Embora eu entenda que receber parcelado seja melhor que não receber (ou demorar a receber), há de se esclarecer que o credor (condomínio) não é obrigado a aceitar parcelamento do que lhe é devido.

As cotas de condomínio pagas todos os meses fazem parte de uma equação simples, na qual elas são o crédito que irá fazer face ao débito representado pelas despesas mensais. Se algum dos condôminos deixa de pagar em dia o que deve, as despesas serão suportadas pelos outros condôminos, que terão de arcar com aquilo que o devedor não pagou.

Não há como requerer ao juiz uma nova audiência de conciliação. Conciliar quer dizer harmonizar interesses, colocá-los de acordo com a vontade das partes envolvidas. Se o síndico orientou a advogada a não aceitar acordo, e nem mesmo compareceu à audiência que se destinava a isso, já demonstrou claramente não ter interesse em qualquer acordo/conciliação. E o juiz não pode obrigá-lo a fazer acordo, e uma nova audiência de conciliação, onde uma das partes não a quer, é perda de tempo.

Caso não haja o pagamento do débito, o imóvel pode vir a ser penhorado, então tomem cuidado com isso. Já que ele pertence ao seu pai, veja se não há possibilidade de ele efetuar o pagamento dos atrasados, e você vai pagando a ele parcelado. Ou mesmo que ele faça um empréstimo bancário parcelado, e você faz o pagamentos das prestações.

Ao que tudo indica, você está com boa vontade para pagar, e isso hoje em dia é raridade. E entendo a sua situação em relação ao desemprego (a coisa tá feia). Mas infelizmente, o condomínio também precisa pagar as contas, e se alguém deixa de contribuir, os demais é que arcam com isso..

Boa sorte!

Hen_BH

Esclareça uma dúvida para mim, por gentileza: tem algum lance que obrigaria o condomínio a aceitar um parcelamento de sete vezes? Eu já pesquisei na lei, mas não entendi se isso se aplica a condomínio.

Muito agradecida. Fauve

Fauve, boa tarde!

não existe qualquer dispositivo legal que obrigue o condomínio a receber débitos condominiais atrasados de modo parcelado (seja em duas ou duzentas vezes), a não ser que ele (condomínio) tenha feito acordo nesse sentido, ou que eventualmente a convenção assim preveja (o que é 99,99% impossível).

Ainda que as taxas de condomínio sejam devidas mensalmente, cada uma delas, considerada isoladamente, é uma prestação inteira. E à medida que vai havendo o atraso no pagamento, o credor já pode efetuar a sua cobrança por inteiro, somando-as. Tornam-se, desde que não tenha ocorrido a prescrição em relação a qualquer delas, um único débito.

O Código Civil é claro nesse sentido:

"Art. 314. Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou."

Veja que o artigo é claro: o credor (condomínio) não é obrigado a receber o débito por partes, ou seja, de modo parcelado, a não ser que assim se tenha ajustado (acordo de parcelamento). E não há na lei qualquer ressalva quanto ao condomínio ser exceção a essa regra.

Caso contrário, o caos estaria instalado nos condomínios, porque TODOS poderiam, com amparo legal, atrasar os pagamentos devidos, e depois querer obrigar o condomínio a parcelar os débitos em suaves prestações.

Veja o que diz o Judiciário:

TJMG

"Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - DIREITO OBRIGACIONAL - PAGAMENTO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - PROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE.

A obrigação de pagamento de taxas condominiais ordinárias decorre da lei e das regras estabelecidas na convenção de condomínio, e somente a efetiva comprovação da sua quitação tem o condão de extinguir a obrigação.

Constitui obrigação legal primária do condômino pagar a quota de rateio das despesas do condomínio, sendo certo que tais despesas são consideradas propter rem, ou seja, próprias da coisa, e pela totalidade da dívida são responsáveis, solidariamente, todos os proprietários do imóvel, sendo certo que não tem o credor obrigação de aceitar o parcelamento do débito da forma que interessa ao devedor."

"EMENTA: PRETENSÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - PARCELAMENTO - INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO - FALECIMENTO DE LITIGANTE ANTERIOR AO AJUIZAMENTO - SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL - IMPOSSIBILIDADE. Em se tratando da obrigação de pagar taxas de condomínio, tendo o imóvel mais de um proprietário, o condomínio não é obrigado a receber parceladamente as prestações quando não há previsão contratual para tanto."

Espero ter esclarecido. Abraços!

Esclareceu sim, muito agradecida; eu é que estava misturando "alho com bugalho".

Alguém da administradora (e não minha advogada) me disse que se o condômino propusesse, logo no início do processo, pagar 30% à vista e o restante em seis vezes o juiz nos faria aceitar. Não que eu não aceitasse de boa, seria ainda um excelente negócio. Mas é bom ter certeza.

Muito agradecida novamente.

Fauve,

o juiz não tem como obrigar o condomínio a fazer um acordo. A própria palavra "acordo" pressupõe a convergência de duas vontades, que no caso seriam das partes em demanda (condomínio x condômino).

Não existe acordo unilateral, e o juiz não pode dispor de uma dívida cujo crédito não pertence a ele, de modo que não há que se falar que ele (juiz) faria alguém aceitar alguma coisa.

Caso contrário, os dispositivos legais que permitem a penhora do imóvel por não pagamento das taxas condominiais seriam inócuos. O condômino ficaria inadimplente e, antes de o condomínio tomar qualquer providência tendente a penhorá-lo, proporia o referido "acordo".

A título de sugestão, quando alguém disser a você que "a lei diz isso"... "a lei diz aquilo"... "o juiz vai fazer assim"... simplesmente peça à pessoa decline a lei e o artigo onde tal obrigação estaria inserida.

abraços!

Pessoal,

em caso de execução o art. 745-A, permite ao executado que reconhece a dívida, incluindo custas e honorários de advogado, o depósito de 30% do débito e o seu parcelamento em até seis parcelas corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de 1% ao mês.

No prazo dos embargos o devedor, reconhecendo o crédito em execução e depositando em conta do juízo 30% do valor do débito em execução, poderá requerer seja admitido a pagar o restante em até seis parcelas mensais, devidamente corrigidas.

O Juiz poderá deferir ou indeferir o pedido.

caso seja a proposta deferida pelo juiz, poderá o exeqüente levantar o depósito, ficando suspensos os atos executivos até que o executado cumpra integralmente com os pagamentos. Em caso de mora, de quaisquer das parcelas, vencem-se, automática e antecipadamente as demais, incidindo multa de 10% sobre o montante em aberto, ficando vedada a oposição de embargos. Sendo indeferida pelo juiz a proposta do executado, o depósito permanecerá em conta do juízo, prosseguindo-se os atos executivos.

att.

Sim, Flávia... mas isso já é em etapa posterior, na fase de execução... pressupõe-se que não houve acordo de parcelamento na fase de conhecimento.

Se eles não aceitam a proposta, espera-se a execução onde eles não podem negar o parcelamento. É um forte ponto de negociação. Eles podem receber parcelado agora, ou parcelando daqui um ano, um ano e meia.

Rodrigo Melo Correia

Não sei se vou falar asneira e espero que os outros que aqui responderam para vc, mas como já passei pela mesma situação, então vou te falar :

Eu levei meu processo por 2 anos, o Condomínio mandava meu apto para Leilão e eu recorria, estava ganhando tempo para juntar o total do dinheiro, e quando estava com o dinheiro todo deixei ir para leilão. Fiz o pagamento no dia, realmente foi uma correria enorme, mas estava a fim de pegar quem era o morador que queria comprar meu imóvel no Leilão.

Agora eu em todo o momento estive com a Defensoria Pública, foi com ela que consegui resolver todo o assunto. Durante as audiências, o Juíz perguntou para mim se eu tinha condições de efetuar o pagamento, eu que falava, não deixava a defensora falar, ela apenas completava o que eu estava falando. E foi feito o acordo, mesmo contra os advogados do Condomínio, e o Juiz me deu 30 dias para pagar a 1ª parcela, no dia fui pagar e o Advogado do Condomínio e o Cartório acabou por não receber o pagamento, marquei outra audiência, mas o Juiz mandou meu apto para leilão. Aí começou me saga.

Dei o meu sangue e muito mais, foram 2 anos muito angustiante na minha vida, mas VENCI.

Agora vou falar como Síndica. Realmente o Condomínio não tem a obrigação de fazer um parcelamento, pois não foi justo com os outros Condôminos durante este tempo todo. Mas olhando para o outro lado, agora que o Condomínio esta passando por uma fase ruim (sem dinheiro) é melhor receber aos poucos do que levar mais um tempo até que se resolva na justiça.

Burro é este síndico, que esta sendo orientado por uma advogada, que falando que se resolve no piscar de olhos. E não é assim: Pois na Justiça tem muitas brejas e que pode levar mais tempo.

Acho que deveriam sim, aceitar o acordo.

Procure a Defensoria Pública, e tente , caso não queira a Defensoria tente ao menos conversar com um Defensor, que pode te orientar como deve fazer.

Boa sorte

Ola ,estou com uma divida de 3 condomínio por causa das trocas de administradoras e que fiquei desempregada, e ficou mais uma do mês 06/2015, esta do mês 06 tentei pagar este mês 07 mais quando pedi o boleto para pagar ,negaram e agora mandaram para cartório, não consegui pagar antes porque já tinha passado do prazo e administradora entrou na administração do condomínio no mês 06 , e as três que esta em atraso , eu tinha pedido para a sindica para eu pagar cada uma num um mês, quer dizer que eu taria pagando a do mês e outra atrasada , ate acabar com a divida e ela havia aceitado, mais administradora não aceitou. e não sei o que eu faço, estou desempregada, so meu marido trabalhando e mesmo assim iriamos pagar. E agora o que podemos fazer? a administrador não tem acordo, não manda nem uma carta , eu telefone ninguém resolve nada.por favor algum advogado pode me esclarecer o que devo fazer?

Estou desempregada fico até sem comprar comida, para pagar o condominio em dia, pois os juros são de 30 reais ao mes, e agora o sindico diz que tenho que pagar a parte dos inadimplentes..mas como se nem tenho emprego pra pagar as minhas contas !!!

Lilian,

negativo!! Não há essa história de você ter de pagar a parte dos inadimplentes!! O síndico é que deve mover ações judiciais de cobrança contra os devedores!! Quem paga em dia não tem obrigação de pagar pelos inadimplentes. Tal raciocínio leva à esdrúxula situação de incentivar o calote, uma vez que se eu não pagar, outro pagará por mim...

Hen_Bh eu gostaria que houvesse outro jeito mas eu, sindica, simplesmente não posso: - pôr uma arma na cabeça do inadimplente para que ele pague; - pôr uma arma na cabeça do juiz para que ele apresse o leilão. E mesmo decretada a praça não é certeza que haverá lance; - cortar água do inadimplente ou proibir que os funcionários o sirvam.

As concessionárias de água e luz não aceitam pagamento proporcional, considerando apenas os que pagaram o condomínio. Posso até negociar com fornecedores.

Idem quando a salários. Os funcionários querem todos os seus direitos e é justo que os tenham.

O que você sugere que eu faça, a não ser meter a mão no bolso dos sofridos adimplentes? Evidente que isso será levado à assembleia; evidente ainda, que o rombo será rateado entre todos e cedo ou tarde o inadimplente paga até a última moedinha da dívida ou perde o apê. Evidente ainda que se ele conseguir justiça gratuita custas judiciais e honorários do advogado serão por conta do condomínio. E condomínio nada mais é do que a soma dos seus condôminos. Ouvi dizer que todos os advogados, sem exceção, cobram honorários porque todos são viciados em comer. E muitos sustentam esse mesmo vício dos filhos.

O que você acha que sobra ao síndico? Quer numa previsão orçamentária inflada que já considere os inevitáveis inadimplentes, quer num rateio extra, sinto muito. Os adimplentes pagam a conta. E a culpa não é do síndico. Não foram eles que fizeram leis que beneficiam o calote, seja porque a justiça é muito demorada, seja porque os encargos do calote sem muito generosos.

Espero que minhas colocações não abalem nossa amizade, você já me ajudou muito mesmo. Abraços

Oi, Fauve, boa tarde!

Antes de tudo, pode ter certeza de que, em absoluto, a sua opinião em nada altera o respeito e a admiração que tenho por você. Divergências respeitosas (como a sua) são saudáveis e apenas enriquecem o debate. Eu entendo bem as dificuldades pelas quais passam os síndicos na administração da coisa comum, principalmente na tortuosa questão do rateio/pagamento das despesas.

Embora eu concorde com todos os pontos abordados por você (impossibilidade de pagamento parcial às concessionárias, o direito de os empregados receberem o que lhes é devido, a demora das decisões judiciais etc.), não posso concordar quando diz que os adimplentes devem pagar pelos inadimplentes. Não de modo compulsório, ao menos.

Pelo lado prático, utilizo-me de uma frase que você mesmo usou: “E condomínio nada mais é do que a soma dos seus condôminos.” Como bem salientado por você, o condomínio são TODOS os condôminos, e não apenas os adimplentes. Todos (adimplentes e inadimplentes) se utilizam do gás, da água, da energia, da limpeza, dos empregados, pra ficar no básico.

Desse modo, não me afigura adequado que aqueles que pagam em dia suas cotas, além de fazê-lo, sejam obrigados a ter de ratear valores pelos quais não são responsáveis, e muitas vezes sem a menor condição de fazê-lo. Basta vermos o exemplo da consulente: ela mesma afirma que está desempregada, e mesmo fazendo sacrifícios no que respeita à alimentação da família, paga o condomínio em dia, cumprindo com a sua obrigação.

Ou seja: embora ela esteja em dificuldades, ela é parte da solução, e não do problema, no sentido de que ela não está entre aqueles que estão causando problemas ao condomínio. E ainda assim (sendo parte da solução), vamos penalizá-la com uma cota extra, cuja obrigação não é sua.

Como posso querer que ela, embora estando em situação de dificuldade financeira, pague a cota que lhe cabe (como diz efetivamente fazer), e ainda tenha de ratear valores pelos quais não é responsável? Todos sabemos, por empirismo, que o orçamento familiar no Brasil (salvo raras exceções) é extremamente apertado, mal sobrando dinheiro para arcar com todas as despesas da casa.

Vamos imaginar, por hipótese, não difícil de ocorrer, num condomínio de 20 apartamentos, com despesa mensal de 10.000,00. Se 15 se tornarem inadimplentes, teremos 5 condôminos tendo de arcar com 2.000,00 por mês, quando o seu valor normal seria 500,00. Como posso esperar que ele tenha 1.500,00 a mais todo mês para segurar o calote? Ainda que o condomínio vá receber no futuro o valor dos inadimplentes, havendo o ressarcimento, ele pode não ter tal condição.

E mais: poderá surgir outro problema: a existência de duas classes de adimplentes: a dos que não podem ratear a cota dos demais (pois estão com orçamento apertado) e a dos que, em tese, possuem uma folga no bolso. Se o adimplente “sufocado” pagar a sua cota, mas disser que não tem de onde tirar dinheiro para ratear a parte dos inadimplentes, os adimplentes “sem sufoco” é que terão de resolver o problema sozinhos.

Nesse caso, é mais negócio ser inadimplente, pois aí, além de não pagar a própria cota em dia, não será obrigado a ratear a dos demais, uma vez que há os adimplentes para fazê-lo, além de poder se valer das “benesses” da justiça (gratuidade, morosidade etc.). E se bobear, ainda conseguirá um belo acordo para não pagar juros e multa, como já vi acontecer mais de uma dezena de vezes. Já deixo claro aqui que isso que afirmo é apenas para seguir uma linha de raciocínio, uma vez que sempre busco honrar meus compromissos em dia.

Pelo ângulo jurídico, o condômino tem a obrigação legal de pagar a sua cota com base no rateio das despesas, seja com base na fração ideal, ou outro estabelecido na convenção. E o rateio, obviamente, é o resultado da divisão do valor da despesa pelo número de responsáveis por ela. Se a lei diz que a ele compete contribuir para as despesas de acordo com a sua proporção no todo, não pode ser obrigado a pagar mais do que efetivamente deve.

Eu sei que o síndico não é o culpado pelas leis que incentivam o calote. Sei o quanto se desdobram para resolverem os problemas, e você para mim é o maior exemplo disso, por todos os comentários que você posta. Mas, de igual modo, o morador adimplente, do mesmo modo, não é o responsável por referidas leis, e menos ainda pelo calote do vizinho.

Minha sugestão? utilizar dos meios legais (processo, penhora etc.). Sei que são morosos, e às vezes pouco eficazes, e que acabam no mais das vezes por beneficiar os caloteiros... mas essas são as “ferramentas” que a lei criou. São, de certo modo, a “escolha” que fizemos, por meio dos representantes que elegemos e que as conceberam. Se são boas ou más, é outra história... mas são as que temos.

Espero que, do mesmo modo, não leve a mal a minha visão da situação.

Grande abraço para você!