por curiosidade segue o contrato... Pedido de Reserva e Proposta de Compra

Solicito a imobiliária Espaço Empreendimentos Imobiliários Ltda, a reserva do imóvel abaixo identificado, propondo sua Aquisição pelo preço e condições de pagamento adiante descritas e pagando neste ato o respectivo sinal de reserva. Esta proposta é valida por 10(dez) dias a partir desta data. Devendo a imobiliária, neste prazo manifestar sua aceitação ou não pela proprietária do empreendimento SAPHIRA. Sendo aceita esta proposta, comprometo-me a comparecer no escritório da mesma, no prazo de 5(cinco) dias seguintes a minha convocação a fim de firmar contrato de promessa de compra e venda - CUJA A MINUTA EXAMINEI NESTA DATA - Estou ciente que se a proposta não for aceita pelo proprietário, o sinal ser-me-á devolvido integralmente no prazo de 72(setenta e duas) horas após a comunicação da recusa, que deverá ocorrer dentro do prazo acima estipulado. O não comparecimento ou a desistência desta reserva caracterizar-se-á o meu arrependimento com a consequente perda de 10%(dez por cento ) do valor total do imóvel, como ressarcimento das despesas administrativas efetivadas e pela retenção do imóvel.

Acredito que esteja totalmente contra o Codigo de defesa do consumidor. Fere sobre vários aspectos...

CAPÍTULO III Art. 6º São direitos básicos do consumidor: V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

CAPÍTULO VI Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

    Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

    Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Aqui é pior ainda:

SEÇÃO II Das Cláusulas Abusivas

    Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
    IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
    IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
    XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
     XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
    XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

    § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
    III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

    § 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.


    § 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.

Veja, mais de 7 anos de processo, decisões de 1ª e 2ª instância, sem maiores dados sobre o que foi objeto dos embargos e recursos, sentenças e acórdãos, é difícil opinar.

Pelo depósito antecipado do cheque caberia até mesmo danos morais, mas isso no prazo de 3 anos da ocorrência.

A essa altura se já transcorreu mais de 2 anos do trânsito em julgado só lhe resta tentar negociar essa dívida.

Se não passaram-se os 2 anos é caso de estudar uma ação rescisória desde que preenchidos alguns requisitos.

Art. 485. A sentença de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida quando:

I - se verificar que foi dada por prevaricação, concussão ou corrupção do juiz;

II - proferida por juiz impedido ou absolutamente incompetente;

III - resultar de dolo da parte vencedora em detrimento da parte vencida, ou de colusão entre as partes, a fim de fraudar a lei;

IV - ofender a coisa julgada;

V - violar literal disposição de lei;

Vl - se fundar em prova, cuja falsidade tenha sido apurada em processo criminal ou seja provada na própria ação rescisória;

Vll - depois da sentença, o autor obtiver documento novo, cuja existência ignorava, ou de que não pôde fazer uso, capaz, por si só, de Ihe assegurar pronunciamento favorável;

VIII - houver fundamento para invalidar confissão, desistência ou transação, em que se baseou a sentença;

IX - fundada em erro de fato, resultante de atos ou de documentos da causa;

§ 1o Há erro, quando a sentença admitir um fato inexistente, ou quando considerar inexistente um fato efetivamente ocorrido.

§ 2o É indispensável, num como noutro caso, que não tenha havido controvérsia, nem pronunciamento judicial sobre o fato.

Anderson, obrigado pela resposta

O processo era simples mas virou uma novela, pelo que entendi (apesar de nao ser da área) meu advogado perdeu prazos varias e várias vezes, quando cheguei ao ponto de trocar ele havia "sumido" nao atendia telefone ou respondia e-mail por dias. O teor do despacho na 2ª instancia foi esse

"O presente recurso não se acha apto a ultrapassar a barreira do conhecimento. De fato, ao que se observa da peça de fls. 93/100, o agravante, em 08/02/2007, ingressou com exceção de pré-executividade, pleiteando a nulidade do título que embasa a execução, sobrevindo a decisão de fls. 128/131, publicada em 2/7/2009 (fl. 133). Ora, a partir da publicação da primeira decisão que rejeitou o pedido de reconhecimento de nulidade do título começou a fluir o prazo recursal para se insurgir contra o édito judicial, sendo certo que, ao deixar o recorrente de se manifestar naquele momento, precluiu a oportunidade para tanto. Por outro lado, como bem salientado pelo nobre juiz da causa, a exceção de pré-executividade não consubstancia leito próprio para dilação probatória. Assim, diante da manifesta intempestividade e da preclusão operada, não merece trânsito o agravo em comento. Por tais fundamentos, com apoio no art. 557, caput, do Código de Processo Civil, nego seguimento ao recurso."

Dias depois dessa decisão a segunda advogada que contratei entrou com uma Declaratoria, não vi essa petição mas ela informou que foi baseada na clasulas abusivas do titulo, nem questionando se foi cumprido ou nao o que estava neste.

Esse processo de Declaratoria foi apensado a Monitoria, os dois estão "colados", ainda sim o Juiz pediu a citação da empresa... A empresa nunca foi citada, simplesmente porque o seu endereço é o mesmo do escritorio que a representa, a imobiliaria não possui mais uma "sede", declarou a receita federal o endereço do escritorio mas pelo que pesquisei ela nao atua mais.(ate porque o dono da empresa é irmao do dono do escritorio de direito)

Ainda continuo me sentindo num beco sem saida, sou muito correto com dividas (apesar de nao ter nenhuma) mas nao vou reconhecer nem negociar um divida de 10% do valor de um imovel se a culpa desse contrato ter sido quebrado nao foi minha e empresa executou ele com clara má fé se aproveitando de falhas em minha defesa e transformando minha vida num inferno.

Pelo CDC quem quebrou o contrato foi ela e como as obrigações devem ser iguais, ela que estaria me devendo.

Resumindo pelo que li na sua resposta, o processo já foi transitado em Julgado, o titulo apesar de suas diversas irregularidades virou um titulo judicial por diversas falhas na minha defesa e contra isso nao tem mais solução? Uma falha na justiça mesmo que me prejudique tanto simplesmente nao tem concerto ? Vou apelar a quem?

Socorro, a injustiça nesse caso é clarissima e com montes de provas, fui vitima de uma empresa de má fé, de falhas de advogados e de má fe de outros advogados,

Senhor André HAM, nesse caso acredito que o senhor deva entrar com uma nova ação, de maneira a combater esse circo macabro de injustiças.

A meu ver o dono pode ser irmão de qualquer pessoa, que pouco importa para nosso escritório, o que vale é a lei, e a lei é feita para ser cumprida.

Infelizmente o Brasil ainda vive um período negro na sua história jurídica, não somente com advogados, mas juristas com péssimo preparo, que torna a Justiça verdadeira casa de injustiças.

Ainda vejo caminhos para o senhor resolver o caso, se estiver no Rio de Janeiro, pode nos procurar.

Factoadv.tk

Factoadv.tk,

Obrigado pela ajuda, mas estou no DF, fiz uma denuncia a ouvidoria da OAB DF e pediram para eu ir lá pessoalmente hoje, vamos ver se evolui. O "dono" deste empresa claramente está agindo de má fé. Ja descobri que é dono desta Imobiliaria, abriu outra ( a primeira está irregular no CRECI), dono de uma empresa de turismo famosa na cidade. Esta sendo processado em mais de 100 mil reais pela Fazenda Publica do DF.

Realmente o que eu queria agora é se precisar pagar (apesar de julgar que esse contrato é absurdo) são do que foi pago, conforme a jurisprudencia sobre casos semelhantes prega:

1ª Jurisprudência Órgão 2ª Turma Cível Processo N. Agravo de Instrumento 20120020022507AGI Agravante(s) ADÉLIA MOREIRA D'ALMEIDA E SOUZA Agravado(s) EMPLAVI INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA Relator Desembargador SÉRGIO ROCHA Acórdão Nº 585.247 AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MULTA INCIDENTE SOBRE O VALOR DO CONTRATO. “[...] Vislumbro a verossimilhança das alegações da agravante, tendo em vista que compartilho do entendimento de que a retenção, pela ré de 10% do valor efetivamente pago pela compradora é suficiente para que seja ressarcida de eventuais prejuízos que porventura tenha tido com o desfazimento do negócio, sem acarretar o seu enriquecimento ilícito e sem onerar a consumidora em demasia. Ademais, não há risco de dano inverso, tendo em vista que, no caso de julgamento de improcedência do pedido da autora, a ré poderá reter o percentual contratado a título de cláusula penal.[...]” Nesse sentido, o precedente: “[...] 2. É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor. 3. Negou-se provimento.” (Acórdão n. 323780, 20070111239878APC, Relator FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, julgado em 24/09/2008, DJ 06/10/2008 p. 78)

2ª Jurisprudência Órgão 4ª Turma Cível Processo N. Apelação Cível 20070110747566APC Apelante(s) EMPLAVI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS Apelado(s) FRANCISCO EUDES SILVEIRA VARELA E OUTROS Relator Desembargador ANTONINHO LOPES Revisor Desembargador GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Acórdão Nº 687.267 CIVIL E CONSUMIDOR. ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR DO OBJETO DO CONTRATO. ABUSIVO. APLICAÇÃO DAS ARRAS

O distrato, como fonte de obrigações que é, está subordinado às disposições do Código de Defesa do Consumidor, apesar de regulado por disposições específicas do Código Civil, não podendo conter cláusulas nulas, como é o caso da que estipula a perda de 10% (dez por cento) do valor contratado, cuja nulidade está consubstanciada no fato de ser abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada – art. 53, IV , CDC. Na linha dos precedentes desta Corte, a retenção permitida é de 10% (dez por cento) do valor já pago pelo promitente comprado à época da resolução do contrato.” (cf. Acórdão da 6ª T/Cível, de 21.02.2005, na apelação nº2004 01 1 018305/5, relatora Desembargadora Ana Maria Duarte Amarante Brito, registro nº211970).

3ª Jurisprudência Voto n° 5.053 Apelação n° 994.03.109060-3 Comarca: Valinhos/Campinas Natureza: Rescisão de compromisso de compra e venda e perdas e danos Apelante: Rafael Ressinetti Pedro Apelada: Maria llydia Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda.

Rescisão de compromisso de compra e venda. Cláusula contratual prevendo a retenção das arras e multa de 10% sobre o valor total do contrato.

Portanto, denota-se abusiva a incidência da "multa de 10% do valor total atualizado do contrato", considerando-se que a retenção do sinal (R$ 2.495,36) se mostra suficiente para a indenização dos prejuízos sofridos pela apelada com a rescisão do contrato.

4ª Jurisprudência Registro: 2012.0000647766 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0046019- 75.2010.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante ANA TEREZA SALLES MACHADO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado PROJETE CONSTRUTORA LTDA.

Sob essa luz, são abusivas as cláusulas penais dispostas no contrato, porquanto uma delas impõe o pagamento de indenização no valor correspondente a 10% do preço do contrato (sendo certo que não há prova da alegada vinculação entre as despesas comerciais incluída a publicidade - da Requerida Reconvinte e o percentual estabelecido), e a outra determina a dedução do percentual correspondente a 30% do valor do contrato, o que é excessivo, consoante jurisprudência deste Tribunal (por todos, 7ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 0004294-30.2010.8.26.0363, Rel. Des. Mendes Pereira).

Reportagem TJDFT ANULA CLÁUSULA ABUSIVA NA RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO Nos últimos anos muitos brasileiros se empolgaram com o crédito fácil e o parcelamento em longos meses e resolveram investir em um imóvel na planta. Os atrativos são muitos, porque as parcelas mensais são pequenas, mas as parcelas semestrais e as parcelas cobradas nas chaves, muitas vezes não são levadas em conta no orçamento mensal e acabam deixando o consumidor inadimplente no decorrer do contrato. Aí entram em cena as leoninas cláusulas abusivas estabelecidas pelas Construtoras para a Rescisão dos Contratos: a maioria prevê o cálculo da multa sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, além de obrigar o consumidor a receber os valores pagos de forma parcelada. Foi o que aconteceu com a consumidora Joana Borotto, de Brasília (DF). Ela comprou um empreendimento da Construtora Emarki no Residencial Park Sul, pelo qual comprometeu-se à pagar R$ 880.000,00. Quando ela já havia pago mais de R$ 200 mil, viu que não conseguiria honrar com o contrato e pediu a rescisão. A construtora então reteve R$ 62 mil a título de multa, o equivalente a 7% do valor total do contrato. A consumidora então recorreu ao Judiciário e anulou o termo de rescisão do contrato, através de julgado da 24ª Vara Cível que foi confirmado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em julgamento conduzido pelo Desembargadora Simone Lucindo. No acórdão, a Desembargadora é enfática:

No particular, verifica-se que o distrato prevê, em sua cláusula terceira, cláusula penal compensatória, estabelecendo a retenção de cerca de 7% sob o valor total do contrato, em evidente afronta ao diploma legal consumerista[1]. De fato, essa previsão se revela desproporcional e abusiva, uma vez que reduz, quiçá praticamente elimina, a vontade real da consumidora, devendo ser extirpada do negócio jurídico em apreço, como bem asseverou o magistrado sentenciante no seguinte trecho:

“Tenho para mim que a cláusula terceira viola, sobremaneira, o artigo 52, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece que são nulas de pleno direito cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Deveras, a cláusula penal de 07% do valor global do contrato revela-se desproporcional, considerando que, rescindido o contrato, assiste à construtora Ré o direito de vender a unidade novamente. Neste contexto, a cláusula penal excessiva, em contratos celebrados sob a égide da legislação de consumo, sem prejuízo de ofender direitos básicos do consumidor, enseja o enriquecimento imotivado da construtora, o que não é admitido pelo ordenamento jurídico vigente - artigo 884 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Cuida-se, pois, de cláusula penal deveras excessiva, impondo-se sua redução eqüitativa, na forma do artigo 413 do Código Civil Brasileiro. A jurisprudência tem entendido, com efeito, que a retenção de 10% do valor do contrato não guarda razoabilidade. (fl. 167v)”

Em casos como o dos autos, a jurisprudência deste e. Tribunal tem estabelecido a retenção de 10% da pena compensatória.

Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, destaca que “as reclamações sobre este tema têm aumentado dia-a-dia no Instituto e as Construtoras insistem em empurrar goela abaixo dos consumidores este tipo de contrato.” “Se a construtora vai ter o imóvel para nova venda, que o consumidor sequer chegou a ocupar, a exigência de multa superior à 10% soa como um enriquecimento sem causa, na medida que não há prejuízo para a empresa ao desfazer o negócio, pois a demanda de imóveis ainda é menor que a procura, fazendo com que um imóvel seja revendido para outra pessoa em curto espaço de tempo” finaliza Tardin. O IBEDEC orienta aos consumidores que encontrarem-se em situação de inadimplência por qualquer motivo, a buscar no Judiciário a rescisão dos contratos de forma justa, com o cálculo da multa sobre o valor pago e não sobre o valor do contrato.