Quais as responsabilidade do locador por má conduta do locatário?

Um assunto que me interessa saber a opinião dos advogados aqui do fórum.Entendo que a obrigação do locador se limite a notificar o inquilino sobre a existência da reclamação desde que você tenha se identificado para que o inquilino possa se defender perante o seu locador. Assim como você, fico no aguardo que tenhamos a opinião de quem entende. Como profissional do ramo eu tenho o costume de encaminhar ao inquilino notificação de que existe reclamação de terceiros chamando para uma conversa tentando contornar o problema.

A questão se resolve pela vedação ao chamado "Uso Anormal da Propriedade", cuja disciplina está no Código Civil.

Sendo bem sucinto, podemos dizer que embora o imóvel esteja na posse de terceiros (locatários), o locador (proprietário) ainda detém a chamada "posse indireta" do bem, e na qualidade de possuidor indireto possui meios de compelir os locatários a se absterem de provocar incômodos aos proprietários vizinhos. Trata-se aqui de se conferir a função social à propriedade.

Quem aufere os bônus que se podem extrair de sua propriedade também deve suportar os ônus decorrentes de seu uso inadequado. Desse modo, a informação da imobiliária, de que se trataria de ação personalíssima cai por terra, ainda mais na medida em que o STJ tem entendimento de que o direito de vizinhança possui natureza propter rem, e não pessoal:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245⁄91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.”(Terceira Turma / REsp 1125153 RS / Relator: Min. Massami Uyeda / Julgado em 04/10/2012 / Publicado em 04/10/2012)"

Obrigado pela resposta. E a administração do prédio vizinho juntamente com o síndico, quais as responsabilidades deles pela conduta do locatário?