo autor e a posse injusta do réu. - Para os fins colimados na ação reivindicatória, o conceito de posse injusta é bem mais amplo do que aquele previsto no art. 489 do código de 1916; na forma do art. 524 do CC de 1916, injusta será a posse quando exercida sem título oponível ao proprietário, ainda que o réu esteja de boa-fé. - Tendo em vista a efetiva propriedade do imóvel em causa pela CEF, ora apelada, evidenciada pela averbação da adjudicação em cartório, devem ser repelidas as alegações da apelante ocupante do imóvel em questão, as quais se cingiram apenas em alegar que era possuidora do imóvel.- Apelação não provida." (TRF da 5ª Região, AC 200281000207700/CE, 2ª Turma, Relator Desembargador Federal José Baptista de Almeida Filho, DJ 25.07.2006).
A parte promovida, por sua vez, nada juntou aos autos que comprovasse a regularidade de sua posse, afirmando apenas que adquiriu o imóvel do Senhor (xxxxx ex-proprietarioxxx) e que este partiu para o estrangeiro sem assinar qualquer documento que comprovasse a venda.
No que diz respeito à ausência de notificação da parte ré, esta não procede, haja vista a documentação de fls. 09/10, a qual comprova a ciência dos ocupantes acerca da realização do leilão.
Assim, não tendo a parte ré fornecido aos autos qualquer documento que se prestasse a servir de justo título que justificasse a posse sobre o bem, é de se reconhecer que não albergam o direito a ser mantida no imóvel.
Quanto à possibilidade de a parte ré usucapir o imóvel, tenho-a como juridicamente inaceitável, já que o referido bem integra o patrimônio da Empresa Pública com destinação específica de utilização em projetos habitacionais, com claro interesse público, visto que atende às políticas habitacionais realizadas por esta, assemelhando-se aos bens dos entes públicos, não se submetendo ao instituto da prescrição aquisitiva.
Sobre o pedido de retenção do imóvel com o fito de obter indenização ou ressarcimento de qualquer natureza, tenho que não é legítima quando, exaurido o procedimento de execução extrajudicial, o imóvel já tiver sido arrematado pelo seu legítimo dono, no caso a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Ademais, a ré não comprovou que realizou benfeitorias com o objetivo de conservar ou evitar a deterioração do referido imóvel. Assim, não procede o pedido de ressarcimento. Ressalto, porém, a possibilidade de se movimentar ação própria para tal fim.
No que se refere ao pedido de fixação de taxa mensal de ocupação, entendo que deve ser acolhido, relativamente ao período entre a data da transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis até a efetiva imissão na posse, uma vez que neste período o bem já pertence à CEF e os réus se mantêm no gozo do imóvel.
Neste sentido, observe-se a jurisprudência do TRF da 5ª Região:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. IMISSÃO DE POSSE. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. ARBITRAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. - Tanto a carta de arrematação quanto à de adjudicação, que se sujeitam, inclusive, às mesmas regras processuais (art. 715 c/c 703, CPC), se equivalem na função de título destinado a ser levado a Registro Imobiliário com a finalidade de, juridicamente, tornar efetiva a transferência do imóvel, podendo, destarte, aparelhar a promoção de ação de imissão de posse pelo seu titular, na forma prevista no DL nº 70/66. (AC 324125/AL, Desembargador Federal JOSÉ BAPTISTA DE ALMEIDA FILHO). - A constitucionalidade da execução extrajudicial movida com base no Decreto-Lei 70/66 já foi, em reiterados julgados, confirmada pelo eg. STF. - Taxa de ocupação mensal devida desde a data da transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis até a efetiva imissão na posse, nos termos do art. 38 do Decreto-Lei 70/66. - Apelação não provida. (Processo: 20028300017074101 UF:PE Órgão Julgador: Primeira Turma. Relator: Des. Federal José Maria Lucena. Data da Publicação: 14/05/08)
Nesta linha de raciocínio, e atenta ao valor da arrematação do imóvel em tela, mostra-se razoável a fixação de referida taxa no quantum de R$ 100,00 (cem reais) mensais.
DISPOSITIVO
Ante as razões expendidas, JULGO PROCEDENTE o pedido, para condenar a ré a desocupar o imóvel descrito na petição inicial, imitindo a CEF na posse com todos os direitos e prerrogativas próprias de titular de domínio sobre o bem, bem como a pagar taxas de ocupação fixada em R$ 100,00 (cem reais) mensais, relativas ao período entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão da CEF na posse do imóvel. Tal montante, no momento do pagamento, deverá ser corrigido nos termos do Manual de Cálculo da Justiça Federal ou outro que venha a substituí-lo.
Deixo de condenar a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios, em virtude de ser a mesma beneficiária da justiça gratuita.
P.R.I.
23/01/2012 13:49 - Conclusão para Sentenca Usuário: MFL
18/01/2012 11:49 - Remessa interna para 4 a. Vara Federal com Devolução após verificação de prevenção usuário: AAB. Número da Guia: 2012000226. Recebido por: ACP em 18/01/2012 15:16
12/12/2011 10:08 - Remessa interna para Setor de Distribuição -Fortaleza com ANOTACAO usuário: FDA. Número da Guia: 2011004215. Recebido por: AKF em 12/12/2011 14:31
28/11/2011 15:10 - Juntada. Petição Diversa 2011.0052.114420-5
25/11/2011 10:09 - Recebimento. Usuário: FDA
17/11/2011 13:32 - Remessa Externa. para AUTOR OU EQUIVALENTE (PARTE ATIVA) Prazo: 10 Dias (Simples). Usuário: MFL Guia: GR2011.003985
14/11/2011 00:00 - Publicação D.O.E, pág.9 Boletim: 2011.000628.
17/10/2011 17:24 - Despacho. Usuário: MFL Manifeste-se, no prazo de 10 (dez) dias, a CEF acerca da contestação e documentação apresentada pela ré às fls. 20/63, bem como promova a citação do Sr. xxxxxxxx, cônjuge da ré, conforme determina o art. 10 § 1º do CPC. Cumprido o item anterior, remetam-se os autos à Distribuição para inclusão do Sr. xxxxx no pólo passivo e em seguida cite-o.
14/10/2011 13:50 - Conclusão para Despacho Usuário: MFL
13/10/2011 17:47 - Juntada. Petição Diversa 2011.0052.101251-1
23/09/2011 12:05 - Expedido - Mandado - MAN.0004.002214-5/2011
11/10/2011 00:00 - Mandado/Ofício. MAN.0004.002214-5/2011 Devolvido - Resultado: Positiva
19/09/2011 17:28 - Despacho. Usuário: MFL Cite-se a requerida xxxxxxxxxx ou quem estiver na posse do imóvel no endereço fornecido pela EMGEA à fl. 03.
16/09/2011 13:51 - Conclusão para Despacho Usuário: MFL
05/09/2011 16:21 - Distribuição - Ordinária - 4 a. Vara Federal Juiz: Substituto
Concordo com o colega Eduardo. Comprar um imóvel ocupado é de grande risco. Mas, como no seu caso a compra já foi feita, a orientação deve sobre o que deve fazer agora. Não perca tempo: proponha logo ação possessória com pedido de liminar.
Francisco Djalma Maia Júnior [email protected]
