Quanto tempo passou da venda do terreno comercial até a compra do imóvel da herança? Pois se você vender um imóvel e utilizar o dinheiro da venda para comprar outro não irá precisar recolher o IR (que é esse imposto de 15% sobre o lucro da venda).

Quanto a sua doença não dá para dizer, só vendo a legislação do seu município, mas eu acredito que não vá conseguir isenção no ITBI por causa disso.