... esse contratinho, escondido na gaveta, só vale entre as partes (e olhe lá !).

Apresente o contrato de gaveta!!

É o imóvel quem responde pela dívida. Quem estiver morando lá vai perder o bem que irá a leilão para pagar a dívida.

Embora o imóvel tenha sido "transferido" a outra pessoa, se o seu cliente ainda figura no registro como proprietário, há entendimento de que ele é parte legítima para responder por tais encargos, uma vez que a propriedade de bens imóveis só se transfere com o registro do título translativo (escritura pública). Sendo condenado a tal pagamento, tem direito de regresso contra o atual possuidor do imóvel:

TJMG

"Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - PROPRIETÁRIO - PROMITENTE VENDEDOR - OBRIGAÇÃO ""PROPTER REM"" - LEGITIMIDADE PASSIVA - TAXAS EM ABERTO. VOTO VENCIDO. Por se tratar de obrigação ""propter rem"", aquele que figura no registro imobiliário como proprietário do imóvel também possui, ao lado de seu possuidor direto, legitimidade passiva para responder à ação de cobrança das despesas ordinárias em aberto do condomínio em que está o bem situado, nela se incluindo as prestações vencidas e não pagas e ainda as que foram vencendo no curso da lide, assegurado-lhe, no entanto, o direito de regresso contra aquele que, por força e em virtude de compromisso de compra e venda não registrado, encontrava-se obrigado ao pagamento de tais encargos."

"Ementa: CIVIL E PROCESSO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - CONDÔMINO - PROPRIETÁRIO - PROMITENTE COMPRADOR - FACULDADE - RECURSO IMPROVIDO. As taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, passando a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. Tais obrigações transmitem-se por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente ou possuidor. A obrigação referente às despesas do condomínio é do proprietário do imóvel, ou seja, daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel. Contudo, o Condomínio tem a faculdade de acionar a qualquer dos dois, ou seja, poderá escolher tanto o proprietário como o promitente comprador para dirigir a cobrança, cabendo ao escolhido o direito de regresso contra quem entende ser o verdadeiro responsável pelo pagamento."

Há, por outro lado, entendimentos de que se o vendedor notificou o condomínio sobre a venda, ou se ele provar inequivocamente que o condomínio tem ciência dessa venda por algum outro meio, o vendedor não deve responder por essa dívida, ainda que seu nome figure no registro do imóvel.

A lógica nesse último caso é: se no registro do imóvel consta como proprietário PEDRO, e o condomínio não tem ciência da venda do apartamento a MARIA, não tem ele (condomínio) como adivinhar que a possuidora e nova dona é MARIA. Então cobra-se daquele cujo nome consta no registro (PEDRO), pois é esse registro que dá publicidade ao ato.

Ainda nessa mesma lógica, se o condomínio tem ciência inequívoca de que a posse do imóvel foi transferida, mesmo por meio de um contrato de compra e venda que não transfere formalmente a propriedade, ele sabe exatamente de quem cobrar (MARIA), e PEDRO, mesmo com o nome no registro, não será parte legítima para responder à ação.

TJRS

"Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO POR INTERMÉDIO DE CONTRATO NÃO REGISTRADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO. DÉBITO RELATIVO À PERÍODO POSTERIOR À ALIENAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS ALIENANTES. RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES. Aquele que aliena imóvel, por intermédio de Contrato de Compra e Venda, é parte passiva ilegítima para responder ação de cobrança por despesas relativas a período posterior à alienação, ainda que não registrado o contrato no Álbum Imobiliário, salvo na hipótese de o condomínio não ter conhecimento da transferência da titularidade do bem (o que não é o caso). Medida que visa afastar a imposição de obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, bem como evitar o locupletamento daquele que, efetivamente, usufruiu da unidade condominial. Hipótese em que não se pode conceber que o condomínio não tivesse ciência da real situação do bem, porque alienado o imóvel, com transferência da posse ao comprador, o qual nele permaneceu por vários anos, período em que perdurou a inadimplência. Ilegitimidade passiva dos alienantes reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito. Art. 267, VI, do CPC. Mantidos no pólo passivo os adquirentes."

Pelo fato de o atual proprietário residir no prédio há pelo menos sete anos, é de se presumir que o condomínio já teve tempo suficiente para tomar a inequívoca ciência de que o seu cliente não é mais o proprietário efetivo do imóvel.

Até porque certamente deve estar emitindo boletos ou outro documento de cobrança em nome do atual proprietário. Se isso ocorre, é um modo de se provar ao juiz que o condomínio tem ciência da venda, pois caso contrário ainda estaria emitindo tais documentos em nome do seu cliente.

Agradeço aos doutores pelas manifestações. Com certeza irão me ajudar a buscar a

melhor solução para o caso.

Abraço.

Minha experiência de síndica:

No meu prédio a documentação está irregular e todos os condôminos têm apenas contratos de gaveta. Vigorava a festa "ninguém me pega mesmo então só paga o condomíno quem quiser.

Pois bem, desde que assumi em 2008 conversei com três advogados diferentes e apenas uma me orientou do jeito que eu queria ouvir: ajuizar direto contra o possuidor. E se der penhora seja o que Deus quiser. Pois bem, ganhamos todas as ações e conseguimos penhorar uma C/C de um condômino e o ape de outro. E o processo mais demorado ficou em perto de três anos.

Tomara que você consiga, boa sorte.