Habite-se
Gostaria de saber, e oportunamente por em discussão assuntos que dizem respeito ao habite-se e formulei algumas perguntas. Gostaria muito que quem pudesse me esclarecer algumas dúvidas, que as respondesse, são elas:
1) Qual o fundamento do habite-se na esfera municipal?
2) Todo Município deve ter uma Lei disciplinadora sobre habite-se?
3) Caso não haja, como ficaria a situação do imóvel urbano?
4) É causa de extinção do contrato de locação o fato de um imóvel não possuir o habite-se? Caso o locatário já tenha entrado em um imóvel comercial?
5) No caso hipotético de um imóvel de grande dimensão, por exemplo um shopping center, não tiver o habite-se o alvará de funcionamento o supriria?
6) Pode-se, ainda em caso de ausência de lei que regulamente a concessão do habite-se, aplicar por analogia outra norma? E se o habite-se deste município contrariar a sua finalidade?
São essas minhas dúvidas, sou grato desde já pela atenção de todos. Um abraço, Fernando.
Prezado Fernando.
Em uma comparação grotesca, habite-se está para a edificação do imóvel como a certidão de nascimento está para um indivíduo.
Com a certidão de nascimento "um" indivíduo passa a ser "o" indivíduo, ou seja, adquire personalidade individualizada, pode exercer seus direitos individualmente, está regular para o exercício de seus direitos: matricular-se na escola; casar-se.
Com o habite-se o titular do imóvel garante os direitos dele decorrentes, a edificação no imóvel está regular com a municipalidade, lhe possibilitando o uso e gozo conforme a sua destinação.
Portanto, o fundamento (finalidade) do habite-se na esfera municipal é a comprovação de que a edificação no imóvel atendeu às exigências da legislação municipal. Ele substitui todos os alvarás antecedentes (cada fase da construção tem seu alvará próprio), ou seja, a sua expedição pressupõe que todas as demais exigências foram atendidas.
Sem redundância, poderia destacar que habite-se significa habitável, sugerindo que a edificação existente no imóvel é segura para a sua ocupação. Nem tanto, apenas atesta que a edificação seguiu a legislação municipal, não atesta, por exemplo, a sua segurança construtiva.
Quanto ao segundo questionamento, todo município tem uma lei (lei de uso e ocupação do solo) que dita as normas desde o projeto inicial até o alvará de conclusão de obra, ou habite-se, ou certificado de regularidade de edificação (na cidade de São Paulo).
Não creio que haja omissão acerca dessa disciplina em algum município, mas ocorrendo e seguindo a determinação legal de que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei, o imóvel é regular para todos os efeitos municipais.
Para o quarto questionamento, devemos relembrar a aquisição de direitos de uso e gozo do imóvel edificado, pois para cada destinação corresponde um alvará. No caso de um imóvel comercial há que se observar, por exemplo, se a atividade é permitida naquela zona de uso. Admitindo-se que seja compatível, o empreendedor comercial deve buscar o Alvará ou Auto de Licença de Localização e Funcionamento (na Cidade de São Paulo), sendo imprescindível, para a sua obtenção, o Certificado de Regularidade de Edificação, habite-se.
Considerando, dentre outros, que o contrato deve atender à sua função social e que na falta de habite-se o empreendedor não regulariza sua atividade comercial junto ao município, enseja causa de extinção do contrato de locação, tenha ocupado ou não o imóvel.
Quanto ao quinto questionamento, o alvará de funcionamento decorre, também, da regularidade do imóvel, habite-se, inferência do quarto questionamento. Portanto, aquele não supre este. Apenas para delimitar este entendimento, Alvará de Funcionamento é para a atividade comercial, já o habite-se é para a edificação.
Quanto ao sexto questionamento, segunda parte, parece-me que faz referência à norma de outro município. Não creio ser possível em face da autonomia que cada um possui, mas, caso fosse, o fato de contrariar a sua finalidade, por si só, já enseja a sua inaplicabilidade.
Diria que como se trata de obras civis e, para isto, necessita-se de autorizações diversas, por extensão, todas elas (autorizações ou alvarás) supririam o habite-se.
Por fim, o habite-se é um documento que agrega todos os demais e uma das conseqüências negativas de sua ausência é a impossibilidade de averbar a edificação na respectiva matrícula do imóvel, implicando em outras conseqüências negativas.
Carlos Abrão.
Olá,
pelo que entendi, o habite-se é uma certidão de que o imóvel está apto para ser ocupado. Estou com um problema com um imóvel alugado. O Estabelecimento Comercial que tinha no imóvel foi lacrado por falta de licenciamento. Ao indagar a prefeitura, fui informado que a falta de licenciamento se dá em virtude de que o habite-se do imóvel é residencial, e não comercial, como deveria ser.
Seguem algumas dúvidas:
1) O habite-se só é requerido pela pessoa que constrói o imóvel??? 2) Se eu, depois de reformar o interior de um imóvel locado, preciso de um novo habite-se??? 3) O locatário pode pedir a alteração do habite-se? 4) É possível a alteração de habite-se residencial para comercial??
Agradeço muito se alguém puder me ajudar!
Obrigado
Bom dia! Comprei um apartamento e chegou o momento de decidir a sua estrutura (pisos, metais...) e a planta. Resolvi não querer nada do que a construtora me ofereceu com relação a estrutura. Então ela me informou que não pode me entregar a unidade sem que as áreas molhadas (banheiros, cozinha, área de serviço) estejam prontas, pois para que saia o habite-se é obrigatório que estas estejam prontas. Ou seja, não tenho o direito de escolher o que quero, sou obrigada a colocar (pisos, metais, pias, balcões...) o que eles me oferecem (muito mais caro). Isso é verdade? Ou a construtora está querendo me obrigar a aceitar o material dela?
Boa noite, Estou interesada em uma casa, só q o construtor irá fazer 4 casas para vender, mais ele tem q vender a 1º para acabar de construir as outras, sendo q lhe informaram q ele só poderá vender a primeira casa se terminar as outras e depois tirar o habite-se. Pois, ele iria tirar o habite-se dessa primeira casa, vender e acabar de construir as restantes. Então a minha dúvida é o seguinte: O construtor pode tirar o habite-se da casa pronta para vender a primeira casa, e depois acabar de construir as outras casas e também tirar o habite-se das restantes?
Pode. Quando são unidades autônomas, deve-se fazer a matrícula no registro de imóveis separando os terrenos (ele pode vender sem o habite-se o imóvel) e proceder o pedido de habite-se para cada unidade conforme fiquem prontas (assim como o pedido de construção e alvarás deve ser efetuado para cada unidade ou especificando que são unidades separadas). Não pode é pedir quando as unidades encontram-se num mesmo registro e matrícula (como 4 casas num mesmo terreno indivisível).
Estamos com o seguinte problema: Comprei um apt° em 2005, pronto para morar, em um conjunto residencial com projeto de 6 edíficios, estando 4 deles prontos e habitados e 1 em contrução. Até o momento nenhum dos moradores dos 4 edifícios recebeu o HABITE-SE. A construtora decidiu que devemos a partir de junho/2009 estabelecer um condomínio legal e que não se responsabilizaria mais pela quitação das dívidas de áreas comuns (conforme acordado em contrato, a construtora se responsabilizaria pelo pagamento da luz das áreas comuns, bem como pelo pagamento dos servidores de limpeza e segurança até a finalização da obra dos 6 edifícios). Pergunto: 1) Pode o condomínio ser formalmente estabelecido com a obra ainda em andamento? 2) A formação do condomínio está associada a emissão do HABITE-SE? 3) Cabe o acionamento judicial da construtora para a emissão do HABITE-SE? Abração, Ricardo
Olá, estou com o seguinte problema: Aprovei na prefeitura de minha cidade, um projeto para construção de uma academia de ginástica. Ocorre que nesse projeto aprovado, está constando uma passagem para que os carros sejam estacionados no fundo do terreno da academia. Porém, essa passagem não foi construída, não existirá no projeto executado, e por conta disso, não consigo solicitar o habite-se da obra. Gostaria de saber o seguinte: Se eu tiver o alvará de funcionamento da academia, mas não tiver o habite-se da obra, há possibilidades do meu estabelecimento ser fechado? O que poderia acontecer por conta da falta do habite-se neste caso?
Obrigado
Carol
Em suma, entendo que além de outras finalidades, a importância do HABITE-SE por fim, refere-se a qualidade do imóvel em relação a segurança das pessoas que vão usar ou morar na propriedade... seria a mais importante!...Pensar que um imóvel a ser transferido ou locado não necessita da certidão HABITE-SE seria uma óbvia contradição a sua própria finalidade, justa obrigação e significado, ou seja ( vistoriado para ser habitável ) ou para ter o mínimo de garantia de que a construção esteja pelo menos dentro das normas de segurança, Se assim não fosse, a certidão HABITE-SE seria desnecessária, inútil, e construiríamos casa ou edifícios sem ao menos a vistoria ou projeto de engenharia! VENDER OU ALUGAR UM IMÓVEL SEM HABITE-SE DEVERIA SER TOTALMENTE PROIBIDO!
