Comprador não registra o imóvel nem paga o IPTU
Sou leigo na área e vendi um imóvel há 3 anos através de escritura pública de compra e venda, e até agora o comprador ainda não efetuou o registro do imóvel, não atualizou o cadastro na prefeitura, e nem pagou o IPTU de todo este período, e por consequencia estou como inadimplente perante o município.
Existe alguma forma de ação legal que posso tomar contra o comprador, ou para forçar que ele realize os devidos registros e pague a dívida junto à Prefeitura, ou alguma forma justificada de desfazer o negócio (mesmo que no final fique a meu encargo o onus do imposto devido) ?
Grato.
Prezado Consulente,
Aqui vão alguns pontos de responsabilidade de quem seja vendedor e comprador de um imóvel:
.a venda (sob promessa de compra e venda) quer dizer que faltam ainda algumas cláusulas a serem cumpridas do contrato pelo adquirente(comprador); que só então poderá obter a escritura definitiva após cumprimento da quitação do imóvel; entendendo que a venda a prazo ou parcelada só pode ser realizada sob essa forma, após o que o alienante ou vendedor vai ao cartório de imóveis assinar a transmissão de titularidade do bem imóvel ao comprador ou adquirente;
.sob o ponto de vista fiscal, quem adquire imóveis com débitos tributários, pelas leis e o próprio Código Tributário Nacional, assume os débitos até então em abertos mesmo em nome do vendedor; situação que pune de certa forma o adquirente que se descuidou de analisar a situação do imóvel, se penhorado, hipotecado, em garantia, em débitos, em contenda judicial etc.;
.uma situação especial ocorre aí neste assunto quando as leis civis autorizam por meio de ação judicial de regresso a restituição dos ônus por quem não incorreu no débito, mas pagou todas as dívidas por livre e espontânea vontade, devido ser um direito real híbrido com um direito pessoal do verdadeiro devedor, que nesta hipótese é o próprio alienante ou vendedor que não cuidou de quitar as dívidas que eram não do adquirente, mas do próprio alienante ou vendedor, cujo tipo de obrigação chamam de PROPTER REM, (que se vincula ao bem/ambulante) à época em que o verdadeiro dono o possuiu.Dai a ação de regresso para reconhecer que a dívida é do ex-dono porque este deu causa a ela ou para com ela concorreu;
.o fiscus legislou mandando cobrar dívidas tributárias do adquirente, que não se atentou aos débitos, mas pela lógica do direito privado, há a ação de regresso contra o verdadeiro devedor, que se incumbiu o adquirente a quitar os débitos e acionar na justiça quem realmente é o inadimplente.
.se o pagamento do imóvel foi à vista, é obrigado o vendedor ir ao cartório assinar a escritura definitiva ao adquirente, sob pena de o fazer compulsoriamente por ordem do juiz; ou até mesmo nas outras hipóteses se recusar a assinar a titularidade ao novo dono, cujo meio é o mesmo, sob ação de adjudicação compulsória; forma forçada de levar o alienante a assinar a transferência em cartório...SMJ.
Abraços,
Isso! A questão é o contrário. O que o vendedor pode fazer para se proteger de um comprador que não vai assinar a Escritura (nenhuma lei o obriga a fazê-lo) e que aproveita a displicência da lei para não pagar o IPTU (já que muitas Prefeituras cobram a partir do cadastro de proprietários do cartório). Quem fica com nome sujo é o vendedor e ele não pode fazer nada para acionar o verdadeiro devedor porque para a "burocracia" o proprietário do imóvel continua sendo ele.
Prezada Rachel, Há sim, mecanismos para obriga-lo a receber a escritura, bem como, há mecanismos para inclui-lo como compromissário, de forma que voce escape das sanções que a municipalidade impoe a contribuintes que não pagam pontualmente seus tributos. Voce fez um compromisso de compra e venda escrito com esse comprador? Att. Dra. Paula
Nesse caso aí quem comeu mosca foi o fiscus e prejudicou o alienante que a esta altura já resolveu o caso porque não voltou ao fórum....a lei tributária manda cobrar do adquirente; pode o alienante, com os dados do adquirente informar o fato à Prefeitura porque o IPTU é devido a qualquer titulo de aquisição e normalmente o carnê é enviado ao domicílio do adquirente.Pode, inclusive, ajuizar ação contra o próprio fiscus que mandou a conta para o ex-proprietário, quando quem deve é o comprador que por dolo ou culpa não passou a documentação para si....Onde anda o consulente originário do tema??
