Boa tarde!
Louise,
Primeiramente indico que você procure um advogado de confiança o mais rápido possível na sua região.
No caso narrado em tela, cabe ação renovatória, essa ação consiste em forçar o locador a renovar o contrato de aluguel, mas para isso é necessário preencher alguns requisitos, e um deles é ingresso da ação antes de seis meses do final do contrato. Pelo que entendi, o seu direito está quase decaindo, dessa forma, procure um advogado.
Segundo, a questão das luvas é controvertido na jurisprudência.
Por um lado, o locatário tem direito a renovar o contrato de aluguel por igual preço através da ação acima mencionada. Por outro lado, é razoável que o locador se veja indenizado pela obrigação da renovação contratual.
Novamente, a questão é controvertida, será primeiramente discutido se é legítimo a cobrança das luvas na renovação do contrato e depois se o valor pedido é condizente com o de mercado.
E logicamente tem vários outros detalhes, como o que foi convencionado no contrato de aluguel, preenchimento de outros requisitos, detalhes que somente um advogado presente poderá te instruir da melhor forma.
As benfeitorias necessárias (aquelas destinadas a conservação do imóvel, por exemplo: reformas estruturais) no imóvel poderão ser indenizadas, outras melhorias dependerá do disposto no contrato de aluguel.
Espero ter ajudado.
