Terreno ja registrado porém abandonado.
Boa Tarde Dr. Alexandre Tenho uma Dúvida.
TEXTO( HISTÓRIA)
Digamos que comprei um terreno porém o mesmo que me vendeu era um invasor, que tomou posse. E após isso fui procurar saber na redondeza qual a situação do terreno, e descobri pelos vizinhos que, este terreno está abandonado a anos. Descobri também que o terreno está registrado em nome de uma pessoa e que o IPTU nunca foi pago. A situação do terreno está absurda, matos, agua suja, lixos em fim esquecido.
Diante das alegações acima elaborei essas questões abaixo por favor o Dr. Alexandre poderia me responder?
Gostaria de saber: 1º) Qual a diferença entre recibo de compra e venda ou contrato de compra e venda?
2º)- Eu entrando no terreno de posse do recibo de compra e venda ou contrato de compra e venda, e Regularizando, o mesmo, com a limpeza, plantio e financeiro(IPTU pago), agua, energia, e de posse de todos os recibos, tais como (recibo de mão obra braçal, para limpeza e construção da Residência), além disso juntando testemunhas na posse do terreno, e ainda com fotos que indicam o abandono do mesmo junto com testemunhas. Ainda corro o risco do proprietário me tomar o terreno com todos esses gastos que tive?
3º)Digamos que o terreno Abandonado de fato, mas, se algum vizinho caboeta que tinha interesse em comprar o terreno do posseiro que não o vendeu e o mesmo entra em contato com o proprietário, avisando que o seu terreno está sendo invadido, assim diminuindo o lapso temporal como indicado na Lei e o mesmo chama a policia. Qual risco corro nesta situação hipotética, já com os documentos acima juntados?
4º)Levando em consideração que o terreno está abandonado sim, porém o proprietário não quer nem vender e nem cuidar e só aparece se telefonar para ele avisando-o da invasão.( Digamos que o mesmo alega que quer o seu terreno sempre abandonado ou seja(do jeito que está). Como devo proceder legalmente nesta situação perante a LEI?
Quem lhe vendeu tinha a posse do terreno?? Mas como se o dito está em estado tão lastimável??? Só tem a posse do bem quem o ocupa.
É direito do proprietário só manter o terreno com mato, desde que não atrapalhe a vizinhança e nem atente contra a saúde publica. O fato de alguem invadir seu terreno e resolver fixar-se nele não dá ao invasor mais direitos ao terreno que o proprietário.
Como vc ainda não tomou posse do bem e nem permaneceu nele o tempo requerido pela Lei, não há a menor dúvida que o proprietário poderá reave-lo a qualquer momento, e se vc pagar o IPTU nem isso ele será obrigado a lhe ressarcir pois é dever de quem ocupa o espaço urbano arcar com a custa deste imposto, no caso, vc.
Vc pode até construir uma mansão nesse terreno, o proprietário não é obrigado a lhe indenizar por isso, ele contrata um trator e derruba tudo, e fica por isso mesmo.
O problema é seu.
Essa resposta não procede. prefiro uma resposta baseada na Lei e de um Advogado. Até porque eu sei muita coisa, mas preciso tirar essas dúvidas pois minha área não é contratos civil e sim trabalhista. Quem respondeu acima está mal informado infelizmente. Quem puder responde eu aguardo.
Preciso de uma resposta do Dr. Alexandre.
Bom dia!
1º. O contrato de compra e venda é um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento de certo preço, transfere-se o domínio de determinada coisa, objeto do contrato.
Já o Recibo de compra e venda é um documento escrito em que alguém declara ter recebido de outro o que nele estiver especificado.
Ou seja recibo é um simples comprovante de pagamento enquanto o contrato de compra e venda obriga o vendedor a transferir ao comprador a propriedade de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de um preço. (Artigo 874 do Código Civil).
2º Nessa situação, se tratando de risco do proprietário de tomar o terreno ...Sim e não ao mesmo tempo. Você precisa se resguardar ao máximo, dentro da lei, para entrar com usucapião mais tarde. Conforme preconizado pelo art. 1.243 do CCB é possível que o possuidor some aposse do antecessor à sua, para fins de usucapião. Nesse caso você pode somar o tempo que a pessoa que te vendeu o terreno ao tempo que você tem a posse para cumprir o lapso temporal.
Junte toda a documentação informada por você na pergunta (contas, notas fiscais, recibos, etc.) vá a um CARTÓRIO DE NOTAS e registre a sua posse. Para registrar a posse, se ainda não está morando na posse, primeiro precisa cercar e passar a usar como que fosse dono. Logo em seguida vai ao Cartório de Notas com duas testemunhas com CPF e Identidade. Leve todas as documentações. A posse é um direito do cidadão de acordo com o Artigo 1.196 do nosso Código Civil. Então para garantir direitos, a gente a registra onde? No Cartório de Notas. É bom depois, não é obrigado, registrar o registro de posse, também no Cartório de Títulos e Documentos. Afinal, cautela e canja de galinha nunca fizeram mal a ninguém. Não há prazo mínimo para o registro da posse. (Artigo 1.204 do Código Civil).
IPTU- O posseiro ao tomar posse deve pagar os cinco últimos anos (o para trás dos cinco caducou) não pagos e tentar passar o IPTU para o seu nome. Se pagar em nome do proprietário arranje um jeito de provar que foi você quem pagou; ou paga em cheque e guarda o extrato bancário, ou no cartão de crédito e guarda a fatura.
Desta forma você garante o animus domini, O Justo Título, e a Boa Fé, pois você possui o recibo. Sua posse está garantida nos termos da lei mediante a declaração de posse registrada em cartório. Somente o Verdadeiro proprietário (aquele cujo nome se encontra no registro de imóveis) poderá tentar reaver a posse, e para isso deverá entrar com uma ação de “reintegração de posse”. Você só sai com ordem do juiz! Do contrário, ninguém pode te tirar. E mesmo assim, você terá direito a indenização dos gastos com o bem.
Depois de um prazo você move a ação de usucapião e passa de posseiro a proprietário. O dono ou os herdeiros serão chamados para se defenderem no processo. Como Eles abandonaram o imóvel, só poderão alegar que o posseiro invadiu o terreno usando de violência. Mas terão que mostrar o Boletim de Ocorrência que eles naquele dia da violência registraram na Delegacia. Tem que ser na data da invasão... Ou provarem por testemunhas. Se não, mesmo comparecendo no processo o dono ou os herdeiros perderão o terreno porque o abandonaram. Art.1276 CC
3º Nesse caso não vai dar em nada com a polícia. O Verdadeiro proprietário deverá entrar com uma REINTEGRAÇÃO DE POSSE para reaver o bem abandonado, caindo no critério acima falado.
O artigo 150 do código penal condena explicitamente invasão a DOMICÍLIO. Sendo Domicílio qualquer compartimento HABITADO. Casas e terrenos abandonados há muito não são considerados domicílio. Por isso a polícia só poderá tomar alguma atitude mediante Liminar do Juiz!
A lei diz: "CC. art. 1255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.
”CC. art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."
Se caso o proprietário agir com violência ou a polícia te expulsar você tem direito : O cidadão que já registrou a posse – ou não registrou ainda – tem direito a ser mantido nela posse ("Entrar na Justiça" como autor, como dono) em caso de turbação, (alguém ocupa parte ou constrói nela); restituído no caso de esbulho, (alguém toma a posse do posseiro, usando de violência); e se precavendo de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. (Alguém ameaça tomá- la).
Quais são seus direitos? artigo 1.196do Código Civil: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. É a exceptio proprietatis, que os doutrinadores colhem na interpretação do art. 505 doCódigo Civil. Se qualquer pessoa tentar algo sem mandado do Juiz, você poderá entrar com MANUTENÇÃO DE POSSE. 4º A legislação diz que o proprietário deve manter o terreno permanentemente limpo, sem nada no seu interior, como diz a Lei 11095 de 1994.
Quando alguém ver um terreno baldio em condições precárias, tem o DEVER de denunciar isso à Prefeitura, para que seja enviado um fiscal que irá fazer uma vistoria, e caso apresente irregularidades, notificará o proprietário, que terá um prazo para fazer a limpeza. Caso expire o prazo, a Prefeitura irá efetuar a limpeza, e todos os custos desse serviço serão incluídos no IPTU do terreno. Caso o proprietário não pague, então será incluso na lista de inadimplentes da Prefeitura.
Obs.: É bom antes de registrar a posse (não é obrigado) você ir ao Cartório de Registro de Imóveis da sua área (um vizinho com o imóvel dele registrado no RI lhe dá o endereço) e requeira uma Certidão de Ônus Reais que é a popular Certidão de Registro de Imóveis. Aí você tem o número do lote e o proprietário. Se já morreu, os herdeiros são os atuais donos.
Consulte um advogado de confiança!!
Até mais..
