Tenho que processar a ocupante,a proprietária ou as duas?
Ao negociar a compra e venda de minha casa, fui informado e isso consta do contrato preliminar que o imovel estava ocupado pelo primo da proprietária e eu concordei porque não imagina os problemas atuais.
O ocupante sabia que o imovel estava sendo vendido, recebia os interessados pela proprietária e se identificava smepre como primo dela e que iria sair quando ela vendesse.
Inclusive, foi esse ocupante quem recebeu-me para primeira visita na época da vistoria, sempre dizendo que já estava procurando casa para alugar e estava auxiliando a prima porque ela morava longe.
Correu tudo bem na negociação e na compra e venda com cada um fazendo sua parte corretamente. Já registrei o imóvel em meu nome. Mas, o ocupante não quer sair e diz que a antiga dona deve um dinheiro a ele e só sai com esse dinheiro.
A antiga dona notificou e ele não saiu. Moveu açao de despejo mas já é uma senhora aposentada e passa por algumas dificuldades financeiras e pediu gratuidade de justiça no processo de despejo que não foi concedida pela juíza por achar que ela não ganha tao mal assim(1.200,00!). Eu li a sentença e resumindo foi isso.
Ela não teve dinheiro para pagar as custas (R$1.050,00) para continuar o processo no prazo e teve que desisitir ddo despejo e ainda foi condenada a pagar R$790,00!
A questão é que todos me dizem que só posso entrar na casa quando encerrar o prazo que está no contrato com a imobiliaria , ou seja, tenho que esperar a antiga proprietária entregar-me a chave.Esse prazo termina em 30 de outubro e estou preocupado.
A antiga dona tem feito o que pode para tirar a ocupante de lá, incluive já ofereceu a ele pagar o que deve mas, o tal parente exige o triplo para sair!
Teve discussão segundo os vizinhos e tive dó dela pois já foi duas vezes para o hospital com hipertensão.Não tem outros parentes que eu saiba.
Eu quero minha casa e já me disseram que não posso processar o ocupante porque ele não faz parte do contrato. Só posso acionar a antiga proprietária, caso ela não me entregue a chave até o final do mês, quando se encerra o prazo.E, sinceramente não acho isso justo pois vejo o empenho dela e não a considero culpada pelo tal parente não querer sair.
Peço, por favor, a orientaçao dos senhores, pois, acho um absurdo alguém dizer que só vai sair da casa se a outra pessoa pagar uma dívida.
O que uma coisa tem a ver com a outra? Posso processar o ocupante?Posso ir com a polícia? Tenho que realmente processar a antiga proprietária? Preciso de um advogado.
Obrigado
Vamos por partes.
Primeiramente, improcede o argumento de que "não posso processar o ocupante porque ele não faz parte do contrato [de compra e venda]." Uma coisa nada tem a ver com a outra.
O imóvel, mesmo quando locado, pode ser normalmente vendido, e via de regra o novo dono não precisa aguardar o término do contrato de locação celebrado entre o antigo dono e o locatário.
A partir do momento em que o comprador registra o imóvel, tem noventa dias para enviar notificação ao locatário denunciando o contrato e requerendo a entrega do imóvel. Se a notificação não for feita nesse prazo, fica configurada a concordância tácita com a prorrogação da locação.
O locatário só tem direito de ver o contrato de locação respeitado pelo novo dono em uma hipótese. O contrato de locação deve possuir os seguintes requisitos:
a) celebrado por prazo determinado; b) conter cláusula expressa no sentido de que essa locação continuará em vigor ainda que o imóvel seja vendido (cláusula de vigência de locação); c) averbação desse contrato junto à matrícula do imóvel;
Se ao menos um dos requisitos acima não estiver presente, o locatário não pode opor a locação contra o novo dono, que não precisa respeitar o contrato.
Isso é o que se extrai da Lei do Inquilinato:
"Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
(...)
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. "
Desse modo, também não procede o argumento de que "todos me dizem que só posso entrar na casa quando encerrar o prazo que está no contrato com a imobiliaria". Esses "todos" possuem conhecimentos jurídicos? Há algum advogado dentre eles? Pelo visto, não...
Se o contrato de locação não contém a cláusula de vigência de locação, e nem foi averbado junto à matrícula do imóvel, envie logo a notificação via cartório ao locatário para que desocupe o imóvel.
Não há mesmo que se falar em processar a antiga dona. Pelo que narra, ela não se manteve inerte e nem obrou com culpa. Ela cientificou você da existência do locatário. Ela o notificou. Ela ingressou com ação judicial, e por motivos alheios à vontade dela, o processo foi extinto.
De outro lado, percebe-se que o locatário age de má fé, pois a dívida que ele tem com a antiga dona é relação pessoal entre ambos, e tem de ser resolvida com ela.
Essa má fé fica patente quando diz que "o tal parente exige o triplo para sair". Ora! Isso é grave, e demonstra falta de caráter! Se uma dívida é de X, não posso eu querer receber 3X. Só posso receber o valor nominal com as devidas atualizações e juros, que certamente não chegam a esse triplo.
Não sair do imóvel a pretexto de que só o fará se receber o que supostamente tem direito, ainda mais em valor excedente ao que teria direito ("triplo") pode configurar "exercício arbitrário das próprias razões" (art. 345 do Código Penal).
Desse modo, o comprador (no caso, você) sub-roga-se nos direitos e obrigações do antigo dono, e dentre esses direitos está o de mover ação judicial tendente a retirar o locatário do imóvel, caso o contrato de locação não ostente os requisitos que autorizem a manutenção da locação, e já citados acima.
Em uma comparação simples, você trocou de lugar com a antiga dona do imóvel. E como se ela e o locatário, cada um em uma posição contratual (locador x locatário) estivessem sentados, cada qual em uma cadeira, um de frente para o outro. A senhora aposentada simplesmente "levantou-se dessa cadeira" e você, como novo dono, "sentou-se no lugar dela", ocupando a posição contratual de novo locador.
TJMG
"EMENTA: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA - LEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL - PAGAMENTO. Ao ser alienado o imóvel locado, o locador passa a ser o adquirente do mesmo, não valendo nenhuma estipulação em contrário, por ser esta uma regra legalmente imposta. O adquirente do imóvel sub-roga-se, desta forma, nos direitos e deveres contidos no contrato de locação."
"EMENTA: DIREITO CIVIL. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DA LOCAÇÃO. NOVO PROPRIETÁRIO. SUB-ROGAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. CONFIGURAÇÃO. 1. Conforme normatiza o §2º do artigo 8º da Lei 8.245/91, em caso de alienação do imóvel no curso da locação presume-se prorrogado o contrato, após o prazo de 90 (noventa dias), contados do registro da venda ou do compromisso "a concordância na manutenção da locação". 2. Ou seja, a Lei 8.245/91 prevê que a inércia do adquirente nos noventa dias seguintes à aquisição do imóvel implica sua sub-rogação nos direitos e deveres referentes à locação, materializando sua legitimidade ativa ad causam para o eventual ajuizamento de ação de despejo e cobrança de verbas relacionadas ao pacto em questão, ainda que o contrato não tenha sido aditado."
Tenho que a ação cabível é a de despejo. Vejamos:
A Lei do Inquilinato estatui, em seu artigo 5º:
"Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo."
Desse modo, a teor da lei, qualquer causa (fundamento) que enseje o término da locação permite o manejo da ação de despejo pelo locador contra o locatário.
Ao tratar da alienação do imóvel no curso da locação, o art. 8º permite ao adquirente a denúncia do contrato locativo, através de notificação ao locatário no prazo de 90 dias, desde que não haja contrato com cláusula de vigência averbado na matrícula do imóvel.
Ao enviar essa notificação ao locatário, o comprador (novo locador) nada mais faz que rescindir o contrato de locação, levando-o a termo. E essa notificação é juridicamente um "fundamento para o término da locação".
Corroborando esse entendimento, o art. 9º assim prevê:
"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:", arrolando diversas hipóteses.
Veja que o artigo em questão se utiliza da expressão TAMBÉM, indicando que as hipóteses previstas nos artigos que lhe antecedem (7º e 8º) são igualmente aptas a ensejar o término da locação. O art. 8º, como visto, é o que trata da retomada do imóvel pelo novo dono, que se sub-roga na posição de locador.
TJMG
"Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR - IMÓVEL ALIENAÇÃO - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO - A alienação de imóvel locado interrompe o pacto de aluguel, ressalvado apenas os casos em que o ajuste contém cláusula de vigência e desde que esteja averbado junto à matrícula do imóvel, conforme prevê o art. 8º da Lei do Inquilinato (...) Inexiste motivo para reforma de decisão que concede liminar de despejo quando são observados todos os aspectos da lei do inquilinato, mormente o art. 8º, que é a norma própria a tratar do DESPEJO de imóvel alienado."
"Ementa: AÇÃO DE DESPEJO - DENUNCIA VAZIA - LOCAÇÃO PARA FINS COMERCIAIS - PRAZO DETERMINADO - NOTIFICAÇÃO REGULAR PROCEDIDA PELO ADQUIRENTE - OBSERVANCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 8º DA LEI Nº 8.245/91 - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL."
"Ementa: AÇÃO DE DESPEJO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO IMPROVIDO. Não existindo cláusula de vigência do contrato de locação averbada no registro de imóveis, e a outro turno, havendo notificação do adquirente para a desocupação do imóvel pelo locatário, a procedência da ação de despejo é medida que se impõe, nos termos do artigo 8º da lei 8245/91."
Bom dia, Drs. Sven e Hen_BH.
Permitam me acrescentar uma informação: a antiga dona informou-me (e pude comprovar isso pela ação de despejo que ela deu-me a cópia) que não teve contrato escrito de locação.Foi tudo verbal.
E, como a ação de despejo foi extinta porque a antiga proprietária comprovadamente não pode arcar com as despesas do processo,a notificação que eu enviar deverá informar que a locação está encerrada ou que o ocupante deve sair em 48h?
No Cartório será feito a redação da notificação?
Grato
