INFORMAÇÃO SOBRE IMOVEL DOADO EM USUFRUTO
Eu e meu irmão herdamos um imóvel que estava em usufruto de meus pais. Como eu estava recém operada da coluna, não pude pedir baixa do usufruto e meu irmão contratou um advogado como seu procurador para fazer essa baixa. Tenho razões para crer que ele está omitindo informações a respeito do serviço desse advogado, e infelizmente tb tenho razões para crer que fará de tudo para me prejudicar ou até forjar documentos para isso. Consegui uma cópia da baixa do usufruto, após muita insistência, na escritura consta meu nome td certo, porém o advogado entrou com pedido de isenção do IPTU colocando meu irmão como único proprietário e morador do imóvel e que não possui outro imóvel no município. Eu moro no imóvel pq cuidava de minha mãe doente e idosa, ele mora há 40 anos em imóvel próprio numa viela cujos todos os proprietários não tem escritura desmembrada e sim um contrato de compra e venda oficializado e registrado em um cartório, mas acho que não é cartório de registro, mas é um documento válido. Ele pode com essas informações conseguir me tirar como herdeira?, ou me prejudicar de alguma forma?
Olá, Neusa, bom dia!
A informação passada ao município (IPTU) não diz respeito à propriedade do imóvel, mas à responsabilidade pelo pagamento do imposto. O que é relevante: o imóvel pertence aos dois e seu nome consta da escritura. Ele pode pedir a venda do imóvel ou cobrar de você metade do aluguel vigente no mercado (o imóvel pertence aos dois, lembre-se). Portanto, não importa aonde ele mora. Se você reside na casa que aos dois pertence tem ele o direito de cobrá-la pelo uso. Ainda que não concorde com a venda, se ele quiser pode ajuizar uma ação para adjudicá-la.
Olá ! A fim de evitar aborrecimentos talvez seja o caso de voce conversar com seu irmão e tratar da forma da ocupação do imóvel somente por voce ! Talvez voce pagar algum valor a ele a título de aluguel e em ele não querer receber nada, a título de locação da metade, sugere-se que voce documente isso através de contrato de comodato (empréstimo gratuito da coisa) estabelecendo prazo para o comodato. Feito isso, terás alguma tranquilidade e evitar cobranças futuras.
Amaro, se ele quiser, a qualquer tempo, rescindir o comodato e cobrar o aluguel, é possível. E ele somente teria direito aos aluguéis, hoje (sem o contrato) a partir do momento em que cobrasse formalmente a irmã. Assim, o contrato de comodato não a livraria de, mais tarde, resolver o irmão cobrar aluguéis, que seriam devidos apenas a partir da manifestação formal. O acordo, porém, é realmente o mais indicado. Se ela pagar qualquer coisa a título de locação a coisa estaria resolvida. Deve, então, guardar os comprovantes de pagamento, pois à relação seriam aplicadas, desde então, as regras da Lei 8.245.
Perfeito, Amaro, concordo com você: enquanto vigesse o contrato, o irmão não poderia discutir. Vencido o prazo, poderia reivindicar aluguéis; se por prazo indeterminado, a reivindicação poderia ser feita a qualquer tempo. Mas a opção de pagamento de aluguel, como você mesmo sugeriu e ainda que em valor simbólico, é uma alternativa.
Acho que não me fiz entender. Quero vender a casa, a coloquei a venda assim que minha mãe faleceu, eu havia acabado de sofrer uma gd cirurgia da coluna, pois fraturei a vértebra T12 c/acunhamento da T11 levantando minha mãe da cama e como não podia contar com meu irmão que sequer a visitava, era só eu para cuidar dela. Ele me cobrou a venda da casa na mesma semana do falecimento dela e eu nem me mexia na cama sozinha, foi uma cirurgia de 9 horas, muito complexa. Mas c/a ajuda de uma amiga trouxe vários corretores para trabalhar a venda. o problema é que meu irmão disse que não assinaria se o valor da venda fosse abaixo de R$1.100.000,00, sendo que a casa não vale isso, ela tem 70 anos de construção, é um sobradinho geminado, e embora eu a tenha mantido durante os últimos 26 anos, em constante manutenção, meus pais não tinham condições de gastar na casa e meu irmão nunca tirou um tostão do bolso para ajudar. Foram-se 6 meses sem aparecer nenhum candidato, então fiz uma pesquisa de mercado no mesmo bairro (Campo Belo) e junto com corretores de imobiliárias sérias chegamos a uma conclusão que a casa vale no máximo R$ 850.000,00, abaixei para esse valor mas tenho minhas dúvidas se ele assinará a venda, caso apareça algum interessado. O usufruto foi dado baixa e era só vender, p/cd um pegar sua parte e viver sua vida, mas ele tumultuou o meio de campo arranjando um advogado, passando-lhe uma procuração de plenos poderes e com a ajuda desse advogado tudo está travado, por isso minha preocupação com esses documentos preenchidos pelo advogado colocando meu irmão como único proprietário do imóvel e mentindo que ele mora no mesmo, sendo que ele mora há 40 anos no mesmo imóvel que ele construiu, e é dele. Eu sou aposentada com menos de 3 salários mínimos, não tenho condições de pagar aluguel, por isso tenho pressa de vender a casa, mas ele está travando tudo e só me falta agora ele pedir aluguel, se o fizer terei que mudar, alugamos para um terceiro e não poderemos mais vender pq ninguém compra um imóvel com inquilino dentro. Perceberam minha situação? Preciso mesmo e vender, e ir cuidar de minha vida. Ele não fala mais comigo, qd ligo ele está instruído por seu procurador a permanecer calado e me preocupa qt ao que pode estar acontecendo às minhas costas, afinal o que mais se ve neste país são fraudes e como fazer para me defender?
Olá ! A situação se mostra complexa mas tem solução, sim. A casa estando em condomínio e em não havendo acerto entre os condôminos para a venda, o caminho será o judiciário que, ao fim e ao cabo, determinará a avaliação do imóvel e posterior leilão e a divisão do valor apurado com a venda, pagas as dívidas e despesas respectivas. Mas, o melhor caminho ainda é o consensual, acordado, um cedendo um pouco e outro, outro tanto. A disputa judicial gera gastos, despesas, delongas, dissabores de ambos, e também grande desgaste emocional entre os envolvidos. Em voce não tendo possibilidade financeira para custear a defesa de seus direitos, socorra-se da defensoria pública.
Obrigada Dr.Amaro Dewes, pela resposta. Se puder me responder mais 2 perguntas, lhe serei grata. O imóvel herdado está localizado em uma das áreas mais nobres do Campo Belo, e embora tenha sido construído na década de 40, ele está bem conservado, com hidráulica e fiação novas, banheiros refeitos e modernos, se o judiciário enviar um especialista para a avaliação, ele terá o consenso de chegar ao valor de mercado atual, ou seja R$850.000,00, que foi avaliado por corretores de imobiliarias sérias e renomadas? Meu medo é que a casa acabe sendo vendida por valor muito abaixo e essa é a única esperança que tenho de ter um teto meu. Ainda funciona o escritório Experimental de Assistência Judiciária OAB/SP? se a resposta for sim, ainda fica na Rua Formosa,51, seg.andar? é que encontrei em meio a meus documentos, uma xerox um pouco antiga com essas informações. Novamente te agradeço a ajuda.
Olá ! No que diz com a avaliação e em sendo esta determinada pela Justiça neste caso aos interessados é dado o direito tomar conhecimento quanto aos critérios usados para chegar ao valor atribuído. Não concordando, podem impugnar. Mais: normalmente o Juiz nomea perito e aos interessados é dado o direito de indicar assistentes. Vai uma dica: existem corretores / avaliadores que muitas vezes tem mais noção e conhecimento do efetivo valor de mercado de determinado imóvel e a eles (corretor / avaliador) a lei atribui possibilidade de fazerem avaliações para fins judiciais.
