Venda de imóvel (com contrato de compra e venda) há mais de 20 anos + itcmd
Meus pais venderam uma casa há mais de vinte anos e foi feito um contrato de compra e venda registrado em cartório e foi tomada a posse do imóvel pelo comprador. Minha mãe faleceu há cinco anos e eu não tenho irmãos. Na falta de necessidade do inventário (os bens já estão divididos) o mesmo não foi feito. Depois destes 20 anos o comprador procurou meu pai e quer fazer a transferência do imóvel o que é nossa obrigação. Mas ele quer que nós passemos o imóvel a uma terceira pessoa (que seria um novo comprador do mesmo). Aqui começam os problemas e dúvidas. Foi sugerido nós fazermos uma sobrepartilha. Conversei com alguns profissionais, li o código civil e pesquisei na internet. Entendo que a sobrepartilha vem depois da partilha que vem depois do inventário. Então pulo o inventário e a partilha e faço a sobrepartilha ? isso me parece estranho. O cód. civil é bem claro sobre as situações que envolvem a sobrepartilha e na minha conversa e pesquisa não ouvi nada que justificasse, ou seja, não se enquadra na nossa situação. Ao comunicar que não faríamos a sobrepartilha e sim a transferência do imóvel ao comprador inicial praticamente fui ameaçado por ele que me disse que nós arcaríamos com o pagamento do ITCMD pois o imóvel ainda estava no nome de meus pais e, com o falecimento de minha mãe, teria que pagar este imposto. O que me parece é que esta pessoa não quer arcar com o ITBI e outras despesas e por esse motivo quer "vender" para um terceiro e o nosso contrato (feito há 20 anos) nem apareceria. É verdade que o imóvel ainda está em nosso nome mas o comprador tomou posse do mesmo há vinte anos. A informação que tenho de um advogado é que é fácil informar (não lembro se seria um inventário) o falecimento de minha mãe e eu entrar como sucessor para "assinar a transferência para o comprador original" e não transferir para o meu nome um imóvel vendido há vinte anos. Apesar da chantagem feita pelo comprador é fato que terei que pagar o ITCMD por conta do falecimento de minha mãe? Bem, eu não tenho culpa se a escritura em 20 anos não foi feita por ele, então, como fica esta situação ???
Vocês só terão que pagar o ITCMD caso o imóvel seja transferido para vocês. Nesse caso ele esta querendo fazer uma coisa que eu costumo chamar do famoso "rolo", e normalmente esses "rolos" costumam dar boas dores de cabeça.
Transfira o imóvel para o nome dele e dai ele que se vire, o que você falou do ITBI faz todo o sentido. Porque quando ele transferir o imóvel para o seu nome terá que recolher o ITBI, que tem como sujeito passivo o comprador.
Se você transferir o imóvel para o terceiro das duas uma, ou você terá de "simular" um contrato de compra e venda, o que é algo extremamente grave pois a rigor é uma fraúde. Ou você terá de doar o imóvel para o terceiro, sendo que nesse último caso ai sim você deverá pagar o ITCMD.
Por isso eu disse lá no começo que esse cidadão está querendo fazer o famoso "rolo", e se você entrar nessa é "dois toques" pra dar problema e complicar a situação. Não caia nessa.
Obrigado Gabriel pela resposta. Na época não acompanhei a parte contratual mas o original comprador disse que existe uma cláusula no contrato obrigando meus pais a transferir para terceiros (me parece uma cláusula abusiva já que induz, como vc disse, a "simular" um contrato de compra e venda - o que seria uma fraude). Estou procurando a cópia mas ainda não encontrei.
Realmente muito estranho uma clausula prevendo isso. Mas nesse caso faça o seguinte, diga a ele que se realmente existe essa clausula que ele entre com uma ação de adjudicação compulsória (o que eu duvido que ele faça), só para ver se ele se toca e resolve fazer as coisas certas.
No mais tome cuidado, porque ele está querendo fazer "rolo", e pelo visto ele está se mostrando ser bem "espertinho".
A venda entre vivos não se relaciona com ITCMD, mas com o ITBI; o primeiro é uma relação causa mortis, enquanto que o segundo, se constitui numa relação inter vivos, próprio de transferência de imóveis sob promessa de compra e venda....onde figura um negócio jurídico entre pessoas que se comprometem a vender e outras que se comprometem a comprar; este(s) último(s), ao quitar(em) as prestações perante o alienante e proprietário no RGI, solicita(m) em cartório escritura definitiva....O ITBI só incide quando houver o repasse em cartório, no nome do comprador(à vista ou a prazo).Não é próprio desse imposto recolher na promessa de compra e venda não quitada....Além do mais,quem compra imóveis sob tal promessa de pagar, adquire um direito real sobre o bem ou garantia de no futuro ter assinada a sua escritura definitiva, sob pena de o fazer o promitente-vendedor por ordem judicial, assim chamada de 'adjudicação compulsória"O que o comprador deseja fazer, repassar primeiro a terceiros, descumpre o princípio registral da CONTINUIDADE, que pelo intento do adquirente, pode ter o negócio anulável porque infringe a lei cartoral de registro de imóveis....Abs.(salvo melhor juízo).([email protected]).
