Meu chefe me passou uma ação para eu fazer e disse que se eu fizer essa ação de forma correta irá me contratar, mas não vejo saída, por favor, me ajudem.

Sou acadêmico de direito no último período, sempre fiz estágio e nunca tive dificuldades em ‘descobrir’ qual a peça a ser proposta, mas essa não sei o que fazer é como é um ‘último teste’ dele para me contratar, estou desesperado, pois não sei qual ação propor.

• ‘A’ vendeu um imóvel para ‘B’ e posteriormente ‘B” vendeu para ‘C’;

• ‘B’ não tinha nenhum contrato (escrito) ou recibo de compra e venda com ‘A’, e consequentemente também não passou nenhum contrato ou recibo de compra e venda para ‘C’;

• ‘B’ faleceu e sua esposa que presenciou o negócio esta em lugar incerto e não sabido;

• O referido imóvel era financiado em nome de ‘A’, financiamento este da SFH/Caixa Econômica Federal;

• ‘C’ pagou ‘B’ e ficou responsável pelo pagamento das prestações do financiamento do imóvel que era em nome de ‘A’;

• ‘A’ sabia de todo essa transação entre ‘B’ e ‘C’ e nunca se opôs, questionou ou nada do tipo;

• ‘C’ sempre residiu como legitimo proprietário do imóvel com ‘Animus domini’ e mora no referido imóvel a mais de 20 anos, pagando todos os tributos legais;

• Tem 7 anos que ‘C’ quitou o imóvel (‘C’ tem todos os recibos de pagamento do financiamento em mãos), e procurou ‘A’ para que o mesmo solicitasse perante a CEF a quitação e liberação do gravame do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóvel, para que então ‘A’ passasse a escritura do imóvel para ele ‘C’;

• Ocorre que ‘A’ negou-se em solicitar a quitação e escriturar ‘C’, alegando que não recebeu nada de ‘B’ pela venda da casa, e que essa compra/venda era na verdade fruto de pagamento de divida de jogo entre o marido de ‘A’ e ‘B’.

• O marido de ‘A’ pivô da suposta divida e pagamento do negocio também já é falecido;

• ‘A’ até o momento não solicitou a quitação perante a CEF, ou seja, em tese, sua omissão em fazer tal pedido (que lhe é de ‘direito’), perante a CEF, indiretamente induz em confissão tácita de que ele ‘A’ realmente não é o real proprietário do imóvel, uma vez que ele ‘A’ se quisesse solicitar a quitação do imóvel perante a CEF não precisaria da outorga de ‘C’ para pegar essa quitação com o banco muito menos para liberar o gravame na escritura coisa que não foi feita;

• Contudo, ‘C’ é terceiro de boa fé e embora não tenha recibo de compra e venda, é legitimo comprador que pagou o imóvel além de ter pago todo o financiamento do imóvel.

• Em tese ‘C’ tem todos os requisitos de usucapião especial, se não fosse o detalhe de que a área total do imóvel é de 300m², ou seja, 50m² a mais do que o estabelecido no artigo 183 da CF, assim a ação de usucapião especial não pode ser proposta.

Estudei e estudei e não vejo solução, pois não posso entrar com a Ação de usucapião e usucapir só os 250m² deixando de lado os 50m² restantes, pois tal ato caracteriza burla ao sistema jurídico e não é aceito nos tribunais (vi inúmeras jurisprudência a cerca do tema dizendo que tal pedido é impossível).

Já pensei em usucapião especial coletivo (Art. 10 da Lei 10.257/2001 estatuto das cidades que veio regulamentar e complementar os dispositivos art. 182 e 183 da CF), mas isso também, a meu ver, não cabe, pois a área em questão não é incerta e não se confunde com outras áreas, ademais na residência só mora ‘C’ e um filho.

Usucapião extraordinário creio que não dá, pois apesar de mais de 15 anos residindo no imóvel, o mesmo como dito anteriormente era financiado, assim penso que o lapso temporal só conta a partir da quitação do imóvel, um vez que imóvel enquanto perdurar o financiamento é de propriedade do banco financiador, logo não era passível de se usucapir, muito embora a ação de usucapião seja e será proposta em face de ‘A’, temo que mesmo assim, só pelo fato do imóvel ser financiado acredito que o lapso temporal em desfavor de “A” correria somente após a quitação do imóvel (que daria 7 anos). perante a instituição financeira. 

Pensei em usucapião ordinária, mas também esbarra na questão do lapso temporal, e o parágrafo único do art 1.242 que reduz o lapso temporal pela metade, tem como requisito a onerosidade que realmente teve seja pelo pagamento ‘não comprovado pela falta de recibo ou contrato’ de ‘C’ para ‘B’ (pagamento este que só seria provado por prova testemunhal), ou seja, pelo pagamento das prestações do financiamento habitacional (mas ai não sei se o pagamento do financiamento pode constar como onerosidade da aquisição propriamente dito) e mesmo que valha e que o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia, não houve “registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente”, e também não foi realizado nenhum investimentos de interesse social e econômico (a não ser reforma da casa e coisa do gênero, o que não sei se conta), ademais, no caso não sei se esses requisitos são cumulativos ou alternativos.

Também já pensei em propor uma Ação de Usucapião Especial Urbana (em uma única ação e pedido) de ‘C’ dos 250m² e do filho de ‘C’ (que mora com ela), nos outros 50m² restantes, mas não sei se isso é possível, não encontrei nada a respeito e não sei se o pedido é juridicamente possível e se o Juiz aceitaria.

Já pensei em propor a adjudicação compulsória, mas creio que não teria êxito uma vez que não existe nem contrato de compra e venda do imóvel e propor tal ação fundada apenas em testemunhas acho que fica frágil e não teria êxito.

Detalhe que não existe planta do imóvel requisito para a propositura da Ação de Usucapião, isso atrapalharia a propositura da ação? E se sim onde conseguir essa planta do imóvel?

E por último, na propositura da Ação, pelo fato do imóvel ter sido financiado e a quitação depende de obrigação de fazer da CEF, necessariamente terei que chamar a CEF na lide? E se tiver, por ser empresa pública a ação teria que ser proposta na justiça federal ou nesse caso pode ser na justiça estadual mesmo? Já que ela só esta na lide devido à obrigação de fazer (dar a quitação para ‘C’) ou seja, a Ação não é direcionada a CEF.